怀集商业市场调查情况

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1、怀集市场调查情况目录：一、怀集市基本概况31.区位位置32.城市规模33.城市人口3二、怀集县城发展规划41.市政规划41.1城市性质41.2区域发展定位：41.3城市人口规模51.4用地规模：51.5形态结构51.6功能布局62.区域周边交通未来规划6三、怀集县经济发展概况71.全县生产总值72.居民人均收入83.2007年财政收入84.2006年市区人均居住面积95.房地产投资96.城乡居民储蓄余额97.农民人均收入98.社会消费品零售总额99.城市居民人均可支配收入910.2004-2007年固定资产投资额1011.本地调研的一些情况：1012.乡镇环境调查：11四、怀集未来城市发展：1

2、11.旧城改造：112.城市往西发展：11五、怀集城市发展综合分析12六、怀集房地产市场分析121.房地产宏观市场概况122.投资增幅明显。123.房地产发展以外来客商为主。124.房产价格不断攀升。135.政府政策扶持，发展态势良好。136.外出劳务人员成购房主力军。137.个盘分析138.怀集未来住宅规划148.1怀集政府未来的住宅规划情况148.2未来2年怀集房地产的情况：15七、怀集县商业分析：161.总体商业环境162.重点商业体调查173.怀集商业总结：18八、物业管理的调查181.物业管理意识很高182.物业管理费比较便宜，但难收款情况并不多19九、微观消费者层面分析191.目前

3、怀集主要的购房客户细分：192.怀集人的住房消费总结20十、市场调查初步结论：20十一、项目概况及分析201.土地用途性质202.项目地块位置203.项目在怀集心目中的看法204.项目（地块）SWOT分析214.1优势分析（STRENGTH）214.2劣势分析（WEAKNESS）214.3机遇分析（SPPORTUNITY）214.4威胁分析（THREAT）21十二、对本地块总结：221.前期一些问题的综合考虑222.建议：23十三、投资开发模式（略）23怀集项目市调报告一、 怀集市基本概况1. 区位位置怀集县地处粤西隆起带，北部高南部低、自西北至北向东南倾斜的山地。经河水的长期侵蚀，中南部形成

4、丘陵。西中部的石灰岩均被白垩纪红色岩系和第四纪沉积岩覆盖而形成盆地。属亚热带季风气候，四季分明，气候温和，雨量充沛，地理环境优越。怀集县位于广东省西北部和粤桂湘三省（区）的结合部，处于“泛珠三角”咽喉地带，位于肇庆市北部，北江支流绥江上游；东接阳山、广宁、南连德庆，西界封开和广西贺州，北邻连山与连南，是广东省西北隅通桂达湘的重要交通枢纽。县城至广州180公里，往肇庆150公里。2. 城市规模全县总面积3573平方公里，是肇庆市县域最大的县。怀集的县城是怀城镇，全镇总面积263平方公里。其中中心区（包括目前的旧城区、西区、怀高区、幸福区及规划新城区、育秀区，是城市的行政、文化、商业中心所在区域。

5、）：面积12.4平方公里。怀集县辖18镇1民族乡，设22个居委会和312个村委会。3. 城市人口人口超过100万，城区人口15万（2003年数据），根据推测，如今的城区居民超过20万，加上没有户籍的人，城区居民有约25万人，到2015年预计城区人口将达到30万,是省内的人口面积大县。二、 怀集县城发展规划（信息来源于怀集县人民政府公众网怀集县城总体规划(20042025年)）1. 市政规划1.1城市性质怀集县城是怀集县的行政、经济、文化中心，珠三角通往大西南的“泛珠三角”的 重要交通枢纽，是资源能源工业、外向型加工业、旅游业、商贸物流业协调发展的中等规模生态文明城市。 1.2区域发展定位：两个

6、层次将怀集县定位为“一枢纽、两基地”。l 粤西交通枢纽、广东西大门之一：在“泛珠三角”层面，怀集县是东引西连的重要交通枢纽，东承珠三角，西联大西南，发挥高速公路、广州小时经济圈的优势，集散物流，将怀集建设成为粤西与桂东的区域物流中心。l “农矿资源加工制造基地”和“燕、岩、竹、禅生态文化旅游基地”：在两广（广东、广西）六县（广宁、德庆、封开、连山、连南、阳山）层面，充分发挥本地资源优势，加强与周边县市的分工与合作，积极承接珠三角产业转移。即：以本县资源为主，大力发展板材、厘竹加工业和钢铁、建材工业；与广宁、封开合作，共同发展旅游业；将怀集建设成为农矿资源加工制造基地，燕、岩、竹、禅生态文化旅游

7、基地，珠三角生态后花园。1.3城市人口规模l 2010年城市人口20-21万，其中户籍人口1819万人，暂住人口2-3万人；l 2015年城市人口26-28万，其中户籍人口2324万人，暂住人口3-4万人；l 2020年城市人口32-34万，其中户籍人口28-29万人，暂住人口4-5万人；l 2025年城市人口40-42万，其中户籍人口34-36万人，暂住人口5-6万人；1.4用地规模：l 2005年1415；l 2010年1920；l 2015年2526；l 2020年3233；l 2025年3941。1.5形态结构形成“一江两岸三区五园五组团”的中心环状放射城市结构。一江：指以绥江为纽带，

8、向两岸发展城区。两岸：指绥江两岸以充满生活气息的滨水绿带，将县城划分为南北两大部分。三区：指蕉坪新城区、河北区、河南区。五园：指结合城区周边山水规划的五大自然公园：塔山公园、金鸡山自然公园、天湖自然公园、凤基岭自然公园、龙湾自然公园，五大公园向城区契入，将城区与周边山水联接在一起。五组团：以城市主干道、河道、山体为界，城区分为五个组团：城北组团、中心组团、城南组团、城东组团、城西组团。1.6功能布局中心组团：面积12.4，包括目前的旧城区、西区、怀高区、幸福区及规划新城区、育秀区，是城市的行政、文化、商业中心所在区域。其中：旧城国泰路红卫路红旗路是城市的商业中心区，蕉坪是城市的行政、文化、体育

