《2019商丘房地产未来市场评估报告3.17》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2019商丘房地产未来市场评估报告3.17（79页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,2019/7/28,2017-3-17,商丘名门城项目未来市场评估报告,目 录,Contents,一、 商丘市城市宏观概况,二、 商丘市房地产行业环境,三、 项目区域竞争环境,四、项目地块分析,五、总结及趋势预判,一、商丘市城市宏观概况,2019/7/28,商丘，河南省下辖市，位于豫、鲁、苏、皖四省结合部，辖6县1市2区和1个省级经济开发区，商丘位于北纬3398-3480、东经11482-11645之间，商丘市中心位于3426N、11538E。商丘市总面积10704平方公里，约占河南省总面积的6.4%。地理位置四通八达，东临沿海，西扼中原，北接齐鲁，南襟江淮，是中国中西部地区与东南沿海地区的
2、结合部，京九铁路与陇海铁路、310国道与105国道以及连霍和京珠高速在此交会，东西横跨168公里，南北纵贯128公里，东望安徽淮北、江苏徐州，西接河南开封，南襟河南周口、安徽亳州，北临山东菏泽、济宁，为中国重要的综合交通枢纽和商贸物流中心，亚欧大陆桥中国段重要的中心城市，中原经济区东部经济、交通和工商业中心，国家中东部豫鲁苏皖四省接合部区域性中心城市。 市域常住人口达到950万人。市域城镇化率达到68%，市域城镇人口达到646万人。商丘中心城区人口为230万人。,城市概况,2019/7/28,城市规划、功能定位,商丘市城市总体规划（20152030） 城市职能： 河南省承接产业转移示范基地 中
3、原经济区重要旅游目的地 区域性商贸物流中心 生态宜居城市 中心城区人口规模与城镇化： 截至2030年，商丘市中心城区人口规划230万人 规划市域常住人口2030年达到950万人，城镇化率98% 中心城区规划： 中心城区发展方向为东拓、西延、北控、南优 核心发展区： 位于中心城区中部。定位为面向区域的城市形象展示区，集商务办公、商贸会展、文化休闲三大功能为一体的综合性区域服务中心。围绕日月湖，形成集行政办公、文化、休闲、商务办公为一体的综合服务中心。,商丘中心城区以东拓、西延、北控、南优为基本发展方向，2016年高铁新城、新区CBD基本成型、日月湖的建成，古城的改建，城市发展速度加快，城市人口容
4、纳力增加，刺激房产市场需求量增长。,2019/7/28,城市文化发展,商丘古城,应天书院,火神台,厚重历史：华夏文明的发祥地，中国钻木取火的发源地，中国商人、商品、商业的发源地，六朝古都，“三皇五帝”时期、夏朝、商朝、周朝陈国、周朝宋国、西汉梁国、北宋、南宋、金朝等朝代建都地，中国旅游发源地，中国景区文化发祥地。 思想源头：中国百家争鸣主阵地、中国儒家思想发祥地、中国道家思想发源地、中国墨家思想发源地、中国名家思想发源地。 文化名片：火文化、三商文化、两宋文化、汉梁文化、葛天文化、姓氏文化、根亲文化、孔祖文化、庄子文化、木兰文化、旅游文化、酒文化、授时文化。商丘是许多美丽故事传说的发源地：相思
5、鸟吟唱千年一曲、大小乔醉曹千口一传、花木兰忠贞千古一人、月下老人牵情千里一线、李太白娶妻千金一壁、李香君贞烈千古一扇，这里有“相思树”的悲剧，有“月下老人”的喜剧；有“闹龙街”的幽默，有“葫芦诗”的戏谑；有“桃花扇”、“追鱼”等凄美爱情故事；有“高祖斩蛇”的威武神勇传说。可谓包罗万象，不胜枚举。“庄周梦蝶”、“守株待兔”、“拔苗助长”、“朝三暮四”、“取长补短”、“江郎才尽”等成语的发源地均在商丘。,商丘共有国家和省市级重点文物保护单位200多处、县级文物保护单位数百处，其中世界文化遗产2处、全国重点文物保护单位15处、省级文物保护单位52处，城市文化底蕴深厚。,2019/7/28,居民消费习
