五洲国际-江西九江市永修县永修项目调研报告

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1、,责任地产 健康商业,永修项目调研定位报告,五洲国际 2017.07.12,中国永修,目录 第一部分 市场调研 第二部分 项目定位 第三部分 规划建议 第四部分 租售策略,CONTENTS,1 2 宏观经济 市场调研,3 商家访谈,4 项目定位,Captain 1,宏观经济,一、城市属性分析,二、永修房地产市场,责任地产 健康商业,1、城市概况,城市属性,永修县地处江西北部、鄱阳 湖西岸，隶属九江市。永修 区位优越，交通便捷，古有 “洪都门户”之称 ，是九江 的南大门，南昌的后花园， 具有承东启西、接南引北的 区位优势。,责任地产 健康商业,全县辖区面积2035平方公里， 人口约40万(其中城

2、区人口约 8.5万人)，预计2025年城区人 口规模将达到16.1万，现辖12 镇、4乡。,2、人口概况,城市属性,永修县城区人口较少，主要人口 分布于乡镇、各自然村。,责任地产 健康商业,对外:永修区位优越，交通便捷，具有承东启西、接南引北的区位优势。 永修距珠三角经济圈和长三角经济圈均只需8小时路程，永修县城距省会 南昌仅46公里，距昌北机场18公里，距庐山机场70 公里，距九江市80公 里。京九铁路、福银高速及昌九城际铁路穿境而过，105、316国道纵横 全境， 修河、潦河两大水系贯穿东西，形成了水、陆、空立体化的交通 网络。,城市属性 3、城市区位交通,对内:目前，永修县 城被修河分割

3、成湖西区和老城区两个部分，两区之间 仅靠一条城市道路连接，形成 “南北串连”格局， 交通压力日渐加大， 拥堵时有发生。湖东新区初具规模后，湖东、湖西、老城三个区将形成 “三足鼎立” 的态势，仅靠湖西区和老城的单通道连接显然远远不能满 足未 来发展的需求。,责任地产 健康商业,随着去年昌九快速路的通车，未来城市交通动脉将逐渐向东转移。,3、城市区位交通,城市属性,2012年11月08日，永修县与南昌轨道集 团签订友好合作框架协议，南昌地铁线将 延伸至永修县城。 线路走向:机场至九江永修 （一期）：约25km； 二期由永修经共青城、德安到星子换乘九 江地铁1号线。 起点：南昌市地铁大厦站（待定）

4、途经：红谷滩、湾里区（梅岭）、乐化镇 （乐化站）、昌北机场、新建区 终点站：九江市永修县（一期）,轨道交通规划落地，临近项目所在 地，永修在不久的将来将正式纳入 南昌城市群。,责任地产 健康商业,长， ，按,城市属性 4、经济情况及产业结构 宏观经济稳定增长，GDP增速逐年提高。国民经济持续较快增 近两年增长率有所减缓。据统计，全年地区生产总值136.07亿元 可比价计算，比上年增长9.4%。三产结构比为11.5:64.0:24.5。,永修全县五大新型产业实现工业总产值394.88亿元，增长1.8%，占全县规模 以上工业总产值的82.0%。其中：非金属新材料产业实现工业总产值178.89亿 元

5、，增长10.5%；新型建材产业实现总产值105.84亿元，增长6.7%；新型电 子产业实现工业总产值83.00亿元，减少7.4%；新型机械制造业实现工业总产 值10.65亿元，减少2.7%；新型仿生制药产业实现工业总产值16.50亿元，增 长15.1%。 永修近年来社会经济发展取得良好成果，但近两年经济增速明显放缓，三产结构长期明显 倾向于第二产业，其他产业发展水平有待进一步提高。（数据引自永修县2013年-2016年国民经济和社会发展公报）,责任地产 健康商业,城市属性 5、城市发展规划,2016年6月14日，国务院发布批复同意设立江西赣江新区，新晋 为第18个“国家级新区。 赣江新区，原为

