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1、中指研究院中房指数系统2019 年第一季度全国新开盘总结报告目录目录1摘要12019 年第一季度全国主要城市新开盘总结31、开盘量：重点城市开盘 520 次，推出房源近 11 万套32、去化情况：平均去化超 6 成，武汉、南昌表现较好43、定价策略：第一季度重点城市开盘价格增幅收窄，平开占主流84、产品定位：超 7 成为刚需类楼盘，平均去化水平逾 6 成115、客户情况：刚需客户仍占主流，中高端改善定位群体年龄偏大14本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电 400-630-1230、010-56319282。中 指 研 究 院 中房指
2、数系统2019 年第一季度全国主要城市新开盘总结报告摘要2019 年第一季度，房地产调控以“稳”为主，中央强调要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。关于房地产长效机制的表述由“建立完善”转向“稳妥实施”，住房、土地、金融和财税制度等长效机制由构建和完善阶段转向初步实施阶段的进程也有望进一步加快。地方落实楼市分类调控政策，推进住房租赁市场建设，因地制宜调整棚改规模。3 月，顺利召开， 住房政策上，会议强调落实地方政府主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系；从金融政策基调看，将继续紧盯房地产金融风险，加强房地产金融审慎管理。2019 年是继续推进房地产长效机制取得实质性进展的关键年，楼市
3、调控的主基调仍然是“坚持住房居住属性”。从 2019 年第一季度重点城市开盘情况来看，杭州、重庆仍保持较高水平，从去化来看，武汉和南昌去化效果非常好，平均去化率均超 8 成。1. 开盘量：重点城市开盘 520 次，推出房源近 11 万套2019 年第一季度，14 个重点城市住宅类项目共计开盘 520 次，推出房源近 11 万套。其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘 25 次；二线城市中杭州、重庆开盘次数较多，分别为 97次和 75 次。北京、深圳、南昌和苏州开盘量相对较少。从各城市单项目推盘量来看，2019 年第一季度，武汉恒大科技旅游城夺得项目推盘套数排行榜榜首，1 月 6 日开盘一次性推出
4、 3635 套房源，该项目为纯新盘，位于江夏区，属投资类地产，开盘均价为高层 10700 元/平方米、洋房 13000 元/平方米、公寓 11000 元/平方米、联排 21000元/平方米。2. 去化情况：平均去化超 6 成，武汉、南昌表现较好2019 年第一季度，全国 14 个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为 62%。2019 年首个季度去化表现一般，1 月平均去化超 6 成，2 月有所下降，三月份上升至 71%。整体来看， 今年第一季度去化水平低于去年同期。从项目去化情况来看，2019 年第一季度共有 81 个项目开盘售罄，主要集中在杭州、武汉和成都，其中杭州较多，占据 28 席。
5、3. 定价策略：第一季度重点城市开盘价格增幅收窄，平开占主流9本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电 400-630-1230、010-56319282。2018 年以来，受楼市调控政策影响，整体房价微幅上涨。2019 年第一季度楼市价格涨幅较去年整体略有下降，其中 2 月份楼市价格上涨较高，3 月份涨幅回落。从监测的 14 个重点城市新开盘定价来看，2019 年首季度整体价格稳中微升，涨幅收窄，超 6 成城市开盘项目选择平开， 受库存压力和结构性影响，14.2%的项目价格下调。2019 年第一季度，监测的 14 个重点城市纯新盘较周
6、边同质产品价格平均上涨 0.7%，高价开盘项目较周边同类产品的价格平均涨幅约为 7.3%，低价开盘项目价格平均降幅约为 4.9%。2019 年，重点监测城市老推新项目开盘价格均呈现稳中微升趋势，其中南昌平均上涨幅度较高，为 3.2%，武汉和广州平均涨幅也超平均线，分别为 1.4%和 0.9%。4. 产品定位：超 7 成为刚需类楼盘，平均去化水平逾 6 成从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2019 年第一季度开盘项目仍以刚需产品为主。71.7%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型，27.9%的项目主要面向中高端改善型需求，0.4%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分
7、受限购条件制约的自住购房者。5. 客户情况：刚需客户仍占主流，中高端改善定位群体年龄偏大根据调研现场客户访谈，工作地点、首付能力、结婚都是限制购房的重要因素，刚需客户年龄段普遍在 35 岁以下和 35-45 岁两个区间段，低首付和婚房为首要考虑因素；中高端改善客户主要考虑项目的户型设计合理性，能容纳多口之家的大户型、周边配套成熟为选购热点。2019 年第一季度全国主要城市新开盘总结2019 年第一季度，房地产调控以“稳”为主，中央强调要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。关于房地产长效机制的表述由“建立完善”转向“稳妥实施”，住房、土地、金融和财税制度等长效机制由构建和完 善阶段转向初