6、惯,2015年全年居民消费价格比上年上涨0.8%。其中，食品类价格上涨0.8%，烟酒类价格上涨2.5%，衣着类价格上涨1.4%，家庭设备用品及维修服务类价格上涨1.5%，医疗保健和个人用品类价格上涨3.8%，娱乐教育文化用品及服务类价格上涨1.4%，交通和通信类价格下降1.6%，居住类价格下降0.8%。商品零售价格下降0.2%。,2019/7/28,城市发展战略、片区规划,商丘市城市总体规划(20152030)包括：北部与西部以商周高速公路为界，南部以连霍高速公路和睢阳产业区南侧的引黄渠为界，东部以济广高速公路为界，面积约355平方公里。规划市域常住人口2030年达到950万人，市域城镇化率达
7、到68%。 市域城镇空间结构为“一主、一副、一带、三轴、多节点”。 “一主”为商虞一体化核心区，包括商丘市中心城区和虞城县城，通过交通和基础设施引导促进空间对接、产业互补、设施共建、信息共享，远期形成一体化发展新格局，共同成为带动商丘市域发展的核心增长极。 “一副”为永城市域副中心，形成以能源、有色金属精深加工为主导的重要的现代化工矿城市；发挥其在豫鲁苏皖四省交界地区的区位优势，承接产业转移，建设市域副中心。 “一带”为连霍发展带，指陇海铁路、郑徐高铁和连霍高速公路沿线的城镇密集带，联结商虞一体化核心区和民权、睢县、宁陵、夏邑等县域中心，是商丘市域城镇空间组织的主要骨架。 “三轴”分别为京九发
8、展轴、商周发展轴和西南发展轴，京九发展轴和商周发展轴既是市域南北向发展的重要轴线也是商丘联系菏泽、亳州、周口等周边城市的主要通道；西南发展轴为商丘市域南部联系民权、睢县、柘城和永城的一条环状发展轴线。 “多节点”包括民权、柘城、睢县、宁陵、夏邑等5个县城及28个重点镇，形成带动区县城乡发展的重要节点。,2019/7/28,城市发展战略、片区规划,商丘市中心城区规划发展方向为“东拓、西延、北控、南优”。形成“三心引领、多轴联动、绿廊楔入、片区融合”的城市空间布局结构。“三心引领”即依托商丘火车站商贸区的改造提升，商丘古城历史文化展示区的保护和优化，商务中心区综合服务功能的集聚，形成引领城市发展的
9、三大综合服务中心。“多轴联动”即依托神火大道和南京路形成联系各城市功能片区的城市联系主轴线；依托凯旋路、宋城路和包河沿线布置服务功能，形成三条联系三大综合服务中心的服务集聚轴线。“绿廊楔入”即陇海铁路绿化廊道、京九铁路绿化廊道、商周大运河绿化廊道、蔡河绿化廊道、包河绿化廊道、南京西路绿化廊道。“片区融合”即将城市划分为八大特色功能片区融合发展，分别为老城发展区、古城文化区、核心发展区、道北发展区、高新产业区、梁园产业区、睢阳产业区和物流集聚区。 片区规划： 老城发展区：位于中心城区北部，定位为区域型门户枢纽、现代商贸集聚发展的重要平台。 核心发展区：位于中心城区中部。定位为面向区域的城市形象展
10、示区，集商务办公、商贸会展、文化休闲三大功能为一体的综合性区域服务中心。围绕日月湖，形成集行政办公、文化、休闲、商务办公为一体的综合服务中心。 古城文化区：位于中心城区西南部。定位为以商丘历史文化展示为核心，以历史城区保护为基础，发展特色文化旅游产业。 道北发展区：位于中心城区北部，陇海铁路以北。通过对区域性交通集散、特色商业街区、现代化商贸活动、生态休闲等功能的集聚，定位为交通枢纽、生态文化休闲区、生态居住示范区，产业转型示范区。 梁园产业区：位于中心城区西部。依托梁园产业集聚区和食品工业园区，重点发展生物医药、体育用品制造等健康产业，发展成为科技发达、环境优美、宜居宜业的现代化城区。 高新
11、产业区：位于城乡一体化示范区南部。定位为中原经济区东部战略支点、国家级承接产业转移示范区、商丘市改革发展试验区和新增长极、豫鲁苏皖接合部区域服务核心。 物流集聚区：位于城乡一体化示范区北部。定位为以现代物流业为主导，集综合保税、区域分拨中心、物流延伸配套为一体的现代化区域性综合物流集聚区。 睢阳产业区：位于中心城区南部。以发展纺织服装、机械制造、新型建材产业为主导，积极孵化少污染、高科技、高附加值的现代化企业。,2019/7/28,规划思路： 坚持中心带动、轴带发展、节点提升、对接区域的布局原则，依托“米字形”综合交通运输通道，优化空间布局，形成“一主、两区、四轴、五组团”的布局结构。 中心城
