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1、泰州房地产市场考察报告2009.06.16目 录第一部分：城市背景6一、城市历史7二、地理位置9三、行政辖区10四、交通背景11五、工业泰州12六、文化泰州13七、展望泰州14第二部分：城市基础经济发展环境分析15一、城市人口16二、全市地区国民经济生产总值发展趋势16三、全市地区人均国民经济生产总值发展分析18四、固定资产投资逐年稳步增长19五、房地产市场投资保持高速增长20六、城镇人均可支配收入增长稳健21七、城镇人均居住水平22八、城市发展23第三部分：泰州市市区房地产市场分析26一、市场特征271、房地产供求市场均衡发展272、成交价格增长平稳283、2009年上半年房地产市场量价齐升
2、294、规模开发成市场主流295、多层产品占主导地位，多层、小高层、高层产品混合建设306、中大面积户型受到市场欢迎307、本地消费群体为主导，50万左右房源受市场欢迎318、城市拆迁撬动消费市场318、土地成交市场将步入新高潮329、城南市场竞争更趋激烈33二、板块市场分析341、板块区分342、板块认知353、板块分析36城中板块36城中板块楼盘扫描37市场特征37发展趋势38城东板块39城东板块楼盘扫描40市场特征40发展趋势41城南板块41城南板块楼盘扫描42市场特征44发展趋势44城西及城北板块45城西及城北板块楼盘扫描45市场特征46发展趋势46远郊板块47第四部分：泰州房地产市场
3、的发展和趋势48第一部分：城市背景一、城市历史泰州具有2100多年的历史。古称海阳、海陵，汉初置县，东晋设郡，南唐建州，取“国泰民安”之意，“泰州”之名由此而始。与广陵扬州、兰陵常州、金陵南京相呼应，素有“汉唐古郡、淮海名区”之称。西汉海陵县属临淮。汉书.地理志载：武帝元狩六年（前117）设置临淮郡，下辖29个县，其中有海陵县。大清一统志卷六十七云：以其地傍海而高故曰海陵。唐以后县治位于今泰州市市区。新莽海陵县改称亭间，属淮平郡。西晋武帝太康元年（280）海陵县复立，属广陵(扬州)郡。梁，海陵县改属海陵郡，海陵郡郡治移治海陵县，下辖海陵、建陵、宁海、如皋、临江、蒲涛、临泽7个县，海陵郡属南兖州
4、。北周，南兖州改称吴州，海陵郡属吴州，辖海陵、建陵、如皋、宁海、临泽5个县。开皇九年，吴州改称扬州，海陵县属扬州。炀帝大业初年，扬州改为江都郡，海陵县属江都郡。睿帝乾贞中，于海陵县设置海陵制置院。南唐烈祖升元元年设置泰州，下辖海陵、泰兴、盐城、兴化4个县。元宗保大十年分海陵县如皋场设置如皋县，泰州增辖如皋县。同年又于海陵县东境设置静海制置院。马令南唐书卷一：改元升元，以扬州海陵县为泰州。 王象之舆地纪胜卷四十：相传以为取通泰之义。海陵县为泰州州治所在地。北宋，太祖乾德五年，泰州属淮南道。太平兴国二年盐城改属楚州后，泰州辖海陵、兴化、泰兴、如皋4个县。南宋，泰州为军事州，属淮南东路。高宗建炎四年
5、，兴化县改属承州，泰州辖海陵、如皋、泰兴3个县。绍兴五年，泰兴县改属扬州，兴化县废为镇并附入海陵县，泰州辖2个县。绍兴十年，泰兴县改属泰州，泰州治所一度移至泰兴沙上。绍兴十二年，泰兴县再次改属扬州。绍兴十九年复设兴化县，仍属泰州。民国元年21年，江苏省划为15个行政区，泰县属泰县行政区，泰县行政区辖泰县、泰兴、靖江、东台。1950年1月，泰州行政区与扬州行政区合并为苏北泰州行政区，专员公署驻泰州，下辖2市9县：泰州市、扬州市、泰县、泰兴、靖江、江都、高邮、宝应、兴化、六合、仪征。1950年5月8日，泰州市、泰县合并，称泰县，县政府驻泰州，属泰州行政区。1996年8月12日，经国务院批准，扬州市
6、进行行政区划调整，县级泰州市从扬州市划出，组建地级泰州市，下辖海陵区、靖江市、泰兴市、姜堰市、兴化市。1997年，海陵区、姜堰市、泰兴市部分行政区划进行调整，组建高港区。目前，泰州下辖四市两区和泰州经济开发区。二、地理位置泰州市地处江苏省中部、长江北岸,西面与扬州市连接、北面及东北部分毗邻盐城、东面紧依南通市、南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江扬中市隔江相望。全市南北长而东西窄，南北最大直线距离约124公里，东西最窄处约19公里，最宽处也仅55公里，总面积5790平方公里。三、行政辖区泰州市设海陵、高港2个区，下辖兴化、靖江、泰兴、姜堰4个县级市，共有91个镇、8个乡、6个街道办事处、338个
7、居民委员会、1578个村民委员会，其中海陵区、高港区下辖9个镇、2个乡、6个街道办事处、87个居民委员会、127个村民委员会。四、交通背景泰州水陆空交通便捷，引江河集引、排、航等功能于一体，被誉为“中国的莱茵河”，是沿海与长江“T”型产业带结合部。国家一类开放口岸泰州港内河港口群万吨级以上泊位5个，集装箱码头年吞吐能力达到10万吨标箱。江阴大桥使长江天堑变通途，是泰州与上海、苏南的快速通道。328国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路，全市公路通车总里程5693公里。新长（新沂长兴）铁路、宁启（南京启东）铁路在泰州境内纵横交错。扬州泰州机场场址原则上建在江都丁沟，新建的
