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1、路线价估价方法及练习题一、概念：1路线价：是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。2路线价法：是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。3路线价法的基本原理路线价估价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的。路线价估价法认为城市内各宗土地(以商业用地为主)价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减；宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越
2、小，地价也越低。因此，路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。在正常市场条件下，具有相同使用价值的土地，在交易双方具有等量市场信息的基础上，应该具有同样价格，即替代原理。可及性可以视为区位条件的一种表示，因此对于商业用地来讲，可及性是决定其使用价值的主要因素。同一街道，各宗土地价格的高低，随其离开街道的远近程度，即临街深度而递减；同一宗临街宗地，其接近街道部分地价高于离开街道的部分，越接近道路者利用价值越大，距离街道越远利用价值越小，价格越低；在一个城市中，按土地的可
3、及性可划分不同的地价区段，每个区段表示不同的区域条件即使用价值的差异。二、与路线价估价法有关的概念(1)标准宗地。城市的一定区域中，根据街道状况、公共设施的接近状况、房屋的疏密度等条件划分区域，从区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度、形状等在区域中属标准的土地称为标准宗地。(2)标准深度。城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市街地的标准深度。(3)里地线。标准深度的连线被称为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域被称为里地。(4)深度指数修正表。以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表称为深度指数修正表。(5)路线价区
4、段。以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，此区域称为路线价区段。三、路线价估价法的基本公式路线价估价法基本公式的表示形式是：宗地总价=路线价深度百分率宗地面积运用路线价估价法时，如果街道两边的土地另有特殊条件存在(例如属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形地、袋地等)，则除了依上列的普通计算公式计算地价外，还要进一步做加价或减价修正，这种情况下的计算公式如下：宗地总价=路线价深度百分率宗地面积+其他条件修正额或宗地总价=路线价深度百分率其他条件修正率宗地面积四、路线价及其修正体系的建立1、路线价及其修正体系确定的基本程序按照路线价估价法的基
5、本原理和估价要求，路线价及其修正体系建立的基本程度一般为：划分路线价调查区段；设定标准深度；收集交易案例；计算宗地价格；划分地价区段；计算区段地价；划分地价等级；编制深度修正系数表；编制其他因素修正系数表。2、路线价区段划分与标准深度设定一个路线价区段是指具有同一路线价的地段。因此，在划分路线价区段时，影响土地使用价值的土地条件大致相同，即可及性相等的地段，应划为同一路线区段。原则上以地价有显著差异的地点为区段界，通常是从十字路口或丁字路口中心处划分，路口与路口之间的地段为一个路线价区段。一般情况下，一条街道只设一个路线价。但对一些特别繁华，土地条件变化较大的街道，也可以分设路线价。某些不很繁
6、华的地区，同一路线价区段也可延长至数个街道。另外在同一街道上，某一侧的繁华状况与对侧有显著差异时，同一路线价区段也可附设两种不同的路线价，这时在观念上视为两个路线价区段。设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。例如，某路线价区段的临街宗地大部分的深度为16m，则其标准深度应为16m。如此才能使宗地地价的计算达到简化的地步。因为如果不以众数的深度为标准深度，由此制作的深度百分率表将使以后多数宗地的地价计算都要用深度百分率加以修正，这不仅增加计算工作量，而且会使设定的路线价失去其代表性。3、路线价的评估确定路线价是设定在街道上的标准宗地的单位地价。通常在同一路线价区段内选择若干
7、标准宗地，分别求其单位地价。求得样点宗地单位地价的方法是本书前面介绍过的收益还原法、市场比较法等。然后求这些标准宗地的单位地价的众数或中位数、简单算术平均值、加权算术平均值等，即得该路线价区段的路线价。路线价评估确定的具体步骤为：1）地价实例调查地价实例调查，一般应以最近两年内土地交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为主要调查对象。其调查的宗数应适当且分布均匀，调查结果应反映市场价格的真实性。2）宗地地价计算宗地地价主要是应用市场比较法、收益还原法等估价的常规方法及由此派生的其他方法进行测算。但由于我国土地市场还不完善，很难形成统一、规范的交易案例，因此，只能从现有土地转移方式中，通过分析计算出其
8、中的土地的价格。3）宗地数据检验对各种宗地价格，可根据各宗地同标准宗地条件的差异，进行宗地价格修正，然后用修正后的价格计算路线价。对修正后的宗地价格，要对各种资料计算地价的方法进行数理统计检验，以保证计算结果的科学性和合理性，使各种方法计算的宗地价格能同时用于路线价的估算中，其目的是检验资料处理中可能带来的系统误差。4）确定地价区段根据调查结果，进行地价区段的划分。地价区段划分标准：城市土地的区位条件、交通条件、人流量、位置相似的地块划归同一区段；商服繁华程度基本相同的地块划归同一个地价区段。区段划分方法主要有两条：一是以道路、沟渠或其他明显地物为界限；二是在确定有路线价标准的地价区段，以里地
