济南市商业项目市场调查研究报告

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1、济南市商业项目市场调研报告济南市商业项目市场调研报告 二 四年四月十五日 前前 言言 本次对济南市商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从济南市社会经济发展状况、济南市商业市场现状、项目周边市场现状、 项目同类物业概况、济南市商业租售价格水平，同时重点了解泉城路商圈发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查。 一、调研目的 全面深入调研，以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征，并以此为基础，结合目前济南商业地产发展状况，从而商业项目 进行准确市场定位提供强有力的市场支持。 二、调研时间 2004 年 3 月 12 日4 月 2 日 三、信息来源 主要来自于济南市统计局、泉城路管理委员会等

2、政府部门及政府网站；济南市多个大型商场及超市、房地产营销策划公司 等专业公司 ；齐鲁晚报、济南时报等媒体，以及相关文字资料。 四、调研区域 济南市市中区、历下区、槐荫区、历城区、天桥区。 五、调研对象 同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体，并寻访了部分目标投资者及终 端消费客户。 六、调研内容 1、济南房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势 2、区域市场状况及竞争市场 3、济南市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况 七、信息整理 将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上进行项目总体功能定位及市场定位的研究。 注注：本本报报告

3、告所所述述商商业业物物业业及及相相关关数数据据、分分析析文文字字，若若无无特特别别说说明明，均均指指所所述述地地段段地地面面一一层层商商业业物物业业。 前 言.2 第一部分 宏观环境研究.6 一、济南市 2003 年经济总量分析.6 二、济南市产业结构对比分析.9 三、2003 年商品房销售情况10 四、2004 年经济发展展望11 第二部分 济南市市区商业调研.13 一、济南市商业物业综述.13 二、各类商业物业主要特征.24 第三部分 济南市主要商业物业调查27 第四部分 济南市商业物业租售价格29 一、泉城路周边商业物业租售价格.29 二、经四路沿线商业物业租售价格.30 三、文化西路商

4、业街租售价格.31 四、花园路、东关大街沿线商业物业租售价格.32 第五部分 济南市主要商圈人流、车流调查35 一、经四路路段.35 二、经二路路段.35 三、泉城广场周边及花园路路段.36 附 表.37 附表 1 二 三年房地产买卖情况表(含住宅、非住宅)37 附表 2 住房买卖分类情况表38 附表 3 泉城路沿线商业物业租售价格一览表39 附表 4 经四路商业街租金价格一览表40 附表 5 永兴人防地下商城租金价格一览表41 附表 6 文化西路商业街租金价格一览表42 附表 7 花园路沿线商业物业价格一览表43 附表 8 老东门商圈周边商业物业价格一览表44 附表 9 银座商城45 附表

5、10 银座购物广场46 附表 11 万达沃尔玛商业广场47 附表 12 贵和购物中心48 附表 13 贵和商厦50 附表 14 人民商场51 附表 15 洪楼大润发超市52 附表 16 济南华联商厦53 附表 17 嘉华购物广场54 表 18 经四路路段人流、车流统计55 表 19 经二路部分路段人流、车流统计56 表 20 泉城广场周边主要路段及花园路人流量、车流量统计58 附表 21 泉城路业态分布情况表60 附图 商铺调查价格铺位（部分）.61 第一部分第一部分 宏观环境研究宏观环境研究 一、济南市 2003 年经济总量分析 济南市完成国内生产总值 1367.8 亿元，比上年增长 14.

