2019年万科地产成本采购要点

《2019年万科地产成本采购要点》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2019年万科地产成本采购要点（225页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、,万科成本采购的3大阶段36个要点,主要 内容,成本管理战略思考与模式 房地产市场分析与成本管理 成本管理的定位 成本管理的宗旨和目标 正确认识成本管理 成本管理核心理念 成本管理模式 现代成本管理发展动向 成本管理主要战术方法 目标成本管理 责任成本管理 无效成本管理 作业成本管理 成本信息化管理 设计阶段的成本控制 实践总结,房地产市场 形势分析,房地产，让人爱恨交加！,在中国，几乎凡是涉及住宅的题材都成为热点,经济政策,房地产市场 形势分析,十八大三中全会确定的经济改革重点（八大方向） 方向1-市场体系： 着力解决市场体系不完善、政府干预过多和监管不到位问题 方向2-资源产品价格： 推进

2、资源、能源、交通、电信等领域价格改革 方向3-城乡土地市场： 建立城乡统一的建设用地市场 方向4-金融业开放： 扩大金融业对内对外开放 方向5-汇率机制： 完善人民币汇率市场化机制，加快推进利率市场化 方向6-财税体制： 深化财税体制改革 方向7-税制改革： 完善税收制度，推进增值税、房产税、环保税费改革 方向8-经济开放体制： 构建开放型经济新体制,地产政策,房地产市场 形势分析,有关房地产政策： 十八届三中全会提出:“使市场在资源配置中起决定性作用”； -历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。 更重视增加供应的市场调节机制，并进一步强调住房保障建设， “做好住房保障和楼市调控” （

3、2013年12月初中央政治局会议提出）。,房地产市场 形势分析,调控政策分类指导，不再“一刀切”，有保有压（手套房、支持刚需、改善型 需求-高端有限制、中端有政策、低端有保障）； 保障房对商品房市场影响加大； 不动产统一登记制度实施，对楼市影响有待观察； 房地产投资、开工、信贷规模在收缩； 近期，部分城市房地产出现呈现放宽调控政策的趋势；,政策解读：,房地产市场 形势分析,金融危机与宏观经济下行（皮之不存，毛将焉附）； 土地供应紧张的总趋势； 房地产调控的深入和常态化：去行政化，长效机制； 不动产登记制度拟出台； 未来人口发展（总人口、人口区域分布、人口结构、老龄化）； 房地产税是否落地； 不

4、动产登记制度的影响； 保障房力度； 当前中国城市住房保有量（人均32.9平米，户均1.08套）； 房地产泡沫； 随着反腐败的深入,市场操作将越来越规范化；,中长期 房地产市场分析与判断关键因素：,房地产市场 形势分析,经济总体平稳发展； 经济体制改革，释放制度红利； 新城镇化； 十八大：收入倍增计划（至2020年）； 中国人的住房观念； 土地财政暂时难以根本改变； 经济增长不乐观，宏观政策以稳为主;,中长期 房地产市场分析与判断-有利因素：,房地产市场 形势分析,金融危机未见彻底好转,国内与宏观经济下行,经济低迷下探; 风险积聚，行业逐步回归理性（经济降速、制度变革、需求投资等），黄金十年已经

5、过去，已经进入下半场； 政策逆变（不动产登记制度、房地产税）； 土地供应紧张的总趋势; 流动型风险，钱紧成常态化，其资金成本成本上升； 市场进入调整期； 观望和看跌，价量下跌； 一、二、三、四线城市继续分化、弱化； 住宅地产、商业地产都面临挑战； 市场时刻在变,客户(包括拆迁维权)更挑剔; 地产项目的边际成本提高，收益下降； ,中长期 房地产市场分析与判断不利因素：,房地产市场 形势分析,地产公司竞争剧烈 今年上半年，国内房市行情并未延续强劲走势；冷酷的行情加剧了企业竞争，行业进入了全新的大整合时期。 上半年入榜TOP50中，集中度持续上升，从各梯队表现看，第一梯队业绩持续攀升，第二、三梯队业

