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1、北京工业园区调研信息报告国家级开发区介绍11中关村科技园11电子城科技园11海淀园13丰台园14昌平园15亦庄园16德胜园17雍和园19大兴园20北京经济技术开发区21隆盛工业园，兴盛工业园，康盛工业园22北京天竺空港加工区23市级开发区介绍23北京天竺空港工业区23北京通州工业开发区27北京兴谷经济开发区28北京雁栖经济开发区29北京永乐经济开发区30北京八达岭经济开发区30延庆开发区31北京林河工业开发区31金桥科技产业基地32物 流 仓 储33北京外运陆运公司33中国对外贸易运输（集团）总公司北京公司三间房仓库33北京海盛方宇仓储有限公司35北京中储金隅物流有限公司35北京空港物流基地3
2、6西南四环国有仓储基地36北京城建集团材料公司37北京市昕日物流有限公司38通州物流产业园区38北京工业地产调研报告2006年，北京实现工业增加值1848.5亿元，同比增长12.1%，约占地区生产总值的24%，是北京经济快速发展的重要支柱。工业用地出让最低价标准的确定以及供地方式的改变，使得北京工业地产走向工业化、市场化，引来更多的关注。 一、 工业用地出让情况分析 （1）工业用地出让活跃，出让面积呈现阶段性扩大 据统计，自1992年以来，北京共出让工业用地约为5919公顷。其中，2000年以前，工业用地出让总面积约为2219公顷，占出让总量的37%；20012006年工业用地出让总面积约为3
3、700公顷，占出让总量的63%。自2001年以来，工业用地出让呈现总体阶段性扩张的发展趋势，2006年更是达到历史最高值，工业用地出让面积约为1259公顷，同比增长81%。受加入WTO、经济平稳快速增长及2008年奥运会的举办等众多利好因素影响，越来越多的跨国公司、国内知名企业及高新技术企业落户京城，增加了工业用地的市场需求，促进了工业用地市场的活跃。 （2）远郊区是工业用地出让的主要区域，约占出让总面积的70%从区域分布来看，北京工业用地遍布18个区县。其中，远郊区是工业用地出让的主要区域，共853宗，出让面积约为4121公顷，占工业用地出让总面积的69.7%；其次是近郊区，出让面积约为17
4、81公顷，所占比重为30.1%；城区内基本没有工业用地出让。其主要原因在于：为了减少工业企业的污染扰民，提高城市容量及满足2008年奥运会举办的环境要求，北京鼓励城区内的工业企业外迁，而且不再受理四环内工业用地的出让；远郊区的工业用地价格相对较低，而且工业园区较多，落户企业能享受更多优惠政策。从行政区域来看，工业用地出让最活跃的区域是通州区，出让面积约为814公顷，占工业用地出让总面积的13.8%。通州区之所以能成为工业用地出让最活跃的区域，主要是因为：通州区有众多的工业园区，产业集聚度较好，带动了区域的工业用地需求；其次，通州区地理位置较为优越，距离市中心近。再次是朝阳区，出让面积约为755
5、公顷，所占比重为12.8%。朝阳区不仅地域广阔，基础设施条件较好，而且原来就有众多老牌工业企业，如北化集团，工业用地出让面积约为108公顷，华能热电用地99公顷，城市排水集团用地55公顷等。这些工业企业因国有企业改革，对原有划拨用地进行处置，办理了现状工业用地出让，活跃了区域工业用地市场。还有是大兴区和昌平区，出让面积分别为624公顷和609公顷，所占比重均在10%以上。主要是受工业园区的影响，拥有众多经济开发区的区县，工业用地出让较为活跃。如大兴拥有北京经济技术开发区、大兴经济开发区及生物医药基地等。昌平则有昌平园区和小汤山工业园区。（3）工业园区是工业用地出让的重要区域，约31%的工业用地
