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1、目 录第一部分 宏观经济环境调研2一、新密经济发展状况分析2二、城市总体规划对零售业的影响9第二部分 项目SWOT分析11一、项目地块基本情况11二、项目SWOT分析14第三部分 商业市调16一、新密市商业现状16二、项目竞争商场比较分析32三、项目所在区域商业分析33第三部分 消费者调研36一、调查基本情况36二、调查问卷情况37三、访谈总结51第一部分 宏观经济环境调研新密宏观经济背景及地产状况分析一、新密经济发展状况分析（一）、新密市基本概况新密市地处中原腹地的嵩山东麓，双洎河上游，东临新郑，西接登封，南傍禹州，北依荥阳，东北与郑州搭界，西北与巩义相连。距省会郑州40公里，地势西高东低，
2、西、北、南三面环山，中部丘壑相间，东部地势较为平坦。新密总面积1001平方公里，下辖3个乡、12个镇、3个街道办事处、304个行政村，总人口80万，其中城区人口14.4万。1、自然环境新密市属温带大陆性气候，年平均气温14.3，四季分明。地势西高东低，除东部平坦，其余三面多为山地丘陵。一般海拔350825米，最高海拔1108.5米，最低海拔114米。境内水系200公里，常年有流水河流30余条，山泉、湖泊散布各处，水量充盈。2、矿产资源新密市资源富蕴，已探明的主要矿藏有煤炭、石灰石、铝矾石、耐火土、耐火土、天然油、 石英钟、磷矿石、大理石、水晶石、石棉石、硅石、玉石等。煤炭地质储量达50亿吨，煤
3、田遍及全境，被誉为“乌金之乡”。铝矾土储量4亿吨，氧化铝含量在40-80%之间。工业硅储量10亿吨，氧化硅含量均在98%以上。石灰石储量50亿吨，氧化钙含量50%以上。特别是以坚硬、质细、色鲜、美观为特点的密玉驰名中外，储量在百万吨以上，是全国著名的玉矿基地之一，玉雕产品畅销美国、西欧和东南亚。3、旅游资源悠久的历史，灿烂的文化给新密留下了丰富的人文景观。全市拥有国家和省市重点文物保护单位79处，其中国家级重点文物保护单位2处。轩辕黄帝宫、打虎亭汉墓、神仙洞、杨业祠、雪莲宫、天仙庙、古城寨等名胜古迹，吸引大量游客。地处郑州至少林寺国际旅游热线中段，距少林寺55公里，地理位置优越，交通十分便捷。
4、4、交通状况境内铁路、公路兼备，密新、宋大两条铁路紧密相连，杞密地方铁路和郑临、灵永两条省级公路横贯全境，密荣、密新等4条干线公路和28条市乡公路纵横交错，形成了以市区为中心，联结省会郑州、全国各地的四通八达的交通网络。公路总里程921.571公里（不含村道101条269.433公里）。其中省道5条113.036公里，县道8条118.542公里，乡道73条679.993公里，专用道2条10公里。公路网密度92.07公里/百平方公里，名列全省前茅。（二）、经济发展现状1、新密市国民经济持续较快增长2003年全市完成生产总值98.4亿元，人均GDP1.3万元RMB，全市民用车辆拥有量：2.2万辆。
5、据初步测算，2004年1-6月份全市实现生产总值58.02亿元，同比增长14.7%（扣除价格因素），其中第一产业增加2.39亿元，同比增长1.8；第二产业增加值35.58亿元，同比增长17.0；第三产业增加值20.58亿元，同比增长12.9。2001年，规模工业增加值完成19.05亿元，原煤产量达到750吨，居河南省第一位；造纸业年产量95万吨，尤其是大隗镇，被誉为全国造纸第一镇，耐火材料工业年产150万吨，成为全国八大耐火材料生产基础之一。2004年1-6月份，规模工业增加值累计完成16.79亿元，同比增长31.2%。1-6月，原煤产量380万吨，比去年同期增长10.9%；纸浆70.2吨，比
