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1、 南昌房地产商业市场调查报告 目录 目录1 一、月度房地产市场动态情况分析2 1、南昌市八月份新推商业市场情况分析2 2、八月份南昌市住宅楼盘市场分11 二、八月份楼市平面媒体投放量分析17 三、八月份南昌市场行业动态分析18 八月份市场调研报告 一、 月度房地产市场动态情况分析 （一）、南昌市八月份新推续推商业市场情况分析 本月房地产市场反映较为冷清，属于市场的淡季，纵观各大片区市场的供应情况，商业可以说八月没有较大的商业项目推出，八月份的商业只有昌北开发区枫庐新天地8.21推出的住宅的底层二期商业店铺约100多间店铺，共350米的沿街“产权街铺”。 以下对昌北开发区的枫庐新天地做出分析，同
2、时选取了今年6月26号开盘的江西省洪城汽车配件城专业大市场作为分析对象。 1. 枫庐新天地 (1)、项目概况 该项目位于庐山中大道枫林大道口，由江西东南投资有限公司投资，商铺面积共约20000平方米，2003年7月推出一期商业，2004年8月21日推出二期商业，店面为产权式街铺，周边高校林立，为昌北经济技术开发区商贸大核心，交通便捷，配套设施较完善。 （2）、产品特征分析 一期推出100多间店面，店面面积主要在4565平方米之间，全部为一层经营，其层高约为5米，开间24.5米不等，较大特点是部分店铺有网柱。 二期推出350米沿街商铺，100多间，为两层的街铺，一层层高4.55米，二楼层高3.8
3、4.2米，正在销售中。 街铺全为框架式结构，可以多间店面连用。 （3）、产品价格分析 所有街铺都为产权街铺，其先卖后租，现在售的二期价格如下，从目前南昌市高校附近具有可比性的项目来看，枫庐新天地的售价是很低的，尽管目前的昌北的商圈氛围还没有真正意义上形成，但是50006000元/平方米的现售价格对未来投资而言是有很大的潜在价值的。售后的租金普遍在3050元/平方米之间。 枫庐新天地项目概况 枫庐新天地 价格（元/） 均价（元/） 层高（米） 面积（） 总面积（） 一层 50006000 35004500 4.55 5053 100120 二层 25003000 3.84 5053 （4）、产品
4、销售分析 枫庐新天地的一期销售情况很好，店铺基本在段时间内一销而空，但市调后可以发现一期存在众多的空置店面，街铺的空置率为38.2 ，具体分析，枫庐新天地的街铺目前人气不旺，整体的商业氛围不浓厚。究其原因来看，主要是由于周边居住人群未形成在此购物的习惯，而且在营的店铺主要是经营五金建材类为主，经营品种单一，店铺经营面积较小，没有一个大型的生活用品超市，周边人气也不旺。 枫庐新天地的营销方式主要是以报纸的广告和软文形式对外进行宣传造势。 2. 江西洪城汽车配件城 （1）、项目概况 江西省洪城汽车配件城是由原江西洪城汽车配件市场兴建的一座新兴的融整车、配件、修理、培训为一体的具有综合性、多功能的专
5、业化大市场，兼营业、办公、住宿为一体的商住楼，全部采用框架式三层复式楼层，总占地面积为230亩，其开盘时间为2004.6.26。 汽配城的坐落于南昌市迎宾南大道666号，毗邻105国道。为320、316国道、市区外环线交汇处。交通方便。 洪城汽车配件城情况一览表 项目总占地面积 230亩 一期情况一览 占地面积 80亩 建筑面积 6万平方米 物业类型 复式三层商住楼 总套数 500套 物业结构 全框架式结构 仓储服务 28000平方米 单套店铺概况（开间：6米；进深：9米） 层数 面积（平方米） 规划用途 单套总面积 一层 50 营业 150平方米 二层 50 办公 三层 50 住宿 注：每套
