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1、四川康定项目市场调研报告二零一六年六月王勇目 录第一章.康定市区域概况一康定市基本情况1.简介2.行政区划3.交通4.地理5.气候6.城市区域性质与职能7.城镇空间结构8.风土人情9.旅游资源二康定市宏观经济情况1.地区生产总值2.固定资产投资及房地产业3.社会消费品零售总额4.人民生活三楼市政策分析1.2015年国家楼市政策分析2.2016年楼市政策预测3.康定市楼市政策四康定市区域概况小结1.区位2.经济3.资源4.城市规划第二章.康定市区域市场分析一住宅市场第三章.项目周边及竞品情况一项目区位及周边情况二竞品情况1.向阳名都2.康定新天地3.康盛小区4.东方阿尔卑斯情歌风情小镇5.康定楼
2、盘汇总第四章.问卷调查统计一 购房区域二购房用途三可接受单价四可接受总价五面积需求六户型需求七购房需求八了解途径第五章.调查总结一楼盘情况总结二消费者情况总结1.房产消费者特征2.购房需求特征三项目研判1.优势2.劣势3.机会4.威胁第六章市场结论第一章.康定市区域概况一. 康定市基本情况1. 简介:康定，一座享誉世界的历史文化名城；一座跑马山，名扬五洲四海；一曲康定情歌千古绝唱，醉了天下人。康定市具有悠久灿烂的历史文化，是川藏咽喉、茶马古道重镇、藏汉交汇中心。自古以来就是康巴藏区政治、经济、文化、商贸、信息中心和交通枢纽。全市幅员面积1.16万平方公里，是以藏族为主，汉、回、彝、羌等多民族聚
3、居的城市。原国务院总理朱镕基同志到此，深情的赞叹，称这里是：“海外仙山，蓬莱圣地”。康定系汉语名，因丹达山以东为“康”，取康地安定之意，故名。藏语称康定为“打折多”，意为打曲（雅拉河）、折曲（折多河）两河交汇处。旧史曾译作“打煎炉”，后通译“打箭炉”，简称炉城。2. 行政区划:2015年2月，经国务院批准，同意撤销康定县，设立县级康定市，以原康定县的行政区域为康定市的行政区域。康定市辖6个镇（炉城、姑咱、新都桥、金汤、沙德、塔公）、15个乡（雅拉、时济、前溪、舍联、麦崩、三合、捧塔、吉居、瓦泽、呷巴、普沙绒、甲根坝、朋布西、孔玉、贡嘎山）；共235个村、5个社区、4个居民委员会。3. 交通公路
4、国道318线是连接外部与康定的主要通道，省道211线连接阿坝州、凉山州。雅康高速公路已经于2014年开工建设，预计2017年底通车。康定市构建区域性综合交通枢纽，配合抓好国道318线东俄洛至海子山段改造、省道211线复建、省道215线改造等重点项目。狠抓旅游环线公路建设，力争开工白马桥至吉居公路、榆磨路康定段重建工程，龙连接线前期协调工作，力争开工金汤至宝兴公路。铁路川藏铁路也将于2015年开工，在此设康定站，届时交通条件将得到极大的改善。航运康定机场是世界海拔第三高度机场，每天有定期往返成都、重庆的航班。4. 地理:康定市位于四川省西部、甘孜藏族自治州东部，地跨北纬29083046，东经10
5、10210230，幅员面积1.16万平方公里。康定市境地处四川盆地西缘山地和青藏高原的过渡地带，地势由西向东倾斜。大雪山中段的海子山、折多山、贡嘎山由北向南纵贯县境，将其分为东西两大部分，东部为高山峡谷，多数山峰在5000米以上，市境内海拔最高点 7556 米 ( “天府第一峰”贡嘎山主峰 )，最低点 1390 米 ( 大渡河 ) ，市委、市府所在地炉城镇的海拔 2560 米。西部和西北部为丘状高原及高山深谷区。由于地貌气候复杂多样，康定有 “一山有四季，十里不同天” 之说。5. 气候按地理纬度康定应属亚热带气候，因地形复杂，出现明显的垂直差异，形成独特的高原型大陆性季风气候。年降水量8009