6、来自工业园区工业园区不仅是北京经济快速发展的源泉，也是工业用地出让的重要区域。截至2006年，北京工业园区出让的用地面积约1816公顷，占工业用地出让总面积的31%。其中，国家级开发区出让面积约为852公顷，约占工业园区出让总面积的47%；市级开发区出让面积约为964公顷，约占53%。其中，出让面积较大的开发区有：中关村科技园区，出让面积最大，约为759公顷，占园区总出让面积的42%；北京雁栖经济开发区，出让面积约为232公顷，占园区总出让面积的13%，北京通州经济开发区，出让面积约为187公顷，占园区总出、让面积的10%等。工业园区内的基础设施配套齐全、产业聚集度高，交通条件较好，而且可以享
7、受众多优惠政策，是国内外工业企业落户京城的首选之地。随着工业用地市场的逐步规范、成熟，工业园区在未来工业用地市场中将发挥更大的作用。二、工业园区土地市场分析土地是工业发展的必备要素之一。为了集约利用土地，北京市土地供应计划提出，工业用地应向开发区(园区)集中，除重大、特殊项目外，一般不得在开发区(园区)外单独选址，并鼓励其按产业类别和技术层次向各类开发区(园区)集中。（1） 园区土地供应分析在2004年全国的园区清理整顿工作中，北京开发区由原来的470个缩减为28个，开发区规划土地面积则由87609公顷减少到40532公顷，2006年这28个园区上报国土资源部审核时，通过整顿及合并，形成了3个
8、国家级开发区(其中，中关村科技园区包括七个园区和一个基地)及16个市级开发区，开发区规划土地面积进一步减少到34584公顷。现有开发区规划土地面积仅为原有规划面积的39%。其中，国家级开发区现规划土地面积约为27506公顷，约占总规划面积的80%；市级开发区现有规划面积约为7079公顷，约占总规划面积的20%。从现有开发区来看，呈现以下特点：n 进行重新规划与整合，园区设立更加合理化。北京通过对开发区归属和定位的重新整合与规划，使得园区设立更加合理化。整合后，北京只保留了19个市级以上开发区(3个国家级和16个市级)，区县级的开发区已经合并或取消。如将大兴生物医药产业基地、光机电一体化产业基地
9、、国家环保产业园等专业园区并入中关村科技园区；对于远郊区县的开发区进行合并，如将怀柔区的三个开发区，合并成了北京雁栖经济开发区；将平谷的两个开发区合并成北京兴谷经济开发区，通州的两个开发区合并成北京通州经济开发区等。n 开发区的开发程度较高，基础设施较完善。经过十几年的开发，目前大多数工业园区的开发程度较高，基础设施较为完善。从北京现保留的19个开发区来看，其中一、二期的土地开发状况都完成了“六通一平”。其中，完成“七通一平”以上的园区共有13个，约占总园区数量的70%左右。n 国家级开发区规划土地面积基本不变，市级开发区规划土地面积大幅减少。从新批准规划园区的土地面积来看，国家级开发区的规划
10、面积变化不大，仅比原规划面积减少了3%；而市级开发区的新规划面积则呈现大幅减少，比原规划面积减少了约42%。其中，除了合并的开发区外，大多数开发区规划面积缩减了一半以上。（2）园区需求情况分析n 经济平稳快速发展吸引了众多企业落户京城，带动了工业园区的用地需求北京经济平稳快速增长及首都效应，吸引了众多企业来京投资。基础设施完善、投资环境较好的开发区，成为工业企业落户京城的首选之地。据统计显示，2006年末，北京19个开发区累计入区企业35218个，其中投产开业企业27982个，开发区实现总收入8349.5亿元，应缴税金364.4亿元。其中，国家级开发区对经济发展的带动尤为明显，中关村科技园区投