8、步实施阶段的进程也有望进一步加快。地方落实楼市分类调控 政策，推进住房租赁市场建设，因地制宜调整棚改规模。3 月，顺利召开，住房政策上，会议强调落实地方政府主体责任，改革完善住房市场体系 和保障体系；从金融政策基调看，将继续紧盯房地产金融风险，加强房地产 金融审慎管理。2019 年是继续推进房地产长效机制取得实质性进展的关键年， 楼市调控的主基调仍然是“坚持住房居住属性”。从 2019 年第一季度重点城市开盘情况来看，杭州、重庆仍保持较高水平，从去化来看，武汉和南昌去 化效果非常好，平均去化率均超 8 成。本报告针对 2019 年第一季度重点城市新开楼盘推盘量、去化情况、定价策略、产品定位及客
9、户情况进行系统梳理，总结全国新开盘的供需变化和营销特点，帮助企业实时、准确地了解最新市场动态，为及时调整营销策略提供决策支持。1、开盘量：重点城市开盘 520 次，推出房源近 11 万套2019 年第一季度，14 个重点城市住宅类项目共计开盘 520 次，推出房源近 11 万套。其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘 25 次；二线城市中杭州、重庆开盘次数较多，分别为 97 次和 75 次。北京、深圳、南昌和苏州开盘量相对较少。图：2019 年第一季度重点城市开量推盘个数（左轴）房源套数（右轴）120100806040200上海 南京 杭州 武汉 重庆 广州 北京 成都 深圳 天津 南昌 苏州
10、青岛 长沙20000180001600014000120001000080006000400020000数据来源：CREIS 中指数据，中指监测从各城市单项目推盘量来看，2019 年第一季度，武汉恒大科技旅游城夺得项目推盘套数排行榜榜首，1 月 6 日开盘一次性推出 3635 套房源，该项目为纯新盘，位于江夏区，属投资类地产，开盘均价为高层 10700 元/平方米、洋房 13000 元/平方米、公寓 11000 元/平方米、联排 21000 元/平方米。城市名称项目名称推出套数开盘时间开盘去化率武汉恒大科技旅游城36351 月 6 日76%深圳佳兆业 E 立方16802 月 23 日-北京葛洲
11、坝紫郡兰园13983 月 18 日57%武汉德雅国际城13161 月 26 日100%长沙建发中央公园8821 月 4 日74%武汉联投花山郡8761 月 20 日100%深圳富润乐庭8423 月 15 日-南京中国铁建青秀城7461 月 15 日20%成都蜀镇半岛7402 月 17 日1%南京翠屏城7121 月 11 日100%表：2019 年第一季度主要城市项目推盘量 TOP10数据来源：CREIS 中指数据，中指监测2、去化情况：平均去化超 6 成，武汉、南昌表现较好 第一季度重点城市新开盘去化率均值为 62%，武汉、南昌去化超 8 成2019 年第一季度，全国 14 个重点监测城市新开
12、住宅项目当天去化率均值为 62%。2019 年首个季度去化表现一般，1 月平均去化超 6 成，2 月有所下降，三月份上升至 71%。整体来看，今年第一季度去化水平低于去年同期。图：2019 年第一季度全国重点城市新开盘项目平均去化率 91% 77% 79% 86%86% 80% 81% 69% 62% 201720182019全国重点城市平均去化率同月份平均去化率100%80%60%40%20%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月0%数据来源：CREIS 中指数据，中指监测分城市来看，7 个城市去化率超过平均水
13、平。南昌和武汉第一季度市场需求较为旺盛，去化取得非常好的效果，均超 8 成；青岛和南京去化也非常好，去化率分别为 79%和 71%。而重庆、上海、成都和苏州平均去化率分别为 58%、53%、52%和 51%，在监测城市中开盘去化效果较为一般。图：2019 年第一季度重点城市新开盘项目平均去化率城市平均去化率梯队平均去化率85%84% 68% 79%71%65%64% 61% 53%66%65%58%52%51%北京广州上海杭州南昌武汉成都重庆苏州南京长沙青岛一线二线100%80%60%40%20%0%数据来源：CREIS 中指数据，中指监测 2019 年第一季度共有 81 个项目开盘售罄，杭州
14、、武汉和成都分别占 28席、16 席和 13 席从项目去化情况来看，2019 年第一季度共有 81 个项目开盘售罄，主要集中在杭州、武汉和成都，其中杭州较多，占据 28 席。从开盘去化率排行榜来看，65%的项目为刚需楼盘，中高端改善项目占比超 3 成。在较大的需求支撑下，部分刚需项目开盘前积累有效客户量远远超过推盘量，开盘效果十分理想。如 3 月 20 日开盘的长沙福晟克拉美丽山庄二期，积累有效客户 500 个，约为推出套数的 3.8 倍，当天推出房源全部售罄；去化效果较好的刚需楼盘多数位于郊区或远城区。相比主城区，远郊区楼盘价格相对较低，且户型面积选择较为丰富。表：2019 年第一季度全国主要城市项目开盘去化率排行榜城市项目名称
