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1、青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局与青岛乾坤木业有限公司土地使用权出让合同纠纷案【裁判摘要】一、对于双方当事人意思表示真实，约定内容不损害国家、集体和第三人的合法权益，且已经过公证的合同，应认定已经成立。二、根据合同法的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。三、合同部分内容无效，但不影响其他部分效力的，应当认定合同其他部分内容有效。最高人民法院民事判决书(2007)民一终字第84号上诉人(原审被告)：青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局(原青岛市崂山区国土资源局)。法定代表人：杨浩，该局局长。委托代理人：孟凡胜，北京
2、市中经律师事务所律师。委托代理人：赵汕可，该局工作人员。被上诉人(原审原告)：青岛乾坤木业有限公司。法定代表人：江国锋，该公司董事长。委托代理人：马旭，北京大成律师事务所济南分所律师。上诉人青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局(以下简称崂山国土资源分局)因与被上诉人青岛乾坤木业有限公司(以下简称乾坤公司)土地使用权出让合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院 (2006)鲁民一初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2007年10月24日开庭审理了本案。崂山国土资源分局的委托代理人孟凡胜、赵汕可，乾坤公司的法定代表人江国锋、委托代理人马旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审
3、法院经审理查明：2000年5月29日，青岛市崂山区人民政府向青岛市人民政府报送青岛市崂山区人民政府关于 2000年度第一批城市建设用地的请示。该请示称：根据崂山区土地利用总体规划，我区拟批次转用北宅街道办事处沟崖村园地126 666平方米、洪园村园地6667平方米，合计133 333平方米。上述用地在崂山区土地利用总体规划中已确定为城市建设用地。该批次土地办理农转用手续和征归国有后，我区将按照土地审批权限和具体建设项目另行审批。后青岛市人民政府向山东省人民政府报送青政地发 2000267号关于崂山区2000年度第一批城市建设用地的请示。2001年2月28日，乾坤公司与北宅街道办事处签订土地使用
4、权出让协议。该协议约定，北宅街道办事处将北宅工业区内土地约150亩(松岭路以西、麦沟路以北)的土地使用权出让给乾坤公司，使用期限50年，每亩地价为688万元，总价款约为人民币1032万元。合同签订后，乾坤公司依据1999年青岛市崂山区人民政府的有关文件，分别于2001年4月20日和 2001年9月5日，向原崂山区国土资源局的派出机构-崂山区人民政府北宅街道办事处土地规划与矿产资源管理所(以下简称土管所)缴纳土地出让定金180万元和50万元，土管所为其开具收款收据。 2001年8月25日，乾坤公司给付土管所 258万元支票一张，土管所向其开具258万元收款收据一份。该款实际于2003年3月27日
5、划转至土管所。2001年9月10日，乾坤公司取得青岛市崂山区环保局下发的2001青崂环预定字第10号建设项目定点环保审核通知书。2001年9月28日，取得青岛市崂山区村镇规划建设管理办公室下发的青崂村规定字2001第(045)号青岛市崂山区村镇建设项目定点通知书。2001年9月29日，取得青岛市崂山区村镇规划建设管理办公室下发的崂建村字第(045)号建设用地规划许可证，明确本用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。同日，取得青岛市崂山区村镇规划建设管理办公室下发的青崂村规设字2001第(045)号青岛市崂山区村镇规划建设项目规划设计要求通知单。同年9月30日，青岛市崂山区发展计划局
6、依据北宅街道办事处经济贸易办公室的立项申请，下发崂计项字 200196号关于同意青岛乾坤木业有限公司新建厂房项目立项的批复。同日，崂山区国土局出具关于青岛乾坤木业有限公司用地的说明，该说明载明：青岛乾坤木业有限公司位于北宅工业园的150亩工业用地，因北宅工业园规划调整，经北宅街道办事处申请，我局研究同意将该公司用地调整为215亩，现该公司土地手续正在办理之中。2002年1月31日，山东省人民政府下发鲁政土字200235号山东省人民政府关于青岛市崂山区城市建设用地的批复称：青岛市崂山区土地管理局拟征用该区北宅街道办事处沟崖村等2个村园地 133 333平方米(折合200亩)，作为青岛市崂山区政府
7、建设储备用地。经审查，该批次用地符合青岛市崂山区土地利用总体规划，并已纳入你市土地利用年度计划，上报农用地转用方案和征用土地方案切实可行，同意该批次用地。2003年1月16日，原青岛市崂山区国土资源局与乾坤公司签订青崂土合字 20034号国有土地使用权出让合同，其中约定，崂山区国土局出让给乾坤公司的宗地位于北宅街道沟崖村麦沟路北、松岭路西，宗地面积为175 907平方米，其中出让土地面积为146 383平方米。本合同项下出让宗地的用途为工业。本合同项下的土地使用权出让年限为50年。本合同项下的土地使用权出让金为每平方米10320元，总额为18 153 60240元。本合同签订之日起60日内，受
8、让人一次性付清上述土地使用权出让金。合同还约定，受让人在按合同约定支付全部土地使用权出让金之日起30日内，应持本合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定向出让人申请办理土地登记，领取国有土地使用证，取得出让土地使用权。出让人应在受让土地登记申请之日起30日内，依法为受让人办理出让土地使用权登记，颁发国有土地使用证。受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的3向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。本合同项下宗地
