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1、大楼物业管理服务方案第一节 服务内容一、治安管理（保安员负责）（一）管理内容1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大楼公共秩序，防止和制止任何危及或影响财产及人身安全的行为。门岗的任务（监控岗保安兼）（1）出入口24小时值班，举止文明、态度和蔼，用语规范、礼仪规范；（2）保持个人仪表整洁、门岗周围环境清洁；（3）注意观察人员进出情况，做好来访人员的核实登记工作，发现疑点应当及时询问，禁止小商小贩在物业管理区域内乱设摊点；（4）对物品进出实施管理，大件物品进出应进行审验，凭相关部门开具的物资放行条放行。拒绝危险物品进入；（5）按工作要求规范填写当班期间相关工作记录；严
2、格按照交接班工作制度进行每班工作交接。巡逻岗的任务（巡逻岗保安负责）（1）负责管理区域内交通秩序的管理和维护，保持道路通畅。做好来访车辆核实登记工作，严格按规定做好停车场管理，引导车辆摆放有序；（2）科学、合理安排巡逻路线，重点、要害部位每小时至少巡逻一次，发现违法、违章行为应及时制止；（3）按规定时间、路线巡回检查，多看、多听、多问，排除各种不安全因素；发现疑点应追查原因，同时通知有关部门； （4） 巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案；（5） 收到监控中心发出的指令后，巡逻人员应及时到达，并采取相应措施；（6） 对物业管理区域内设置的消火栓
3、（箱）、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设备进行巡查，发现缺失，损坏或不能正常使用等情况，应及时报告并记录；（7）积极开展防火检查，发现隐患或违反消防安全管理规定的行为应及时予以处理，并记录；做好消防疏散通道和安全出口的畅通工作；（8） 担任巡逻任务的保安员要携带经公安机关批准使用的防护用具。根据需要携带通讯和报警设备。2、技术防范：应用安全报警监控系统，对大楼内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。监控岗的任务（监控岗保安负责）（1） 监控设施应24小时开通，保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控，保持完整的监控记录；（2）监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报
4、警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理；（3）对巡逻岗报来的信息进行确认、回复，同时协调相关岗位进行处理；（4）监控的录入资料应保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行；（5）保持治安电话畅通，接听及时（铃响三声内应接听）；（6）每班次交班前，作好监控中心的清洁工作；交班时，查收备用钥匙箱，并做好记录，当班期间使用备用钥匙必须填写备用钥匙使用记录；（7）监控设备发生故障时，应及时向上级领导汇报；（8）按工作要求规范填写当班期间相关工作记录。严格按照交接班工作制度进行每班工作交接。（二）管理措施：1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心；2、
5、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能；制定紧急事故应急预案，定期组织演习；3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当；4、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；5、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。（三）工作流程办公大楼保安员工作流程白班工作时间：7：00-19：00夜班工作时间：19：00-7：00白班门岗（监控岗）：第一个白班的保安员为巡逻岗，第二个白早班的保安员为监控岗。7：00-7：30 于一楼大厅及门前广场巡视执勤，门前广场禁止一切车辆停放，要求进入停车场的车辆一律按秩序停放；7：30-8：00
6、于一楼大厅主入口处立岗，规范礼仪迎接上班人员；8：00-12：00于一楼大厅及门前广场巡视执勤，做好外来人员及外来车辆的管理工作。协助前台人员做好外来人员询问及登记，非工作邀请的外来人员须联系相关人员经允许方可放行，禁止无关人员进入大楼，禁止一切危险品及无关物品进入大楼。接受领导安排的其他临时工作；12：00-12：30于一楼大厅主入口处立岗，规范礼仪送行下班人员；12：30-13：00午餐时间13：00-14：00于一楼大厅及门前广场巡视执勤，做好外来人员及外来车辆的管理工作；14：00-14：30于一楼大厅主入口处立岗，规范礼仪迎接上班人员；14：30-17：30于一楼大厅及门前广场巡视执
7、勤，做好外来人员及外来车辆的管理工作。协助前台人员做好外来人员询问及登记，非工作邀请的外来人员须联系相关人员经允许方可放行，禁止无关人员进入大楼，禁止一切危险品及无关物品进入大楼。接受领导安排的其他临时工作；17：30-18：00于一楼大厅主入口处立岗，规范礼仪送行下班人员；18：00-18：30做好下班前监控室的卫生打扫工作；18：30-19：00填写当班日志，整理交接班物品及资料，做好交接班工作；白班巡逻岗：办公大楼内巡逻路线：从一层至六层巡逻，从一楼楼梯道往上，上到二楼，从东往西穿过二楼楼道，从二楼西边消防楼梯道上到三楼，从西往东穿过三楼楼道，从东边楼梯道上到四楼，从东往西穿过四楼楼道，