6、店铺配有10千瓦电负荷，配二门电话进线，互联网等 （2）、洪城汽配城项目价格 洪城汽配城的目前只是以租的形式对外推盘，有两种价格方式，按年算150平方米的三层复式标准商住楼一年期的租金23000元/套，二年期租金为39000元/套，三年期租金为52000元/套；按月算则是，月租为2300元/套，特殊商住楼在租金标准上浮10 。 物管费为2004年为1000元/年，有浮动为小于15 。 （3）、销售情况分析 从其开盘时到现在统计数据日，洪城汽配城的销售率已经达到62 ，销售情况较好，分析其原因，一则是政府实施规模经营政策的导向和支持，促使原有的商家不得不由原有的经商地点迁往汽配城，这里存在很多的
7、固定客户群；二是受政策的鼓舞及汽配城的优惠招商政策的影响，不少商家业看好这块市场，纷纷加入，这为汽配城增加了不少客户群，由于专业市场的特点在于其专业性强，位置一般也是相对较固定的，一定程度上也使得各商家必须聚集在一起，以形成规模经营的态势以聚集人气，销售情况应该不成很大问题 （二）、八月份南昌市住宅楼盘市场分析 1. 新推续推住宅楼盘市场情况分析 （1）、新推续推住宅楼盘市场概况 2004年8月份，新建县蓝天水云居正内部认购，但因其户型暂时未定，故未列入统计之内，南昌市住宅楼盘新推续推市场供应量包括正内部认购情况为.21平方米。八月份市场上推出的楼盘(包括仍在在内部认购楼盘)主要有6个，分别是
8、朝阳洲的抚河明珠，红谷滩片区的博泰.江滨威尼斯、圣淘沙花园和阳光枫情，新建县的红谷德邑和蓝天水云居；八月份为房地产投资和销售的淡季，一则开发商根据推盘时间在目前仍是试探性的在零星推盘，大部分楼盘在八月份正忙于办理交房和房产证事宜；二是近几个月也是正处于房地产市场的调整期，楼盘的市场投放量在八月份明显有很大的回落，京东、市中心两片没有新盘推出，莲塘的几个楼盘也是一直在内部认购中，相比之下是红谷滩片区推出了3个楼盘，其中博泰江滨威尼斯和圣淘沙为较高档次楼盘，而阳光枫情则是被誉为“平民工程”，其属于大众消费性楼盘，在九月份都会陆续开盘入市；不过经过七八月份的调整，下半年南昌市楼盘的供应量将是呈现一片
9、红火的景象。 南昌市8月份内部认购住宅楼盘情况一览表 片区分布 楼盘名称 开发商 总占地面积 总建筑面积 现推期数 现推期数建筑面积 规模 备注 朝阳洲 抚河明珠 吉泰房产 1.8万 6万 / 20504.66 现推3栋高层 7.118.30月内部认购 红谷滩 博泰江滨威尼斯 博泰 50亩 20万 一期 60019.5 共5栋，1栋酒店式公寓，2栋住宅，1栋写字楼，1栋商业。 8.8内部认购 圣淘沙花园 新丰房产 17000 64000 一期 24402.4 共3栋高层，2栋27层，1栋30层，现推2号楼 8.2号内部认购 阳光枫情 明星房产 53111 97597 一期 27036 共23栋
10、，16栋多层，1栋高层，6栋小高层共2期，一期1栋小高层，6栋多层 8月开始内部认购 新建县 红谷德邑 永昌房产 16000 25000 一期 20865 共7栋多层，推出五栋 8.22号内购9.26开盘 蓝天水云居 民航置业 60亩 47017.2 / / 9栋多层 户型图未出 （2）、新推续推住宅楼盘物业类型市场供应量分析 南昌市八月份新推续推住宅楼盘物业面积统计表 片区 多层（） 小高层（） 高层（） 片区合计 红谷滩 19940.82 2642.325 84421.4 .55 新建 20865 0 0 20865 朝阳洲 0 0 20504.66 20504.66 合计 40805.8
11、2 2642.325 .06 .21 比例 27.50% 1.78% 70.72% 100.00% 南昌市八月份新推续推住宅楼盘物业套数统计表 片区 多层（套） 小高层（套） 高层（套） 片区合计 红谷滩 192 24 832 1048 新建 154 0 0 154 朝阳洲 0 174 174 合计 346 24 1006 1376 比例 25.15% 1.74% 73.11% 100.00% 综述：本月份楼盘的面积供应量主要集中在红谷滩片区，为.55平方米，占了近50 ，而京东、青山湖、市中心片区没有新的住宅楼盘供应；物业类型供应中，以高层的供应量为主，成为物业供应类型的主角，占70.72
