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1、Contents/目录,2,新郑房地产发展概况,3,新郑楼盘个案概况,4,新郑潜在竞争楼盘分析,5,新郑未来市场判研,1,宏观市场环境分析,目 录,新郑房地产发展概况,1,宏观市场环境分析,经济环境情况 货币信贷环境 房地产政策环境 房地产土地环境 房地产销售情况 房地产库存环境,1.1宏观环境经济环境,2017年经济增速回稳，但中长期来看仍将是“L型”走势，GDP增速维持6.9%，固 定资产投资增速及国内消费增速仍处相对低位,1.2宏观环境货币信贷环境,2017年央行三次上调逆回购操作利率，金融机构资金成本增加，倒逼房贷利率上浮,1.2宏观环境货币信贷环境,房地产贷款、个人购房贷款增速放缓，
2、金融去杠杆提速；房企资金来源增速放缓，融 资难度加大,1.3宏观环境房地产政策环境,2017年“十九大”、“中央经济工作会议”定调房地产调控连续性，坚持住房居住 属性，同时长效调控机制不断深化,1.3宏观环境房地产政策环境,调控全面升级，限购限贷限价基础上，加入限售、土地调控、发展租赁住房、推进城 市更新需求与供给两端同时发力，全方位抑制房地产市场“周转”与“获利“,1.4宏观环境开发,地产开发投资稳健增长，增速受去年同期高基数影响放缓 新开工面积虽增速呈下滑趋势，但仍为正值，表明开发热度仍较高,1.4宏观环境土地,土地购置量价齐升，对开发投资形成较大支撑 土地购置费用增速快于面积增速，表明土
3、地均价攀升下，房企拿地积极性仍较高,1.5宏观环境销售,2017年1-11月全国商品住宅销量+5.4%，销售额+9.9%，增速有所放缓，但规模 再创新高,一二线城市量减价增，三四线城市量价双升，拉动2017年全国商品住宅销售规模增长,1.5宏观环境销售,住宅库存面积下滑，一二线城市去化周期仍处于低位，三四线库存压力仍在，去库存 基调18年未变,1.6宏观环境库存,新郑房地产发展概况,新郑房地产发展概况,2,新郑市市场政策 新郑土地成交情况 新郑商品房成交价格,2.1市场政策分析房产/银行政策,限购 限价 整顿市场,限贷 利率上浮,2.1市场政策分析土地市场,地王频出 地价疯涨 名企扎堆,。,4
4、250/,2.1市场政策分析小结,政策冰冷 销售火热,2.2土地成交情况,588610.83,0,0,0,0,1545953.36,0,0,0,0,600000 400000 1 200000,1400000 1200000 1000000 800000,1800000 1600000,0 0 9月 10月 11月 12月,土地面积,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 规划建筑面积,2017年出成交公告：以 挂牌 方式成交29(幅) 地块的国有土地使用权,总占地面积96万方（约 1442亩），总建面约250.6万方 2016年土地成交走势图,备注：数据来源房天下新郑土地招拍挂,2.