12、区用地规划图 中心城区用地规划图 “一主”即以商丘中心城区形成市域主中心；“两区”为商丘中心城区东西两翼的虞城和宁陵两个发展区，均在中心城区半小时通勤圈范围内，“两区”是中心城区功能的外溢区，也是中心城区基础产业向外转移的承接区，与中心城区共同构建成为引领市域发展的“商虞宁”发展极核。 “四轴”分别是依托连霍高速形成的“连霍发展轴”；依托京九铁路、济广高速形成的“京九发展轴”；依托南商济铁路和商周-商济高速形成的“济周发展轴”和依托商登高速和商砀高速形成的“商登发展轴”。四条发展轴在商丘中心城区交汇，共同构成辐射八方的“米字型”结构框架。 “五组团”为永城、夏邑、柘城、睢县和民权五个县域中心，
13、形成带动市域城乡统筹发展的重要组团，也是商丘与周边城市协同发展的重要战略节点,商丘市总体规划2015-2030年,2019/7/28,城市交通,外部交通： 商丘交通十分方便，东起连云港西至荷兰鹿特丹的亚欧大陆桥陇海铁路横贯全市，与中国最长的南北大动脉京九铁路在商丘交汇。北京至珠海的105国道与连云港至霍尔果斯的310国道在此相交。华东第二通道商丘至杭州铁路的开通，连霍高速公路的开通使用，使商丘成为我国集铁路、公路为一体的重要交通枢纽。商丘是交通部确定的综合交通枢纽城市，京九、陇海铁路，310、105国道、连霍、济广高速六条国家交通大动脉在商丘呈“米”字型交会，目前商丘已实现县县通高速、村村通油
14、路。同时，郑徐高铁、沱浍河航运工程正在加快建设，商合杭高铁已获国家批准，商丘机场已经国务院、中央军委批准，目前正在积极筹备开工建设前期工作，不久的商丘，将形成陆水空一体、功能完备、无缝对接的现代化综合交通运输体系。 铁路规划：郑徐高铁（郑州商丘徐州）郑徐高铁西起郑州东站，东至徐州东站，线路全长361.937公里，其中河南省252.826公里、安徽省73.436公里、江苏省35.675公里。商杭高铁（商丘杭州）2014年开工建设的商杭客运专线（商丘阜阳合肥芜湖杭州）客运专线，是“华东第二通道”最重要的客运专线。（全长796.9公里，设计时速350公里/小时）该线路将按电气化以上标准建设。 商丘机
15、场：商丘机场是在空军军用机场的原址上新建的民航支线机场，建设成民航商丘机场，主要发往北京、上海、广州、深圳等15个国内城市，远期飞往国内全部城市及东南亚国家，民航商丘机场项目位于梁园区观堂乡黄店与徐楼之间，东距商丘市中心约18公里，投资概算约5.5亿元。 内部交通： 构建高速公路环线、国省道干线公路环线两大疏解环路，引导疏解城市对外、过境交通，实现内外交通分离。 依托商丘高铁站枢纽、商丘机场等重大区域性交通设施，建设商丘区域交通枢纽，提升在国家、区域交通网络体系的地位。规划中心城区道路体系包括城市快速路、主干路、次干路和支路。规划形成“一环、四横、三纵”的快速路结构。规划由3条城市轨道交通与公
16、交快线网络形成引领城市发展的公交干线骨架。,2019/7/28,城市经济,2015-2016年，商丘市生产总之18039.93亿元，生产总值增速8.7%，生产总值位居河南省11位，生产总值增速位居河南省12位。 商丘经济发展位于河南全省18地市中段，经济的平稳上升发展，对房地产市场起到一定的推动左右。,商丘市经济发展增速在全省处于中下水平，整体发展态势呈平稳上升状，经济发展环境的相对稳定，保障了房地产市场发展的稳定。,2019/7/28,产业结构,2016年商丘市一二三产业比重,2016年初步核算，全年全市生产总值1803.93亿元，比上年增长8.7%。分产业看，第一产业增加值377.01亿元，增长4.5%；第二产业增加值762.14亿元，增长8.5%，其中工业增加值646.92亿元，增长8.6%；第三产业增加值664.78亿元，增长11.8%。三次产业结构为20.9:42.2:36.9。,2019/7/28,城市人口,、常住人口总量、增速、人口城镇化率 年末全市总人口909.47万人，常住人口727.39万人。出生人口10.