12、，其次是多层，比例为27.50 ，小高层的供应比例相当地小，九月份后，红谷滩和青山湖两个片区地的楼盘数量仍然会有较大增幅，并出现新一轮的市场供应高峰。 （3）、新推（或内部认购中）住宅楼盘户型配比供应量分析 各片区新推加推户型面积供应量表 户型片区 一房一厅 两房两厅 三房两厅 四房两厅 复式 片区合计 红谷滩 19931.76 28670.6 43809.225 5311.92 7336.34 .85 新建 0 8329.6 4303.7 3174.4 5057.92 20865.62 朝阳洲 0 2906.66 14280 3318 0 20504.66 合计 19931.76 39906
13、.86 62392.925 11804.32 12394.26 .13 比例 13.61% 27.25% 42.61% 8.06% 8.46% 100.00% 各片区新推续推户型套数供应量表 户型片区 一房一厅 两房两厅 三房两厅 四房两厅 复式 片区合计 红谷滩 360 323 299 24 42 1048 新建 0 80 30 20 24 154 朝阳洲 0 34 119 21 0 174 合计 360 437 448 65 66 1376 比例 26.16% 31.76% 32.56% 4.72% 4.80% 100.00% 综述：在户型供应中，二房和三房是绝对主力户型，面积比例上分别是
14、27.25 和42.61 ，套数比例上是31.76 和32.56 ，四房的供应量最小，从套数供应来看，一房的供应套数占的比例较大，比例为26.16 ，主要是红谷滩片区的博泰供应的一栋酒店式公寓和市中心海棠明月的一房，总得来说，市场的需求量仍然是二房和三房。 在户型的平均面积供应中，一房一厅主要是博泰江滨威尼斯的1号楼公寓式酒店，平均面积为55.37平方米，二房的面积也是和市场的常规供应面积相符合的，本月推出的楼盘中，三房的平均面积偏大，达到了139.27平方米，四房的平均面积达到了181.6平方米，复式的平均面积187.79平方米则是比较合理的。 （4）、处于内部认购阶段住宅楼盘市场价格体系分
15、析 因为各个片区的新推续推楼盘数量都较少，特选取2004年17月份四片区的市场价格和本月的新推和加推（包括内部认购情况）价格进行横向对比分析，以说明新推加推盘的价格动态走势： 各片区均价表 片区 多层 小高层 高层 片区整体均价 红谷滩 2520 2700 3360 2910 新建 1700 1800 0 1750 市中心 2620 2950 3675 3256 朝阳洲 3150 0 3400 3275 八月份内部认购各个楼盘销售价格一览表 楼盘名称 最高价（元/） 最低价（元/） 均价（元/） 抚河明珠 3450 2900 3000 博泰江滨威尼斯 / / 未定 圣淘沙花园 3178 270
16、0 2930 阳光枫情 多层：2200 1900 2100 小高层：2500 2000 2250 价格综述：新推续推楼盘的价格与其片区的市场均价相比是相当接近的，其定价是在市场均价的基础上来确定的；从其定价来看，可以看出，这些盘的价格都是比较接近市民的需求价格的，内部认购价格比较合理。 （5）、内购认购中住宅楼盘销售情况分析 各个楼盘内部认购情况统计表 楼盘名称 户型数（户） 内部认购情况 抚河明珠 174 82 博泰江滨威尼斯 732 40 圣淘沙花园 100 55 阳光枫情 154 85 各个楼盘的内部认购情况中，阳光枫情、抚河明珠的市场反应很好，其中阳光枫情的推出的是一栋小高层，6栋多层，其价格是2100的均价，是南昌市民都很能接受的价格，而抚河明珠地处朝阳洲成熟社区，人气也是相当的旺，这促使其销售火爆