6、去年同期增长26.7%；耐火材料65.6吨，比去年同期增长41.7%。2、民营经济新密市经济发展的主力军至2004年6月底，新密市非公有制经济户数为12万余家，其中私营企业1218家，个体工商户11万家，民营经济占全市经济总量的80以上，成为新密市财源主导力量。3、消费品零售市场状况1-6月份，全市社会消费品零售总额达21.22亿元，同比增长17.1。按销售地区分：市区零售额为8.25亿元，同比增长24.3；市以下零售额为13.96亿元，同比增长12.9。按行业销售分：批发零售贸易企业为18.16亿元，同比增长17.9；餐饮业为2.03亿元，同比增长13.3；其他行业为1.03亿元，同比增长1
7、1.0。社会消费品零售总额持续增长，消费市场稳中趋活。4、新密房地产住宅市场新密市的房地产发展基本处于刚刚起步阶段，市场上没有形成具有一定规模和档次的住宅产品。目前仅有三个较有小区规模的住宅小区，其基本情况如下：新密市在售楼盘调查表项目名称凯悦园邸鑫苑花园栖霞花园公司名称东森房地产垄鑫房开个人位置长安路与青屏路交汇处西大街青屏广场西侧长乐路与嵩山路交汇处规模总建筑面积：34万左右9栋七层住宅300余户4栋六层住宅楼100余户建筑结构别墅、联排、叠加、多层多层（七层）一层车库多层户型面积（）二房：108三房：130-160四房：150-182联排：220叠加：200-230别墅：327-347二
8、房：100三房：130-140四房：180-200二房：约100三房：130-170四房：170复式：200左右住宅价格（元/）多层：1200沿街多层：1100叠加：1420联排：1620别墅：1900左右9001160二、三、四层：950五层：750六层：650层差价（元/）100100左右100-200商铺价格（元）一层商铺：3800二层商铺：2800沿西大街36间商铺，基本空置3500元左右物业管理价格未定0.30元左右/未定销售率（%）907060新密商品房主要集中在惠丰街以西、雪花路以东、嵩山大道以北区域，开发规模小，楼盘档次较低，多以自建房为主。由此可见，新密房地产开发处于初级阶段
9、。新密的房地产主要表现出以下几个方面的特点：（1）、规模有限自建房基本是单体建筑，而所开发的住宅小区，规模都比较小，凯悦花园、鑫苑花园目前开发面积都不到5万平方米，很难体现出规模社区的优势。（2）、没有高层建筑，欧式建筑风格为主。建筑形态以多层、别墅为主，建筑风格也多为欧式。房地产市场产品单一，可供选择的余地很小。（3）、园林景观单一除新开发的凯悦园邸、鑫苑花园规划有园景观外，其他以自建形式的楼盘基本没有园林景观概念。作为新密目前最高档的小区凯悦花园，小区内设有园林景观，但别墅区密度过大，都没有设置前后私家花园，依然有比较理想的销售业绩。（4）、由于缺乏投资理念，房价相对较低在新密房地产投资仅
10、限于自建房形式，商铺也以出租为主。房产投资理念没有形成，还有待进一步引导。由于房地产开发还处于初级状态，房地产价格也相对较低。（5）、房地产市场渴望高品质楼盘出现从凯悦花园的销售及客户了解到，新密有大量的潜在客户群，只是还处于有市场无产品的阶段。就凯悦花园与鑫苑花园比较看出，消费者更看好品质较高的产品。（6）、基本没有物业管理意识在所调查的楼盘中，只有凯悦花园有物业管理公司进行统一管理，其他小区基本是值班室形式出现。按城市发展规划的要求，规模开发逐步增加，对物业管理水平要求也越来越高。5、零售业市场未来预测在对新密商业调查结果显示，零售商业分布主要在农业路、行政路与东大街交汇区域为核心向四周延