11、产开业企业23869个，实现总收入6448亿元，出口创汇124.8亿美元，应缴税金208.4亿元；北京经济技术开发区投产开业企业1031个，实现总收入2000亿元，应缴税金90亿元。n 电子信息、光机电一体化、生物医药及新材料等高新技术产业、制造业成为工业园区用地需求的主要群体2006年；北京规模以上工业企业完成增加值1767.4亿元，其中通信设备、计算机及其他电子设备制造业完成增加值330.2亿元，约占规模以上工业企业增加值总量的20%；医药制造业完成增加值54.9亿元，约占规模以上工业企业增加值总量的3%。中关村科技园区、北京经济技术开发区、北京天竺出口加工区这三个国家级开发区主要是以电子
12、信息、光机电一体化等产业的入驻企业为主；在北京一个开发园区中，约40%以上的园区是以电子信息、光机电一体化、生物医药及新材料等产业为主。因此，这些产业的工业企业是工业园区用地需求的主要群体。（3）园区价格水平分析n 园区工业用地的出让金水平相对平穗，一般在50-100元平方米之间从出让金价格水平来看，工业园区的出让金保持相对平稳，价格水平没有太大的涨幅。园区工业用地的出让金水平大约分为三个档次：50元平方米以下：如位于延庆、怀柔、平谷、密云等偏远区县的园区，这些园区距离市中心较远、交通便捷度及区位条件相对较差，所以出让金水平最低；50-100元平方米之间：如位于通州、大兴、昌平、顺义等邻近市区
13、的园区，约有60%以上的园区出让金水平在这一区间；100元平方米以上：如位于海淀、朝阳、丰台等近郊区的园区，这些园区临近市中心、交通便利、区位条件好，配套设施齐全，所以出让金水平最高。n 园区的工业熟地价(报价)上涨。较快，一般在30万元50万元亩之间2005年以前的工业园区熟地价一般在30万元亩以下，目前大部分开发区的熟地价水平已超过30万元亩，工业熟地价水平上涨较快。如中关村科技园区的海淀园、丰台园熟地价已超过100万元亩，呈现大幅上涨，而顺义、通卅、大兴以及门头沟等邻近市区的园区熟地价水平也有较快上涨。园区的工业熟地价上涨较快，其主要在于以下几方面：早期工业园区不成熟，基础设施配套不全，
14、再加上各区县为了招商引资，实行低地价策略，使得以前园区的工业熟地价保持在较低水平。随着园区开发程度的提高，基础设施配套建设的完善，入区企业的增加，产业集聚度在不断提高，促使园区土地价值在不断提高；通过前期的开发及转让，许多园区一、二期工业用地已出让完毕，各园区可供出让的用地在不断减少，受市场供求关系影响，使得园区土地价格进一步上升；工业园区后期征地补偿费在不断提高，增加了土地开发成本，也促进了园区土地价格的提升。从20052006年工业园区熟地价水平来看，园区的工业熟地价水平差别较大，从20万元150万元亩不等。其中，约有32%的园区工业熟地价在30万元亩以下，熟地价较低的园区一般分布在偏远郊
15、区县，如延庆县，其园区的工业熟地价格约为20万元亩；约有52%的园区工业熟地价在30万元50万元亩之间，如大兴、通州、顺义等区县的工业园区；工业熟地价在50万元亩以上的园区较少，约占16%，仅有中关村科技园的海淀园、健翔园等少数园区才能达到这个水平。n 相对于工业熟地价而言，工业园区标准厂房租金水平(报价)较为平稳，约为0.51.5元平方米天从园区的标准厂房租金水平看，大部分开发区的标准厂房租金都较为平稳。其租金水平也差别不大，约有90%的工业园区标准厂房租金在0.51.5元平方米天之间。其中，标准厂房租金在1元平方米天以下的工业园区，所占比重约37.5%；标准厂房租金在11.5元平方米天之间的，所占比重约为50%；仅有中关村科技园内少数工业园区的标准厂房租金在1.5元平方米天之上。由于标准厂房租赁的市场需求相对较少，所以其租金保持相对稳定。三、工业地产发展预测（1） 远郊区县依然是工业用地出让的热点区域，开发区将会更受关注从行政区域看，远郊区依然是工业供应的重点区域，根据北京城市总体规划20042020