6、绩增长剧烈分化。 冷峻的行情中，还是有三类房企实现了业绩快增：一类是聚焦三四线城镇化的房企，如碧桂园、华夏幸福、恒大；一类是促销力度较大的房企，如万 科、雅居乐；一类是“短平快”的快周转房企，如旭辉、阳光城、正荣、泰禾。 这些房企为什么能穿透行情？或许值得众房企思考借鉴。当然，大部分中小地产企业正承受两方面的挤压（总量、结构），处境堪忧。 展望下半年，企业间预计将加剧竞争，行业或加快整合。 在此背景下，房企应多管齐下加快去化，深化转型，进一步精细化管理（包括成本管理），以应对全新的地产市场环境。,2014年房地产市场分析与判断,房地产市场 形势分析,上半年： 收缩、煎熬，市场向大中型企业加速集

7、中； 全线城市回调，质量最好的一线城市也未幸免； 城市分化继续； 政策面从紧，但更趋于市场化，因地制宜； 大型房地产企业市场集中度大幅提升。 下半年： 市场依旧低迷，但冷冻速度将趋缓，并逐步形成新的平衡； 一二线城市价格企稳好于三四线城市； 库存分化，多少城市仍旧煎熬； 下半年转型升级新机会（市场化产业园、旧城工业用地改造、体验式商业与 社区型商业、休闲养老地产、文化旅游地产、物流地产、其他产业地产）。,2014年房地产市场分析与判断,房地产市场 形势分析,2014年房地产市场分析与判断地产企业样本分析TOP50,房地产市场 形势分析,集中度-地产公司竞争剧烈： 三年前约69000家，现在约4

8、8000家,2014年房地产市场分析与判断地产企业样本分析TOP50,房地产市场 形势分析,2014年房地产市场分析与判断地产企业样本分析TOP7,房地产市场 形势分析,行业变化: 当前，住宅市场出现中短期总体低迷，那种高成本运作，通过高溢价销售，从而实现利润的传统操作方式将会面临越来越大的挑战，那种市场好就弱视成本管理的观念必然要改变，即粗放式的地产管理难以为继-面对行业正在发生的变化，我们应积极面对，练好精细化管理之成本管理内功。 学习紧迫性: 学习是种生活方式；学习型社会学习型组织建设中,必须持续学习,不学习只能被淘汰;你可以拒绝学习,但你的竞争对手不会,给你犹豫的时间并不多。 学习方法

9、方向: 学习最高效办法-学习标杆企业。 因此，大家在一起学习房地产企业的成本管理！,房地产市场分析与成本管理,主要 内容,成本管理战略思考与模式 房地产市场分析与成本管理 成本管理的定位 成本管理的宗旨和目标 正确认识成本管理 成本管理核心理念 成本管理模式 现代成本管理发展动向 成本管理主要战术方法 目标成本管理 责任成本管理 无效成本管理 作业成本管理 成本信息化管理 设计阶段的成本控制 实践总结,成本管理 定位,成本,成本管理 定位,成本定义,成本概念，在经济学、管理学、会计学、工程造价等领域 各不同 房地产项目的成本： 从投资者（房地产）角度，为了获得投资项目的预期效益， 是指建设项目

10、的预期开支或实际开支的全部固定资产投资 费用，或指对项目进行策划、决策、实施、竣工验收等所有 作业环节的全部支出费用的叠加。,营业利润=销售收入-销售成本-销售税金及附加 +其他业务利润-管理费用-财务费用-营业费用,成本管理,全方位的成本 不再局限于建安造价； 全面的成本管理（TCM），就是通过有效地使用专业知识和专 门技术去计划和控制资源、造价、盈利和风险；是一种管理各 种企业、工作、设施、项目、产品或服务的全生命周期成本的 系统方法。 -美国造价师协会的定义 全过程的成本管理 不局限于预结算，介入事前、事中的成本决策。,成本管理 定义,成本概览,成本概览,成本管理 定位,全员成本意识的推

11、动者； 公司经营计划的支持、保证者； 贯穿项目始终，规范所有相关部门工作的隐形管理者； 项目成本部总体控制的组织者和最终成效的责任者,成本管理中心是工程造价专业业务部门，更是综合管理部门,成本管理的最高境界 科技专业 组织行为艺术 泰罗：管理是门理性的科学方法。因此，成本是理性科学管理追求的最重要的管理目标之一，产品成本降低是实行科学管理的成效。,成本管理 定位,设计院,成本管理中心是工程造价专业业务部门，更是综合管理部门,成本管理 的定位,成本管理与经营,成本管理将突出作用于-运营管理、综合管理； 参与、支持公司经营，保证经营目标的实现为首要任务。,成本管理 定位,成本管理人员的综合资质要求