9、出让方案尚需经山东省人民政府批准，本合同自山东省人民政府批准之日起生效。本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。同日，双方签订补充协议，就代征道路及绿化带面积、费用作出约定。2003年2月18日，双方共同申请，对上述合同和协议在青岛市公证处办理了公证。同年3月26日，乾坤公司向土管所交付300万元支票一张，土管所向其开具300万元收款收据，但未实际划转该300万元。现崂山国土资源分局认可实际收取乾坤公司土地出让金共计488万元。此后，乾坤公司未缴纳剩余土地出让金。上述合同涉及的146 383平方米的出让土地中，部分土地经鲁政土字 200235号文批准转为建设用地。
10、2005年6月6日，原青岛市崂山区国土资源局以乾坤公司未按合同约定如期缴纳全部土地使用权出让金以及项目用地违反青岛市政府200395号文件为由，作出崂国土2005139号崂山区国土资源局关于撤销国有土地使用权出让合同的决定，决定撤销与乾坤公司2003年1月16日签订的国有土地使用权出让合同，并要求乾坤公司自收到本决定之日起10日内持国有土地使用权出让合同原件到该局办理解除合同相关事宜，已交款项的退还事宜到北宅街道办事处建设服务中心 (原北宅街道办事处土管所)办理。2005年 6月7日，原青岛市崂山区国土资源局通过特快专递将上述决定送达乾坤公司。2006年3月13日，青岛市崂山区国土资源局更名为
11、青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局。一审审理期间，崂山国土资源分局向一审法院提交涉案土地“现状地形图”一张，载明图中全部黑线部分为签订土地使用权出让合同后的地形图，图中红线圈定的部分为农转用获批准的部分。经质证，乾坤公司对此证据没有异议。由于崂山国土资源分局单方解除合同，乾坤公司交付部分出让金后未能受让合同项下的土地，乾坤公司认为崂山国土资源分局违反合同约定，给其造成各项经济损失1200余万元，故向一审法院起诉，请求判令崂山国土资源分局履行青崂土合字20034号国有土地使用权出让合同，向乾坤公司交付合同项下的全部土地。一审法院认为，双方当事人签订的国有土地使用权出让合同涉及的土地中有部
12、分履行了农用地转为建设用地的批准手续，根据土地管理法第四十三、四十四条的规定，崂山国土资源分局对该部分土地有权进行出让，其余部分未经人民政府批准，仍然为农村集体土地，崂山国土资源分局对此无权处分。因此，双方签订的国有土地使用权出让合同部分有效。关于乾坤公司缴纳的土地出让金问题。签订合同之前，乾坤公司已向崂山国土资源分局缴纳土地出让金共计488万元。2003年3月26日，乾坤公司向崂山国土资源分局交付 300万元银行转账支票，崂山国土资源分局为其开具收款收据。上述一系列行为表明，乾坤公司一直在履行合同义务，对崂山国土资源分局辩称该300万元银行转账支票是空头支票、无法划转的理由，没有证据支持，一
13、审法院不予采纳。关于国有土地使用权出让合同应否继续履行的问题。因合同项下的该宗土地部分获得山东省人民政府批准，该部分土地具备履行条件。鉴于乾坤公司涉案土地的相关项目已经政府有关部门批准，获得了项目立项、规划、环保等审批手续。故崂山国土资源分局应当向其交付该部分土地。崂山国土资源分局主张合同解除的抗辩理由，没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，双方当事人签订的国有土地使用权出让合同部分有效，乾坤公司亦部分履行了付款义务，崂山国土资源分局应在政府批准的农用地转建设用地范围内向乾坤公司交付涉案土地。乾坤公司请求崂山国土资源分局履行青崂土合字2003 4号国有土地使用权出让合同，向其交付合同项下的
14、全部土地的主张部分成立。一审法院依据中华人民共和国合同法第八条、第五十六条、第一百零七条之规定，判决：(一)被告崂山国土资源分局于本判决生效后三十日内向原告乾坤公司交付合同项下已经审批转为建设用地的土地(具体以山东省人民政府鲁政土字200235号山东省人民政府关于青岛市崂山区城市建设用地的批复及现状地形图红线坐标为准)；(二)驳回原告乾坤公司其他诉讼请求。案件受理费160 778元，由乾坤公司承担130 070元，崂山国土资源分局承担 30 708元。崂山国土资源分局认为一审判决认定事实错误，适用法律不当。向本院提起上诉，请求二审撤销一审判决，依法驳回乾坤公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由乾坤公
15、司承担。理由是：1一审判决认定上诉人和被上诉人双方签订的国有土地使用权出让合同部分有效是错误的。(1)本案合同中的标的物-宗地为不可分物，不适用量上的部分有效、部分无效。(2)上诉人对土地没有处分权，本案土地的出让要经过青岛市人民政府审批。(3)本合同项下宗地出让方案尚需经山东省人民政府批准，本合同自山东省人民政府批准之日起生效。由于本案项下的土地还没有完全办理农转用手续，所以不具备拟定出让方案报人民政府批准的条件，本案中的出让合同还不具有法律效力，被上诉人只具有一种期待权。(4)一审判决上诉人出让部分土地给被上诉人，违反了青岛市人民政府的规划。青岛市人民政府于2003年11月11日批准了包括本案宗地在内的地区规划。根据该规划，高新产业区“适当往东北方向发展延伸至李沙路，严禁继续往崂山风景区内延伸”，本案出让合同中的土地在青岛市政府规定的不准建设区域内。本案已经办理农转用的 84亩土地的批准文件依法已经自动失效。2一审法院认定“崂山国土资源分局主张合同解除的抗辩理由，没有法律依据”是错误的。上诉人对被上诉人交纳的土地出让金数额有异议，即使按一审认定的788万元，也只占土地出让金总数.4元的43。被上诉人在合同签订后超过6个月没有付清出让金，上诉人依据涉案合同第9条和31条，具有解除合同的权利，且乾坤公司已经收到解除合同的决定书。依据合同法第九十