6、昌九新区。2016年3月7日，江西代表团在北京驻地举行全体 会议，根据国家发改委的意见，“昌九新区”改名为“赣江新区”申报，这 是江西省首提“赣江新区”。,根据江西“十三五”规划，“十三五”期间，将深入实施“龙头昂 起、两翼齐飞、苏区振兴、绿色崛起”区域发展战略。该战略要聚 焦聚力昌九新区建设，带动提升昌九整体实力和活力，使昌九地区成 为对接“一带一路”、长江经济带的核心区。建设好江西赣江新区 ，对于促进中部地区崛起、推动长江经济带发展、加快内陆地区开 发开放具有重要意义。 永修作为赣江新区规划中的枢纽组团，未来发展潜力巨大,责任地产 健康商业,城市属性 5、城市发展规划,强化东部、带动西部、

7、整合县域、全面发展”的总体发 展目标加强永修县城与南北部城市的交通和经济联 系，更积极的接受南昌市和九江市的经济辐射，充分利 用东部的鄱阳湖和西部的云居山，发展特色旅游。 通过东部的发展来进一步向西逐层推进，进而带动西南 部城镇的发展。另一 方面，以永修县城为支点，以中心 镇、重点镇为依托，充分发展优势工业，确定自身在昌 九工业走廊和鄱阳湖生态经济区的地位。,责任地产 健康商业,生态产业、绿色经济、优势持续工业发展壮大，成 为永修城市规划的核心思想。,责任地产 健康商业,城市属性 5、城市发展规划,规划永修县城空间布局的总体结构可以概括为:一带、两岸、三轴 、四区。,一带:湖滨城市风貌景观带。

8、规划将修河沿岸滨水路以及环白莲湖路连为整体， 形成串 联城市各发展组团的休闲 景观道路，沿滨水路组织城市天际轮廓线，形 成错落有致、环境优 美的湖滨景观。 两岸:永修县城区分别位于修河两岸分布。河北为老城区，是永修县城连接九江 以及周 边其他县城的交通要塞; 河南为新城区，是永修县连接南昌的南大门。 三轴:新城大道城市发展轴和建昌大道城市发展次轴以及老城区的蓝天大道次 轴。三轴形 成“干”字骨架，引 导城市向南北东西四个方向逐步拓展。其中新 城大道将是南部工业新区 发展的引领轴，也是城市发展的南北核心 轴线，亦是 城市最重要的对外联系轴线的主要发展方向。 四区:规划将永修县城划分为四个功能区分

9、别为:湖西功能区、湖东功能区、旧城 功能区和工业园新区。其中: 湖西综合功能区是以商业、办公、文化为主的生活 片区;湖东功能区，作为湖西城区的发展转移新区，是未来的 政治、商业金融、 体育休闲以及居住中心;旧 城功能区，以农贸和物流交通为主要职能;城南工业新 区，以工业 和物流为主要职能，是永修与南昌对接的南大门。,5、城市发展规划,城市属性,近期(2010-2015) :城市向湖东区域拓展，并建设白莲湖大桥，连接旧城区 和湖东新区，使二者融为一体，完成道路骨架的建设，并初步建成建昌大道向 东延伸线区域，为城市向西部黄塅区域拓展进行基础设施建设。同时加大老城 区和湖西区 的改建资金投入，完善

10、基础设施。 中期(2011-2025) :完善东部新区的功能和配套设施。城南工业片区和湖东 新区逐步南拓，推进规划功能区的建设。全面形成城市的道路骨架系统，深化 旧区改造，完善建昌大道及周边地区的环境景观建设。城南部的工业园区在现 有基础上逐步拓展。 远景(2025-) :湖东新区和城南工业园区继续南拓，并连成一片。工业园区用 地优化完 善，湖东新区东部和南部继续优化发展，湖西区和湖东新区完善公共 设施建设，提升城市生活环 境。,项目隶属湖东新区，处于新城区地段，周边的配套设施 的不断完善将促进项目商业氛围的成熟。也是有利于发 展商贸物流业的主要区域。,项 目 地,责任地产 健康商业,城市属性