12、,卡内基：“人是企业管理中最重要，也是决定性的要素”。 复合型人才,成本管理 定位,成本管理人员的综合资质要求,知识结构： 熟悉房地产开发业务、流程，通晓： 工程造价、设计、工程、财务、经济、法律 等多方面知识。,成本管理 的定位,成本管理人员的综合资质要求,战略思维,从公司整体利益出发，从长远利益出发，注重基本问题和系统问题。成本管理是项目运营管理的重要组成部分，是房地产企业的核心竞争力之一； （彼得.德鲁克：一个重视贡献的人，为成果负责的人，不管他职位多卑微，他仍属于“高层管理者”。） 成本管理，根据公司经营目标和客户价值等进行项目成本规划 （筹划）。,成本管理 定位,成本管理人员的综合资

13、质要求,站在一定的高度，才能看清事物的本质,成本管理 的定位,成本管理人员的综合资质要求,同时，保持对数字的敏感，弄清数字的来龙去脉 透过数字看本质 ,成本管理 的定位,成本管理人员的综合资质要求,同时，保持对数字的敏感，弄清数字的来龙去脉 透过数字看本质 ,成本管理 定位,成本管理人员的综合资质要求,“只说不做是假把式，只做不说是傻把式” 敢说 该张嘴时就张嘴 会说 用专业和数据说话； （彼得.德鲁克：“专心”是一种勇气，敢于决定真正该做和真正先做的工作。） 忠言不一定要逆耳； 说到点子上； 晓之以理用事实说话； 动之以情富有感染力,敢说会说,成本管理 的定位,成本管理人员的综合资质要求,灵

14、活而要有原则，但原则决不能灵活； 敢于说不； “制度是死的，人是活的”不违反原则的前提下走出办公室； 良好、有效的沟通少不了各部门、供应商； 走出去，请进来竞争对手、兄弟公司交流； 勇于创新； 打破常规，质疑一切,成本管理人员的综合资质要求,成本管理 定位,遵守公司规章制度； 真实反馈，不唯眼前利益，报喜更要报忧； 德才兼备，以德为先； 廉洁奉公，以组织利益为出发点；,真实反馈，不唯眼前利益；,持续学习，富有理想；,成本管理人员的综合资质要求,成本管理 定位,勤勉敬业，富有责任心-天道酬勤 （关灯案例）；,（硬性）标杆指标： 约41个分公司、500个项目、2000亿元、300人、7100人。

15、（讨论、比较）； 2000亿元/7100人=0.282亿元/人。,成本管理人员的综合资质要求 价值创造型 成本控制型 成本核算型,成本管理 定位,主要 内容,成本管理战略思考与模式 房地产市场分析与成本管理 成本管理的定位 成本管理的宗旨和目标 正确认识成本管理 成本管理核心理念 成本管理模式 现代成本管理发展动向 成本管理主要战术方法 目标成本管理 责任成本管理 无效成本管理 作业成本管理 成本信息化管理 设计阶段的成本控制 实践总结,成本管理 宗旨和目标,成本管理的宗旨 以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本竞争优势，以稳健的成本管理支持地产经营的快速发展。,意义 强调产品

16、竞争力前提下，成本的经济合理性； 强调行业优势。,成本管理 目标,创立成本优势,成本管理优势 创新技术优势 规模经济优势,意义,建立和发挥现代化成本管理优势，向管理要效益； 应用新技术、新材料、新工艺，提高劳动生产率，降低成本； 从企业的规模效益取得成本竞争优势。,成本管理 目标,创立成本优势,创新技术优势 下图不同处？,成本管理 目标,创立成本优势,创新技术优势,视频案例,成本管理 目标,案例：与百度的合作,百度与万科达成战略合作。百度将基于大数据和云计算技术，为万科商业地产提供智能化升级解决方案，这将是大数据在地产行业的首次落地。 借助数据挖掘和分析技术，万科不仅可以针对消费者偏好来调整店铺分布、招商策略，也可以分析商场消费人群，掌握人流活动轨迹、消