8、扬州泰州民用机场，距泰州市区约20公里。扬州泰州机场是全国民用机场布局规划确定的新建机场之一，飞行区等级为4C级，年吞吐量50万人次。五、工业泰州泰州东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一，已逐步形成了一个以工业为主商贸并存发展的新兴商贸城市。泰州市拥有医药、机电、船舶、化工等四大优势主导产业，戴南不锈钢、靖江微特电机、泰兴减速机、姜堰五金等十大特色产业集群。销售收入超过100亿元的规模企业有春兰集团、扬子江药业集团、新世纪造船等大型企业集团，以及陵光集团、梅兰集团、林海集团、兴达钢帘线公司等。中成药、VC、钢帘线、汽车零部件
9、、离子膜烧碱等产量全国领先，空调、冰箱、微特电机、船舶成为全国重要的生产基地。以医药高新技术产业园区为核心，创成国家火炬计划医药产业基地、国家科技兴贸出口创新基地和国家生物产业高技术产业基地，全力打造“中国医药第一城”。 六、文化泰州自古以来，泰州人杰地灵，名贤辈出。唐代书法评论家张怀瓘、元末明初文学家施耐庵、清代“扬州八怪”代表人物郑板桥、文学理论家刘熙载、评书宗师柳敬亭，以及现代著名京剧艺术大师梅兰芳、地质学家丁文江等，是泰州历代文化名人中的杰出代表。抗金英雄岳飞、政治家文学家范仲淹、书画大师齐白石等曾在泰州或主政或从业，为泰州历史留下了璀璨的一页。泰州市境内名胜古迹众多。千年古刹光孝律寺
10、在海内外佛教界享有盛名，日涉园、崇儒祠、岳王庙、安定书院 “梅、桃、柳”三园、光孝寺、学政试院、望海楼、五时巷等等人文景观是泰州历史文化的瑰宝。境内有国家AAAA级风景区溱湖风景区、里下河水乡湿地、泰兴银杏群落森林公园、引江河国家水利风景区等自然生态旅游，有享有“溱潼会船甲天下”美称的中国溱潼会船节、兴化板桥艺术节等民俗节庆旅游，有东进泰州谈判旧址及纪念馆、黄桥战役纪念馆、海军诞生地纪念馆等革命红色旅游。七、展望泰州从泰州市政府制定的五年发展规划来看五年内，中心城市建设累计投入800亿元，重点实施周山河街区、城北街区、火车站街区和市文化中心、园博园、市体育中心等一批重大工程，继续加强城市道路、
11、基础设施和景区景点建设。到2012年,“一城三区”组团发展格局基本形成，中心城市建成区面积扩大到90平方公里，城市载体功能和综合服务功能更加完善，“水亲、绿透、文昌、城秀”的城市风貌进一步凸现，跻身长三角最适宜人居、创业和发展的现代化城市行列。加快辖市城区建设步伐，引导重点中心镇向小城市和城市片区方向发展,“一大三中两小多片”的市域城镇体系、大中小城市和小城镇协调发展的新格局初步形成。2012年城市化率提高到57%。大规模的城市化发展计划，为泰州房地产业营造出良好的市场发展环境。第二部分：城市基础经济发展环境分析一、城市人口至2008年末，泰州市全市户籍总人口500.89万人，其中泰州市全市城
12、镇总人口245.9万人，泰州市市区总人口62万人。规划至2012年，泰州市城市化水平由现在的48%提高到57%，即2009-2012年泰州市城镇人口每年至少保持近10万人的增长速度。泰州市城市化发展水平、城镇人口的增长，为泰州房地产市场营造良好的发展环境。二、全市地区国民经济生产总值发展趋势2008年，泰州市全市地区国民经济平稳增长，第二产业经济比重显著提升。2008年全年，泰州市全市地区国民生产总值1394.2亿元，比上年增长13.5%。其中第一产业生产总值109亿元，增长4.5%；第二产业生产总值808.6亿元，增长14%；第三产业生产总值476.6亿元，增长15.3%。三次产业的构成比例
13、，由上年的12.552.835.7调整为7.8：58.0：34.2。 单位：亿元 数据来源于泰州政府网自2003年以来，泰州市全市地区国民经济呈现平稳、快速增长发展趋势，其中第二产业生产总值比重显著提升，城市经济的发展活力明显。三、全市地区人均国民经济生产总值发展分析按常住人口计，2008年泰州市全市地区人均国民经济生产总值突破3万元大关，达30256元，增长13.5%。 单位：元 数据来源于泰州政府网自2003年以来，泰州市全市地区人均国民经济生产总值呈现稳步增长趋势，2008年突破3万元大关，折算成约4000美元（地区人均GDP值在1300-8000美元之间，该地区的房地产市场处于快速发展阶段）。泰州市全市地区人均国民生产总值显示，泰州房地产市场处于快速发展的市场状态。四、固定资产投资逐年稳步增长 数据来源于泰州政府网（单位：亿元） 自2003年以来，泰州市固定资产市场投资保持近30%左右的增长速度，快速、稳步增长的城市化建设水平，为泰州房地产业提供坚实的市场基础。五、房地产市场投资保持高速增长 数据来源于泰州政府网（单位：亿元） 自2006年以来，泰州市房地产市场投资呈现显著、快速增长的发展势头，显示泰州市房地产市场较大的市场发展空间，市场竞争逐渐增强。六、城镇人均可支配收入增长稳健 数据来源于泰州政府网（单位：元）