5、3新郑商品房价格走势,2017年新郑区域价格浮动较大，但新郑城区价格走势明显呈上升趋势。,5962,6051,6230,6113,6272 6275,6347,6607,6552,7015 6836,7200 7000 6800 6600 6400 6200 6000 5861 5800 5600 5400 5200 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,新郑城区价格走势图,新郑楼盘个案分析,3,新郑楼盘个案概况,楼盘区域分布 个案概况分析 个案概况总结 个案货值统计 个案概况总结,3.1楼盘区域分布,目前新郑楼盘主要分布在新区版块，其他版块楼盘较少,一
6、线品牌的角斗场,品牌近身肉搏的高压竞争环境,全国一线房企相继入驻，拉升区域开发成熟度与产品力的同时，区域竞争压力也将加剧,新郑市区2018年在售楼盘以本地房企为主，2017 年所剩货源有限； 但碧桂园、恒大、招商、佳兆业等全国一线房企， 正商、建业等本地知名房企同期拿地将同期入市， 市场供应量在2018-2019年井喷。,太极华夏城,天鹅湖畔,昌鼎润苑,正商红溪谷,正商公主湖,浩创奥园,一江弘城,万达公园里,缔景天城,轩辕湖壹号,泰成溪水湾,宾悦龙城,蓄客期,销售尾期,在售,3.2个案概况分析,新郑目前最大规模品质楼盘，新古典主义法式建筑风 格，产品涵盖高层、洋房、别墅；,CBD中心 轩辕湖旁
7、 低密洋房 园林景观,基本概况,操盘特点：前期长线蓄客，集中开盘，通过大量蓄客，实 现开盘高去化。,3.2个案概况分析,户型产品,户型产品多样化 整体为改善型产品,轩辕湖壹號二期11月份初开盘， 目前营销处于停滞阶段，签约时 间未定：高层房源建面约100- 180平米，洋房房源建面约135- 170平米。,3.2个案概况分析,轩辕湖壹号 高层原预计价格8000元/；开盘释放价格7500元/； 洋房原预计价格9000元/；开盘释放价格9500元/； 轩辕湖壹号二期蓄客半年时间，2017年3月-201年10月，历经限购，开发商内部原因 等，蓄客时间过长； 截止开盘共认筹约1200组，开盘价格释放为
8、7500元/，因预售证问题，开盘当天客 户不交钱，定房源，后期可退；,项目二期高层5栋，洋房6栋，共820户左右 因二期证件问题原释放10月28日（周六）启动开盘时间 推迟到10月30（周一）-11月1日（周三） 每天上午下午各200组客户共1200组客户按排号顺序进行 选房 因项目证件问题此次开盘谨慎，无法进入内场，无法获得 准确开盘数据 通过客户途径获知洋房第一天即清盘，高层第三天清盘,3.2个案概况分析,万科睿服务 运动园林 独栋单元 1T1户 浩创奥园为浩创东方国际二期，总户数1455户，目前 住宅售罄，三期地块位于一期南侧，未大面积宣传释放， 已清盘。目前主要工作为等待签约和去化车位
9、。,基本概况,2017年10月23日 奥园首批房源交房,3.2个案概况分析,建筑面积约118,建筑面积约100,建筑面积约116,建筑面积约93,2T4 1T2,2T2 1T1,户型产品,户型配比,A,B,C,D,E,产品以116/118三房、125四房为主,优势： 附加赠送面积提高产品竞争力； 独栋独单元，1T1/1T2户； 南向卧室均带飘窗； 产品双卫设计； 劣势： 户型紧凑，各空间面积较小,3.2个案概况分析,湿地公园 低密别墅洋房 南区品质楼盘 项目距离新郑市区距离较远，客群主要为市区改善型客 户及南部乡镇客户，无学区，学校在梨河，规划300亩,基本概况,3.2个案概况分析,售 罄,在
10、售,无学区,2017年12月16日二期景园入市，60-190住宅产品； 目前平销期，1万定房，按揭首付30%，优惠1个点；按揭首付50%，优惠3个点；一次性，优惠5个点。,3.2个案概况分析,新北区 人民医院旁 智能社区 雾森系统,基本概况,二期 一 期,项目目前住宅清盘，月均销售达100套，现在去化剩余 商铺及停车位 三期鸟瞰图,3.2个案概况分析,整体规划：共分三期开发，住宅全 部售罄。 销售情况：目前主要工作为商铺、 车位、储藏室销售，去化率约60%,3.2个案概况分析,目前二期认筹中，销售进度缓慢，剩余1200套左右，预计 均价在8500元/左右。 后期土地量较大，具体信息未释放。,郑