6、50毫米，无霜期150250天，属山地凉温带气候。康定市东部为高山峡谷，属亚热带气候，这里物产富饶，有“康巴江南”之誉；西部为山原地貌，属高原型大陆气候，这里牛羊遍野，寺塔林立，是藏区风情的典型代表。6.城市区域性质与职能性质中国西部地区重要的历史文化名城,甘孜州州府职能A. 康巴藏区政治、经济、文化、商贸、信息中心和交通枢纽B. 西南内地通往藏区重要节点城市C. 中国重要历史文化风景区旅游胜地D. 甘孜州重要中心城市7.城镇空间结构康定市的城镇空间结构为“一核,两翼”。一核: 指县城，包括炉城镇和雅拉两个乡镇，为全州和全县政治、经济、文化中心。两翼: 折东地区：包括姑咱、时济、舍联、麦崩、前
7、溪、三合、金汤、捧塔、孔玉9个乡镇。折西地区：包括新都桥、塔公、瓦泽、甲根坝、朋布西、沙德、普沙绒、呷巴、贡嘎山、吉居10个乡镇。8.风土人情A. 献“哈达”是藏族人民最普遍的一种礼节。B. 藏传佛教传入康定已有一千多年的历史，曾经受西藏政教合一的影响，宗教信仰早已深深地扎根于人民群众中。C. 圆根灯会又叫燃灯会，是藏传佛教格鲁派（黄教）的弟子们为悼念该派创始人宗喀巴圆寂而举办的一年一度祭祀活动。D. “四月八”转山会是康定人传统的民族节日。相传佛祖在农历四月八诞生，浴于九龙池，故又称这一天为“浴佛节”。9.旅游资源A. 木格措国家AAAA级旅游景区B. 新都桥C. 雅哈景区, 雅哈奇景亚龙沟
8、泉华滩D. “塔公”，藏语意为“菩萨喜欢的地方”。E. 木雅金塔F. 塔公草原G. 塔公寺H. 雅拉雪山I. 雅家梗景区, 雅家梗红石滩, 雅家情海J. 野牛沟K. 榆林宫灌顶突泉L. 贡嘎山M. 跑马山N. 甘孜州非物质文化遗产博物馆O. 折多山P. 莲花湖Q. 南无寺二康定市宏观经济情况1.地区生产总值2014年，全县经济稳定增长。康定地区生产总值503027万元，增长4.3%。其中：第一产业增加值43008万元，增长3.6%；第二产业增加值233466万元，增长0.9%；第三产业增加值226553万元，增长8.8%。三次产业对经济增长的贡献率分别为5.5%、10.7 %、83.8%，分别
9、拉动经济增长0.2个百分点、0.5个百分点、3.6个百分点。人均地区生产总值达37678元，增长3.9%2.固定资产投资及房地产业2014年全社会固定资产投资持续增长。全年完成全社会固定资产投资额1149478万元，增长20.3%，其中：固定资产投资1132636万元，增长18.6%。从建设性质看：新建投资1088717万元，增长34.5%；扩建投资6857万元,下降92.5%；改建和技术改造投资10021万元，下降66.5%。从分行业看：第一产业投资5895万元，增长2730.6%。第二产业投资1047486万元，增长20.7%，其中：水电业投资1024478万元，增长22.3%。第三产业投
10、资96097万元，增长9.9%，其中：旅游业投资6600万元，下降10.3%。从经济类型看：国有经济投资967947万元，增长28.3%；非国有经济投资120556万元，下降21.1%。3.社会消费品零售总额2014年，社会消费品零售总额达132539万元，增长14%，其中:城镇消费品零售额106328万元，增长14.1%；乡村消费品零售额26211万元，增长13.5%。分行业看：批发业零售额111415万元，增长14.8%；零售业零售额108711万元，增长14.4%；住宿业零售额3166万元，增长7.8%；餐饮业零售额17958万元，增长9.9%。4.人民生活2014年，全县城镇居民人均可