11、 6、城市属性小结 1. 永修县紧邻省会南昌，是南昌市中心城市组团式发展的重要组成部分；,责任地产 健康商业,在新近出台的赣江新区规划中，永修县是连接南昌、九江两大经济发展极的重要枢纽； 目前永修县建成区人口8.5万，全县近80%的人口分布于广大村、镇地区，。 近年来永修经济发展呈上涨趋势，但发展增幅不稳定，总量偏低，人口基础薄弱是重 要因素； 永修基础交通设施发展完善，各乡镇交通便利，县城经济、消费辐射力、吸引力强； 受区域规划优势影响，永修城市发展规划明确，“东进”是永修城市发展的主要方向；,Captain 1,宏观经济,一、城市属性分析,二、永修房地产市场,责任地产 健康商业,房产市场

12、1、土地供应情况 2014年1月-2017年7月，永修县总计完成土地挂牌、出让合计6058亩。工业用地占主要土地供应份额，共 计3585亩，其次为商品住房用地及商服用地。,永修土地供应主要用于工业厂房开发，商品住房 用地及商服用地投放量较少。,（数据出自中国土地市场网）,责任地产 健康商业,永修房地产市场板块划分,房产市场 2、板块格局市场 n 区域板块化格局不明显，库存以城郊新盘+老城少量存量盘为主 n 目前在售楼盘发展主要趋势以永修城东为主要方向，整体在售楼盘较少。,城东板块,老城板块,城南板块,责任地产 健康商业,价格走势,商品房住宅均价分布,房产市场 2、板块格局市场,4000-450

13、0,40005000,责任地产 健康商业,n永修县整体商品房均价基本在5000左右， 产品较好楼盘均价可达到6000左右； n全县城区范围内商品房开发比较缓慢， 销售均价不高。区域发展不成熟； n城南板块近两年成为永修县居民关注区 域，随着县城扩张、老城区居住交通环境 的恶化，城东板块价格也不断上升。 n随着南昌市区的限购，永修地区出现了 一部分外出人口回流购房及南昌客户投资 购房，这一点值得关注。,永修房地产市场板块划分,4500-6000,九颂山河-凯旋城 铜锣湾广场 垒旺时代广场 垒旺公馆 白鹤世纪花园 滨湖佳苑 九颂山河珑园 康瑞山湖湾 华龙国际城,房产市场 3、在建住宅市场情况,住宅

14、的发展以永修现有格局为基 础，老城区没有可开发土地。城 市发展以东为主要方向。,永修主要在售住宅项目分布图,康瑞山湖湾,老城片区,城南片区,城东片区,（根据调研走访统计，不包含封盘、售罄项目）,铜锣湾广场,华龙国际城,凯旋城,垒旺时代广场,白鹤世纪花园,滨湖佳苑,责任地产 健康商业,九颂山河珑园,垒旺公馆,以上不包含今年无成交数据楼盘,1 九颂山河-凯旋城 73693.08 37103.4353,2 华龙国际城 54493.76 26992.4856,3 康瑞山湖湾二期 49391.98 28960.4207,铜锣湾广场二期,4 商住（天玺） 41443.59 20039.3054 5 垒旺时

15、代广场 24805.16 15382.7969,房产市场 4、商品房销售情况 2015年1月-2017年7月，永修县总计批准预售新房741214.54平方 米。2017年1月-7月，累计推出新房预售面积251556.71平方米，累 计销售商品房275245.69平方米，成交金额达到15.23亿元。,永修县房地产市场目前较为活跃，整体供不应求，成交量价齐升。,2017年度永修县商品房成交排名,责任地产 健康商业,5、铜锣湾购物广场（案例）,房产市场,责任地产 健康商业,项目坐落： 江西省九江市永修县湖东新区开发大道南侧 土地面积： 51800.58平方米 项目概况：涵盖综合体、两层式沿街商业、住宅、写字楼等产品，包含总部 经济大楼、公交车站、超市、步行街、电影院、KTV等，是永修市场目前定 位最高、市场唯一的综合体项目。现已全面开业，经营状况一般。 项目销售情况： 目前在售18层写字楼公寓、商铺合计356套，目前推出部分在售。综合 体沿街商铺406套，25291.92平方米。 目前，项目总计销售303套（首批开盘时间2016年1月）。 底商方面，受位置因素影响，不同区域商业差价较大。一层商铺成交均 价13000-23000元平方、二层商铺成交均价7000-10000元平方。一 层层高5.1米，二层层高4.5米。 公寓楼成交均价5000-5700元平方。主力面积43