6、5%，提高 1.3 个百分点，为 1997 年以来 7 年间增速最高的年份， 人均国内生产总值 23632 元，增长 13.2%。其中，第一产业增加值 105.0 亿元，增长 5.0%；第二产业 599.6 亿元，增长 18.0%;第 三产业 663.2 亿元，增长 13.0%。 济南城市市区人口规划将逐步达到400 万人，GDP 近几年年递增 12.9%，到 2007 年全市将实现国内生产总值2100 亿元； 另外，2003 年全社会固定资产投资、社会商品零售总额双双超过500 亿元，分别达到 504.9 亿元、533.2 亿元。 （一）工业生产和效益快速增长 全市第二产业增加值 599.6

7、 亿元，增长 18.0%，比上年提高 3.2 个百分点，拉动经济增长 8.5 个百分点，其中：工业增长 21.8%，拉动经济增长 7.9 个百分点，成为推动全市经济增长的主要动力。 2003 年，全市规模以上工业企业完成增加值426.6 亿元，同比增长 22.4%，增幅水平达到了 1993 年以来的最高水平；销售 收入突破千亿大关，达到 1223.1 亿元，增长 33.3%，超过到 2007 年达到 2500 亿元，年均增长 22%的速度，高出上年 10.2 个 百分点；利税首次超过百亿，达到133.5 亿元，增长 42.4%。在 281 种主要工业产品中，产量同比增长的198 种，占 70.

8、5%。 其中，小型电子计算机（服务器）增幅达92%，背投彩色电视机增幅达 42.5%。 （二）农业和农村经济稳步发展 全年农林牧渔业总产值 180.3 亿元。种植业占 59.4%（蔬菜占 32.4%） ，牧业占 33.8%，林业占 5.7%，渔业占 1.1%。蔬菜、 畜牧产值比重达到全部农林牧渔业总产值的66.2%，成为农业经济的支柱产业。 从产量及增长速度上看，粮食总产量220.6 万吨，比上年增长 16.2%；蔬菜总产量 668.7 万吨，增长 5.5%；肉类产量 36.9 万吨，增长 4.5%。农业产业化步伐加快，全市年销售收入500 万元以上农业龙头企业发展到109 家，其中超亿元企业

9、 12 家。 （三）经济增长的 “三大亮点 ”呈现快速发展 高新技术产业不断壮大。高新产业产值占全市规模以上工业的比重达到26%，比上年提高 2 个百分点，达到 343 亿元，同 比增长 31.8%，高于全市平均增幅 13.8 个百分点。 个体私营经济实现消费品零售额302.7 亿元，增长 19.4%，占社会消费品零售总额的比重为56.8%。 对外贸易继续扩大，全年完成外贸进出口总额20.2 亿美元，比上年增长 35%。其中进口额 11.8 亿美元，增长 48%；出口 额 8.4 亿美元，增长 20.2%。 （四）固定资产投资快速增长 全年完成全社会固定资产投资504.9 亿元，增长 24.8

10、%。其中：基本建设完成投资180.1 亿元，比上年同期增长 31.0%； 房地产开发完成投资 89.8 亿元，增长 17.4%。在完成投资中，住宅投资74.1 亿元，增长 15.4%，占据主体地位，达 82.5%； 办公楼投资 5.4 亿元，下降 11.5%；商业营业用房投资 6.5 亿元，增长 225%。 （五）商贸流通、现代服务业繁荣活跃 商业新型业态不断涌现，传统商贸的档次水平明显提高，社区服务、旅游、教育培训、物业管理、中介咨询等新兴服务业发展 进一步加快。全年实现社会消费品零售总额533.2 亿元，增长 15.6%。其中：批发零售贸易零售额433.2 亿元，增长 15.7%； 餐饮业

11、零售额 74.4 亿元，增长 15.4%。 现代服务业实现增加值 198.5 亿元，比上年增长 15%。旅游业受 “非典”影响，全年共接待国内外旅游人数954.7 万人次， 下降 6.6%，旅游总收入 72 亿元，下降 8.5%。 （六）财政金融保持平稳发展 实现地域财政收入 264.2 亿元，增长 12.6%，其中地方财政一般预算收入76.1 亿元，增长 19.6%。全市金融机构年末人民 币各项存款余额 2449.5 亿元，比年初增长 21.43%；人民币各项贷款余额 2475.1 亿元，比年初增长 18.26%。 结结论论：各各项项总总体体经经济济指指标标显显示示，济济南南市市社社会会经经