11、风苑湿地公园 教育学区房 一期住宅基本售罄，剩余几套复式,基本概况,3.2个案概况分析,户型产品,户型产品主要以高层为主， 户型产品整体偏改善，前期 通过先售多层洋房提升项目 调性。 户型整体面积段偏大，符合 改善客户需求。,3.2个案概况分析,郑新快速路 洋房 正商品牌 目前三期在售，整体均价为7500元/，在售户型建面约 128平米平层房源和117平米复式房源,基本概况,剩余四期规划未定 2018该项目预计住宅量为2000套,3.2个案概况分析,户型产品,改善型产品 通过产品附加值 赠送面积 建筑面积约128,优势： 一层赠送地下室； 顶层赠送露台； 洋房产品为主； 劣势： 位置整体偏西北
12、，周边多 为居民楼，影响区域调性； 项目无地暖。,3.2个案概况分析,轩辕湖旁 郑新快速路 新北区 准现房 项目入市时间较早，但市场声音一般，2018年1月5#开 盘，目前剩余10余套，均价在7300-7500元/ 近期开始通知客户签约。,基本概况,3.2个案概况分析,轩辕湖旁 郑新快速路,新北区 准现房,近期动态,五重购房礼： 幸福系：品牌钻戒、黄金 爱情系：三亚婚纱摄影 温暖系：格力空调、品牌壁挂炉 贴心系：青花瓷餐具、指甲剪套装 年货系：食用油、大米、新春大礼包 2018年5月盛大交房季 百万豪礼迎新春 5#楼压轴50席岁末加推 6#观景王座 认筹,3.2个案概况分析,浩创天鹅湖畔住宅全
13、部售罄，目前推售剩余商铺及停 车位，住宅最终售罄均价为8500元/。,新北区核心 轩辕湖旁 大平层+复式,基本概况,3.2个案概况分析,户型产品,户型配比,产品以120-129三房为主 通过复试及大平 层提高项目调性,浩创天鹅湖畔属于偏改善产品，整体以三房两厅两卫和复式产品 为主，两者占比合计达87%，辅以部分四房两厅两卫产品。项目 全部为两梯两户产品，舒适度明显优于其他项目，基于区位优势 及产品创新，目前项目整体清盘，去化周期短，目前主要剩余车 位。,3.2个案概况分析,基本概况,新郑新商圈 2018年1月1日首批商铺开盘，开盘当天释放销量3.4亿元 价格在13000-30000元/； 公寓
14、开盘时间2018年1月20日。,3.2个案概况分析,商铺规划,3.2个案概况分析,壹公馆户型图,3.2个案概况分析,基本概况,项目目前处于销售尾期，高层清盘，别墅联排仅剩30套左 右，购房赠送50储藏室，赠送40花园；,低密 水景别墅 新郑高端社区,高层 售罄,上叠房源均价6800-8500元/，房 源在售建面约306-349； 下叠房源均价10500-12000元/， 下叠房源建面约255-270 产品附加：购房赠送50储藏室， 赠送40花园；,户型产品,建筑面积约255,建筑面积约260,建筑面积约349,3.2个案概况分析,3.3个案概况总结,竞品成交客户分析：市区及周边乡镇为主，少量郑
15、州外溢/新郑就业安家者。,成交区域 客户成交区域主要分布在新郑市和周边乡镇； 市场客户具有明显的地缘性改善特点。 和庄镇和新村镇为新郑新城区 2017年新郑新区主要成交客户分布在 八千、龙王、观 音寺及辛店镇； 这四个镇为2017年重点拆迁乡镇；,3.3个案概况总结,竞品成交客户分析：客户年龄趋年轻化，普通职员为主，经济实力一般,销售额, 20岁以 下, 2%, 2%,销售额, 21-30 岁 , 47%, 48%,销售 额, 31-40 岁 , 33%, 34%,销售额, 41-50 岁 , 15%, 16%,客户成交年龄,销售 额 , 公司 职员, 21%, 25%,销售额, 建材装 饰 , 18%, 21%,销售 额,批发 零售, 15%, 18%,销,容, 9%, 141%1%, 16%,售销售额, 销额售自, 额由,职汽 餐车饮业美, 5%,娱乐,6%,销售额, 政府机 构, 3%, 3%,成交客户职业,销售额, 21-30 岁, 41