11、展。商业形态较普通，多以沿街商业形式存在。（1）、存在问题A、业态分布零乱，缺乏整体规划虽然部分业态分布相对集中，但多为自然形成。从总体上看，业态分布缺乏整体规划，各种业态长期处于混杂经营状态，相互间在形象上、经营上都受到一定影响。 B、规模较小 沿街商铺面积一般在100平方米以内，商场、超市面积一般在1000-3000平方米之间。受规模的限制，无法提供高档次的购物环境。C、档次不高整体档次不高，由于受规模、经营理念等各方面的约束，难以提供高品位、高档次的购物环境，只限于一般的售卖形式。而消费者的消费理念也有待正确引导。D、缺乏商业配套沿街商业基本上没有商业配套，商场、超市由于规模较小，商业配
12、套设施简单，一般只提供简单照明所需，基本不设专用停车场、电动扶梯也处于停滞状态。（2）、未来分析随着新密城市规模的进一步扩展，城镇化水平不断提高，逐渐形成具有规模化、多元化、集约化、档次高、配套齐、管理体制完善的新型商业形态。A、商业功能化分明显，业态分布科学有序。B、档次有所提升。无论是经营商品档次，购物环境档次还是服务管理水平都有较大提升。C、完善的商业配套将成为未来商业的基本所需。D、服务品种多样化：一站式购物、电话订购、网络购物等各种形式陆续出现，诸如24小时便利店之类的新型经营模式，将引起市场的更多关注。E、纯商业步行街吸引更多消费者关注。F、集购物、餐饮、文化娱乐、运动休闲于一体的
13、大型购物广场出现，不但改变了人们的生活体验、提高了人们生活档次，同时也是城市形象的展示。6、城市总体规划对零售业的影响二、城市总体规划对零售业的影响（一）、总体规划A、城镇化水平（2005年-2020年）城市规划人口（万）城镇化水平2005年3038.52010年3746.32020年5058.8至2005年城区人口将达到18.8万；居住用地525.5万，占城市总建筑面积25.5。B、规划结构以新密市城区为中心，以超化、大傀、白寨、曲梁等四镇为中心镇，沿北、南、西城镇发展，东面适当集中发展。C、城市职能（地位和作用） 郑州卫星城市 矿业管理城市：煤矿、建材等矿产资源开发管理、利用和服务中心。
14、新密政治经济文化中心D、城市发展方向调整完善中心城区组团、老城组团和城东组团；重点发展城西组团、科技园组团和城北组团；重点向西发展，兼顾向北发展，控制向东、南发展。 空间布局“一横、三纵、二中心、六组团” 城西组团以行政及文化娱乐、体育、商业为主，用地面积6.0平方公里，人口规模9万。以近、中期为开发重点，在青屏山以南，安排一类居住用地（2.43平方公里）。成片开发新居住区，以中档多层为主，综合解决道路、水、电等市政基础设施和公共服务设施建设，完善社区服务，形成一定的吸引力，引导中心城区人口向新区转移。（2）、影响 随着城镇水平的提升，城市人口不断增加，零售商业需求量逐步提高。 老城区商业趋于
15、饱和，商业重心西移，逐渐形成新城区与老城区东、西两大商圈。 东、西大街依然作为新密市最重要、最繁华的商业大街，发展方向向西延伸。 乡镇商业将得到进一步带动。第二部分 项目SWOT分析一、项目地块基本情况（一）、地块描述项目地块南临西大街，与新密市唯一市政广场青屏广场一路之隔，西接长乐路，北靠青屏大街，东面待建10米宽的雪花街与农民自建房相隔离。总占地面积6.46万平方米。（二）、地形地貌特征1、地块形状：呈较规整的长方形，北面与青屏大街路面有1-2米落差。2、地貌特征：属嵩山低山丘岭区，北靠青屏山。3、地块高差：地势北高南低，最高海拨301.1米，最低海拨290.0米，最大高差达到11米。4、地块现状：地块南面和北面已拆迁完毕，中部有部分在种植