12、济济仍仍处处于于一一个个高高速速发发展展的的时时期期。工工业业产产销销两两旺旺，农农林林牧牧渔渔丰丰收收，农农业业产产业业化化进进程程 加加快快。物物质质的的极极大大丰丰富富带带来来了了流流通通业业的的飞飞速速发发展展，社社会会商商品品零零售售总总额额首首次次突突破破5 50 00 0 亿亿元元，达达到到 5 53 33 3. .2 2 亿亿元元。其其中中，个个体体私私营营经经 济济成成为为社社会会经经济济发发展展的的中中坚坚力力量量，比比重重达达到到5 56 6. .8 8% %，发发展展速速度度高高于于整整个个社社会会商商品品零零售售业业的的发发展展速速度度。个个体体私私营营业业主主的的经

13、经济济角角色色 越越来来越越重重要要。 以以旅旅游游业业为为主主的的现现代代服服务务业业发发展展迅迅速速，正正常常年年份份旅旅游游人人次次逾逾千千万万，消消费费总总量量达达7 78 8 亿亿元元。 社社会会经经济济的的快快速速发发展展带带来来商商业业地地产产的的投投资资开开发发力力度度加加大大。商商业业用用房房投投资资在在整整个个固固定定资资产产投投资资中中速速度度最最快快，增增长长速速度度达达2 22 25 5% %。 短短时时间间内内各各种种商商业业地地产产项项目目的的纷纷纷纷上上马马，必必然然带带来来后后期期招招商商、销销售售的的激激烈烈竞竞争争，地地段段、商商业业价价值值、业业态态规规

14、划划、建建筑筑规规划划等等要要素素将将成成 为为竞竞争争比比拼拼的的有有力力武武器器。 二、济南市产业结构对比分析 三次产业结构由 2002 年一、二、三产业结构比为8.2：42.4：49.4，发展到 7.7：43.8：48.5，第二产业、第三产业成为 全市经济发展的两大支柱。 表 1 济南市 2002、2003 年各产业产值对比分析 年份 第一产业（亿元） 第二产业（亿元） 第三产业（亿元） 2002 年 98.7501.6599.7 2003 年 105.0599.6663.2 增长率 5%18%13% 图1 2002/2003年产业结构对比分析 0 100 200 300 400 500

15、 600 700 第一产业第二产业第三产业 2002年 2003年 增长率 结结论论：从从 2 20 00 02 2、2 20 00 03 3 年年三三次次产产业业结结构构比比重重来来看看，第第三三产产业业比比重重均均是是最最大大，达达4 48 8% %以以上上，增增长长速速度度 1 13 3% %，第第三三产产业业的的发发展展空空 间间巨巨大大。 三、2003 年商品房销售情况 2003 年全市房地产交易频繁，一、二级市场交投两旺。19 月，房地产转让 17871 件，比上年同期增长 44.8%，其中，房 地产买卖 14562 件；转让面积 244.24 万，增长 37.1%；转让金额 38

16、.33 亿元，增长 29.0%。房地产抵押 6272 件，比上年同 期增长 118.1%；抵押面积 163.55 万，增长 1.2%；抵押金额 51.58 亿元，下降 28.42%。 （详见附表 1） 自 2002 年三季度以来， 全市商品住房与二手住房的平均价格走势极为相似，两者整体上均呈平稳上升态势（见图 2） 。其 中三季度商品住房平均价格为2281 元/，比上季度增长 2.7%，比去年同季增长 14.9%，平均递增幅度为 3.54%；三季度二手 住房的平均价格为 1733 元/，比上季度下降 1.4%，比去年同季增长 22.5%，平均递增幅度为 5.2%。二手住房价格除与上季度 相比为负数外，同比增长幅度比商品住房高7.6 个百分点，平均递增幅度比商品住房高1.7 个百分点。 另外，商品住房与二手 住房平均价格之间的差别没有明显变化，依旧恒定在1：0.75 左右。 19852007 2141 2281 2221 173