8、从四楼西边消防楼梯道上到五楼，从西往东穿过五楼楼道，从东边楼梯道上到六楼，从东往西穿过六楼楼道，从六楼返回，从东边楼梯道回到一楼。注：巡逻时密切注意一切现象，关闭未关闭的水、电，关闭应关闭的门、窗，随手清理沿途的障碍物。发现可疑人员，及时上前询问，并做相应处理。发现公共设施设备损坏和其它异常情况，及时上报并做好记录。7：00-7：30按巡逻路线巡逻，带上钥匙，沿途打开二楼健身中心玻璃窗；三楼荣誉室、四楼小会议室、六楼大会议室的门和玻璃窗（注1：如遇雨天，不需打开玻璃窗；如中途下雨，应及时关闭玻璃窗）； 7：30-8：00 于一楼大厅主入口处立岗，规范礼仪迎接上班人员；8：00-10：00同门岗
9、一起共同执勤；10：00-10：30按巡逻路线巡逻；10：30-11：30同门岗一起共同执勤；11：30-12：00午餐时间12：00-12：30于一楼大厅主入口处立岗，规范礼仪送行下班人员；12：30-13：00换替门岗（门岗就餐时间）13：00-13：30按巡逻路线巡逻；13：30-16：00同门岗一起共同执勤；16：00-16：30按巡逻路线巡逻；16：00-17：30同门岗一起共同执勤；17：30-18：00于一楼大厅主入口处立岗，规范礼仪送行下班人员；18：00-18：30换替门岗（门岗打扫监控室卫生）18：30-19：00做好交接班前的各项准备工作，正常交接班。夜班门岗（监控岗）：
10、第一个夜班的保安员为巡逻岗，第二个夜班的保安员为监控岗19：00-23:00于一楼大厅及门前广场巡视执勤，禁止外来人员及外来车辆进入，如有因工作联系的外来人员及外来车辆，需经相关人员允许方可放行，并做好相关登记。如有加班的工作人员，提醒其走时关闭好中央空调、门、窗及室内外灯；23：00待巡逻岗清场完毕，将停车场伸缩门关闭，将一楼大厅两边玻璃门从里面锁上；23：00-24：00于大厅内坐岗执勤；24：00更换电梯间地垫，擦拭电梯轿厢；24：00-5：00于大厅内坐岗执勤；5：00-6：00清扫门前广场、停车场。6：00-6：30做好下班前监控室的卫生打扫工作；6：30-7：00填写当班日志，整理
11、交接班物品及资料，做好交接班工作。夜班巡逻岗：19：00-19：30按巡逻路线巡逻；19：30-20：00同门岗一起共同执勤；20：00-20：30按巡逻路线巡逻；20：30-21：00同门岗一起共同执勤；21：00-21：30按巡逻路线巡逻；21：30-22：00同门岗一起共同执勤；22：00-23：00按巡逻路线巡逻，沿途检查二楼健身房、三楼荣誉室、四楼小会议室、六楼大会议室，将门窗关闭。检查各楼层男女公共卫生间，将各楼层消防通道门从里面锁起，杜绝任何可疑人员在大楼内置留。23：00-24：00同门岗一起共同执勤；00：00-00：30按巡逻路线巡逻；00：30-2：00同门岗一起共同执勤
12、；2：00-2：30按巡逻路线巡逻；2：30-4：00同门岗一起共同执勤；4：00-4：30按巡逻路线巡逻；4：30-6：00同门岗一起共同执勤；6：00-6：30按巡逻路线巡逻；开启每层开水间电源。6：30-7：00做好交接班前的准备工作，正常交接班。售楼中心保安员工作流程白班工作时间：8：00-20：00夜班工作时间：20：00-8：00保安员A：（白班）8：00-9：00开展班前各项设施设备检查工作，协助保洁开展班前保洁工作9：00-10：30于售楼中心入口处立岗执勤10：30-12：00流动岗12：00-13：30于售楼中心入口处立岗执勤13：30-15：00流动岗15：00-16：3
13、0于售楼中心入口处立岗执勤16：30-18：00流动岗18：00-19：30于售楼中心入口处立岗执勤19：30-20：00开展班后各项设施设备检查工作，协助保洁开展班后保洁工作保安员B：（白班）8：00-9：00开展班前各项设施设备检查工作，协助保洁开展班前保洁工作9：00-10：30流动岗10：30-12：00于售楼中心入口处立岗执勤12：00-13：30流动岗13：30-15：00于售楼中心入口处立岗执勤15：00-16：30流动岗16：30-18：00于售楼中心入口处立岗执勤18：00-19：30流动岗19：30-20：00开展班后各项设施设备检查工作，协助保洁开展班后保洁工作保安员C：
14、（白班）（临时负责人）8：00-20：001、做好售楼中心保安员的内部管理工作2、做好上传下达工作3、做好与其它人员及其它部门的工作上的沟通与衔接4、做好其它保安员的体假顶岗工作保安员D：（夜班）20：00-20：30关闭售楼中心两边玻璃门，仔细检查售楼中心内各区域，关闭不需要的照明。20：30-8：00每隔一小时巡视售楼中心内各区域一次，巡视完毕于售楼中心前厅处坐岗执勤。二、绿化、保洁管理（保洁员负责）绿化、保洁直接关系到大楼形象及员工工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。（一）管理内容：1、绿化养护：与绿化单位签定大楼绿化外包合同。2、清洁卫生：（二）管理措施：1、建立绿化保洁制度，按
15、月制订养护计划，按操作规程规范操作；2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；3、落实“三查” （绿化清洁工自查、管理人员巡查、物业处主任抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%；4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。（三）工作流程及工作标准办公大楼保洁员工作流程保洁员A：工作时间：6：30-10：30 14：00-18：00工作区域：1-3层（含门前广场、停车场、一楼大厅、电梯间、二楼健身中心、三楼荣誉室、三楼楼道、三楼男女公共卫生间、三楼盥洗室、一至六楼楼梯道、三楼吴总办公室）6：30-6：45 清扫门前广场、停车场6：45-7：00 保洁一楼大厅（清扫、拖洗地面）7：00-7：15 保洁电梯轿厢、电梯门7：15-7：30 保洁三楼吴总办公室、打开水7：30-8：30 清扫、拖洗1-6层楼梯台阶；擦拭不锈钢扶手；擦拭每层电梯门；擦拭每层电梯口垃圾桶、清理楼梯道花盆内的烟头等杂物8：30-9：30