9、线为界线，在我国，里地线多采用临街宗地进深的众数确定。5）计算区段地价计算区段地价，是以地价调查实例为基础，求取各区段的平均价为区段地价。基本计算方法主要有三种：取中位数。当地价实例项数为单数时，取其中项为中位数；地价实例项数为偶数时，以中间两项的平均数为中位数。取众数。指地价实例中，取单价相同之项较多者为众数。取算术平均数。指地价实例单价累加，除以实例项数为算术平均数。6）划分地价等级根据地价区段的划分结果以及区段地价的计算，可分用途按照区段地价的高低，划分出地价等级。其计算步骤为：(1)计算各种用途土地在每个地价区段的价格；(2)按用途进行地价区段的归类；(3)同种用途的地价区段按区段地价
10、高低排列；(4)把区段地价描绘在数轴散点图或频率直方图上，密集区域即为一个地价等级；(5)把同一地价等级内的各个区段地价进行众数或算术平均，计算出各等级的土地价格。按各地区价段的实际划分情况，填写地价区段、地价等级表，绘制地价区段、地价等级分布图。五、路线价估价法的操作步骤根据各样点地价所确定的路线价及其深度修正系数表和其他因素修订系数表，是利用路线价估价法评估宗地地价的基准和比较标准。这样在需要对其他宗地估价时，评估者就可以对待估宗地的临街深度、宽度、年期等条件进行调查和具体分析，并对照深度修正系数表和其他条件修正系数表确定相应的修订系数，对路线价进行系数修订，从而快速方便地得到宗地的价格。
11、路线价估价法的具体程序如下：1确定待估宗地所处的路线价区段和路线价；根据待估宗地的具体位置，对照城镇路线价区段图、路线价图、表等，确定待估宗地所处的路线价区段和所临街道的路线价，作为进一步修订的基准。2确定待估宗地的临街深度和其他因素条件(包括宗地宽度，容积率，出让、转让年期，朝向，地价分配率)；查阅土地登记资料或进行实地踏勘，调查待估宗地临街深度的具体数值以及临街宽度、使用年期等具体条件。3确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数(包括宽度修正、宽深比修正、出让、转让年期修正、朝向修正、土地分配率修正)；按照调查到的待估宗地的临街深度和其他条件指标，对照深度修正系数表和其他条件修正系数表
12、，分别确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数。4估算宗地地价。根据前三步所得到的路线价和修订系数，对路线价进行修订，即可得到待估宗地的地价。六、路线价的深度修正方法土地使用价值同其与道路的关系有密切关系。深度指数修正表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。因此，依路线价对各临街进深不同的宗地进行深度修正，才能求得各宗地的合理价格。深度修正方法有：1四三二一法则：将标准深度100ft (注：1ft03048米)4等分，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占路线价的比例分别为40，30，20，10。又称为慎格尔法则。2苏慕斯法则：认为深度为100ft深的土地价值，前半临街50f
13、t部分占全宗地总地价的725，后半50 ft部分占275，若再深50ft，则该宗地所增的价值仅为15。3霍夫曼法则：认为深度为100ft的标准宗地，将标准深度4等份的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为375、295、207和123。4哈柏法则：认为土地的价值与其深度的平方根成正比。七、其他宗地条件修正系数编制1宽度修正：对临街土地特别是临街商业用地来说，地块临街宽度不同，其地价是不相等的。由于临街商店铺面的宽窄不一，商店对顾客的吸引力会有所差异，进而影响到商店营业额，所以在路线价估价中，必须考虑宽度修正。其计算方法是同一路线价区中进深相等的样本，考虑在不同宽度情
14、况下反映在土地价格上的变动情况，最后确定宽度条件下的修正系数。2宽深比率修正：在一般情况下，大型的商业建筑物，进深较大，地价会随着地块深度的增加，土地价值逐步降低。另一方面，由于商店大，铺面宽度宽，外观醒目，同样会增加对顾客的吸引，所以对大型商店单独采用铺面宽度和深度修正，不太实际，而且也难于操作，因此，应采用商店的宽度比深度即宽深比率系数来反映这种地价的修正情况。3容积率修正：一般情况下，路线价只是代表一定容积率水平下的地价，随着容积率的增加，地价一般会上升。因此，在同一区段中，抽查不同容积率水平下的平均地价，可得到容积率修正系数。4出让、转让年期修正：土地出让是国家将一定年期内的土地使用权
15、让与土地使用者，土地转让是土地使用者将土地使用权再转移的行为。根据地价计算公式：V= 11/（1+r）n式中：V地价：r还原利率；n出让、出租或转让、转租年期。可计算出宗地年期修正系数。5朝向修正：对住宅用地而言，由于建筑物的朝向不同，就决定了房屋的坐落、房层的坐落，朝向又会对房屋的销售价格产生影响。那么从房屋售价中扣除成本后所余的地价，也因朝向不同而有所差异，需进行地块环境条件影响修正。6地价分配率修正：地价分配率是将土地单价(或平面地价)调整、分摊到各楼层的比率。一般来看，随着楼层数的增高，地价分配呈递减趋势，当趋于某一临界值后，地价分配又会呈现增加的势头。为了评估需要，必须制订一个统一的地价分配率以反映楼层依据楼层高低，楼面地价在地块总价格中所占的比例。八、路线价估价法的适用范围一般的土地估价方法，仅适用于单宗土地的估价，而路线价估价法则被认为是一种迅速、公平合理，又能节省人力、财力，并可同时对大量宗地进行估价的方法，特别用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。当然，这种方法仅适用于城市的估价。(1)路线价估价法适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。(2)路线价估价法需要