9、中心区和高级居住区，西区以行政办公及居住为主，山城区以居住为主，育秀区以居住、文化为主，怀高区、幸福区以商业居住为主。城东组团：面积7.9，主导功能以工业为主。龙湾工业区保持现有的资源工业（林化、钢铁、木材加工）特色，并通过加强与周边地区的合作，增加资金、技术的投入，扩大生产规模，或进行深加工，形成产业链。城南组团：面积13.6，承接珠三角转移产业，大力发展外向型制造业，近期发展金属加工产业。区内划分：木兰、横洞、大梨工业区和站前工商业物流区。北部组团：面积5.6，指位于陇西的北部新城，以生活居住、文化教育、休闲为主导，是远期县城生活居住主要发展区域。城西组团：面积0.8，位于眉田，毗邻太澳高

10、速公路及汕昆高速公路西互通，交通条件便利，可发展物流业；与广西经济联系密切，在发展两广边贸易方面具备一定的优势，故规划为商业物流业园区。2. 区域周边交通未来规划据城市的用地布局规划，城区主干道网规划为“方格网环状中心放射”的复合结构。环状主干道：由省道349线、塔山大道、文昌路、天湖西路、滨江南路构成，其作用为：一加强怀集城区各组团的联系；二将过境交通引至中心组团外围，减轻旧城解放路、城中路、金龙路、城北路、工业大道的交通压力。 北向放射主干道：解放路、登云北路、文昌北路，主要解决旧城与北部组团的交通联系。东向放射主干道：天湖东路、金龙三路、工业大道，主要解决旧城与东部工业组团的交通联系。南

11、向放射主干道：塔山西路、塔山南路，主要解决旧城与南部工业组团的交通联系。西向放射主干道：省道49线怀高段、三江北路，主要解决旧城与城西组团、新行政中心的交通联系。三、 怀集县经济发展概况1. 全县生产总值 2007年生产总值73.07亿元，比上年增加13.14亿元，增长15.5%，创近年来最高增幅，比全市平均增幅高出0.2个百分点。如果按照100万人口计算的话，那么人均生产总值为7300元。这样的生产总值在整个广东来说是处在中低水平的。2008年1-9月分县（市）区主要经济指标l 怀集县2008年1-9月地区生产总值56.86亿元；占肇庆市生产总额11%，位列肇庆市八县市区第三位；同比增长速度

12、14.5,略高于全市13.9%水平。l 规模以上工业总产值为36.13亿元；占全市生产总额5%；同比增长速度26%,低于全市水平。一定程度上反映怀集工业属性比较薄弱。l 怀集县2008年1-9月固定资产投资18.74亿元，低于全市水平；说明市政建设等投入相对滞后。2. 居民人均收入2007年城镇居民人均可支配收入7688元，增长11.1%。农村居民人均纯收入4138元，增长7%。怀集的人均可支配收入比较低。但是由于怀集的很多人都外出工作，因此，怀集民间其实隐藏着很大一部分资金。3. 2007年财政收入财政总收入和地方财政一般预算收入均创历史新高，分别达到8.6亿元和2.55亿元，增长29.2%

13、和22.8%，财政总收入在全市四个山区县排第一位。国税局组织收入首破2亿元大关，实现20623.5万元，增长21.6%；地税局组织收入16051.4万元，增长37.1%。全县各类税收总量达到37384.6万元，增长28.2%，在全市4个山区县排名第一。综合增长率32.13%，连续三年攀升，在全省67个山区县（市）排第15位，在全市排第三位，四个山区县排第一位。4. 2006年市区人均居住面积 2006年城镇居民人均住房面积38多平方米，农村居民人均住房面积16平方米。在调查当中发现，怀集有很多的自建房屋，面积都比较大，基本上能满足日常的5. 房地产投资2007年全县房地产开发完成投资13900

14、万元，增长109%；商品房实际销售面积91900平方米，增长15.6%，创税收1645万元，增长43%。雅豪庭园、星豪苑、畔江花园、凯旋豪庭、怀集新城二期等房地产项目相继建设并投入使用。6. 城乡居民储蓄余额2007年城乡居民储蓄存款余额29.62亿元，增长18.3%。7. 农民人均收入2007年农村居民人均纯收入4138元，增长7%。8. 社会消费品零售总额2007年社会消费品零售总额22.62亿元，增长19%。9. 城市居民人均可支配收入2007年城镇居民人均可支配收入7688元，增长11.1%。10. 2004-2007年固定资产投资额2003年，社会固定资产投资总额9.86亿元；200

15、4年，社会固定资产投资总额8.75亿元；2005年，社会固定资产投资总额15.51亿元；2007年，社会固定资产投资达到24.3亿元。11. 本地调研的一些情况：l 怀集经商的多数是外地人在怀集经商的，有很多都是外地人，特别以广东、温州、福建的最多。因此这里的人常说“钱都被外地人赚了”。l 怀集人有很多都外出打工怀集人有很多都在珠三角打工，每年都往怀集寄回大量的钱。因此，怀集有很多金钱是“藏富于民”。l 怀集的饮食情况：怀集人非常喜欢外出吃饭，因此餐饮消费在这里有相当大的市场，但是这里最注重“酒”文化，所以基本上以中低档的餐厅最受市民的欢迎。大酒店的餐饮怀集市民普遍不会去消费，除了喜庆的酒席之外。l 高档消费情况夜总会怀集高档消费的场