11、支配收入25285元，增长6.8%，城镇恩格尔系数39.6%（食品消费占消费支出的比重，下同），同比下降0.5个百分点。在岗职工年平均工资58659元，增长14%。农牧民人均纯收入7564元，同比增收1010元，增长15.4%，农村恩格尔系数56%，同比下降0.9个百分点。全县城乡居民储蓄存款余额423946万元，增长9.2%。三楼市政策分析1.2015年国家楼市政策分析2.2016年楼市政策展望A、2016 年房地产行业仍旧会被作为拉动经济增长的重要抓手。因此，政策红利仍将延续，甚至更多强力刺激政策也有可能出台，包括大家期盼的贷款利息抵扣所得税、进一 步降低首付比例等大招。这些政策对于刚性需
12、求推动、改善型需求持续释放形成正向激励，也将会是2016年整个房地产市场保持稳定的前提。B、从 市场来看，2016年市场成交不太会出现显著缩量。但由于2015年需求集中释放，成交也不太可能出现大幅增量，预计市场成交量将保持在13亿平方米、成 交金额9万亿元左右，总体仍将维持高位、保持平稳。在这样“双稳”的格局下，一线和部分二线城市房价也不会出现2015年这样的大幅上涨，基本持平或微 涨。土地市场成交进一步回落的可能性也比较小，总体保持平稳。C、城市分化依旧，强者恒强、弱者愈弱的情况仍将延续。住宅市场仍将相对稳定，办公商业压力巨大。整体来说，房地产市场结构性回暖特点短期难有改变。D、对 企业而言
13、，2016年有三方面的风险值得特别关注。首先是企业集中度将进一步提升，10强、20强、50强的市场份额还将继续增长；其次是城市去库存任务 下的价格竞争，其次是中央重提“降价”要求后，城市去库存任务下的价格竞争，特别库存突出的三四线城市；最后规模企业在一线和热点二线城市的拿地竞争仍要 持续。这三方面都会使得2016年企业竞争会更加激烈。3.康定市楼市政策2015年3月甘孜州发布了关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知。通知提出：A放宽贷款申请条件B提高贷款额度和年限C暂停贷款利率上浮政策等政策，具体政策内容见康定市个人住房公积金贷款须知。四康定市区域概况小结1.区位康定县地处四川盆地西缘山地与
14、青藏高原的过渡地带，位于四川省西部，甘孜藏族自治州东部。是川藏公路的咽喉要道，地势险要，历史上是川滇青藏四省区周边山地重要的物资集散地，是四川联接汉区与藏区的门户，在政治上、军事上、经济上具有重要的战略地位。2.经济经济结构单一，可持续发展能力较弱。康定市经济发展更多依赖于投资拉动，水电开发占投资总额的89.5%，属于典型的资源开发型经济。加之主导产业尚未形成规模，工业经济对GDP贡献率仅为35.8%（欠发达地区为20%-40%，中等发达地区40%-60%，发达地区为60%以上）。随着大渡河三级大型水电站投资接近尾声，已进入水电开发后期和固投回落期，对经济拉动作用将明显减弱，发展方式不当、发展
15、不足等问题日益凸显，可持续发展的压力巨大。3.资源一首“康定情歌“让全世界知道了康定市，作为康巴藏区政治、经济、文化、商贸、信息中心和交通枢纽，其具有极其历史文化底蕴的旅游资源、丰富的畜牧业及水利资源都成为康定市对外宣传的品牌。4.城市规划从2013年开始至2015年，康定计划实施58个城镇建设项目，投资概算77个亿，是甘孜州城镇建设有史以来最大的一次投资，康定市将以“全域旅游”为目标，对康定区域进行新的规划设计布局，力争用3年时间建设成为“全国藏区新型城市样板市、文化旅游产业示范市”。但其有限的城区空闲及大密度的城镇人口既为房地产行业的发展提供了基础又限制了其发展。第二章.康定市区域市场分析一住宅市场康定市住宅市场主要有两大板块老城区板块：箭炉街延折多河至向阳街主要项目：宏达名苑、三江蔚城，向阳名都、三江锦城该板块除向阳名都目前剩余28套房源可售外（除返迁户），其余楼盘均已售罄，且三江锦城将于今年6
