《必看：未来你卖的不是房子，而是社群和生活20170911.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《必看：未来你卖的不是房子，而是社群和生活20170911.pdf（13页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、未来你卖的不是房子，而是社群和生活未来你卖的不是房子，而是社群和生活 明源君最近看了几个精装修的楼盘，都是智能家居，什么 APP 遥控家电啊、预 装新风系统啊，不禁感慨，五年前装修的房子已经完全落伍了。不过想想，五年 前乔布斯刚刚去世，那年的新品是 iPhone4S，现在都已经 iPhone7 了。科技 变化如此之快，可现在大部分房地产的产品还是停留在单纯的钢筋混凝土上，跟 几十年前没什么差别，也难怪越来越不好卖。 那么， 未来的房地产产品究竟什么样？明源君认为，除了提高产品本身的科技含 量之外，还要实现人们的社交需求。 产品 + 社群 一、居住，要有更高级的需求 为什么说未来房地产产品要实现
2、人们的社交需求呢？马斯洛需求层次理论中将 人类需求像阶梯一样从低到高按层次分为五种，分别是：生理需求、安全需求、 社交需求、尊重需求和自我实现需求。 人们在居住体验上，当满足了生理需求和安全需求这两种相对低级的需求时，接 下来就是要寻求更高级的社交需求， 即： 对于对友谊、 爱情以及隶属关系的需求。 比如，和谐温馨的人际关系，开展有组织的体育比赛和集体聚会等。 二、中国人尤其注重社交 其实，对于中国人来讲，与欧美国家相比，房子满足社交需求这一点尤为重要。 著名社会学家费孝通曾在乡土中国一书中指出，如今现代社会覆盖到了中国 大多数地方，但中国其实是从“乡土“一点点走向“现代“。传统的乡土社会虽然
3、已 经解体了，但这些让中国人之所以成为“中国人“的魂并没有消散，中国基层传统 社会里的一种特具的体系，仍然支配着社会生活的各个方面。 这一点表现在哪里？美国的乡下大多是一户人家自成一个单位， 很少有屋檐相接 的邻舍，这是因为他们早年拓殖时代，人少地多的结果，同时也保持了他们个别 负责、独来独往的精神。 而在中国，自古就是聚村而居，人口在一个地方一代一代聚积成村落，人口流动 率小，整个村子如同一个没有陌生人的社会。这种社交特性，在城市化进程中被 打破， 到了城市中，邻里之间互不相识如同陌生人的形式并不能满足中国人的社 交需求。 因此，能实现社交需求的产品其实是未来的一种产品方向。而地产界，也有
4、YOU+、科技寺、阿那亚等的成功先例。 YOU+：真正的宝藏在社交上，而不是房子 YOU+ 青年国际社区的打造，就类似中国自古以来的“熟人村落”，强调社交功 能：其一，是外面的人很难进入，即使捡到钥匙，你也很难进来，即使进来了， 也瞬间被识别出来。其二，YOU+内部就是一个真正大家庭，路不拾遗，夜不闭 户在 YOU+是常态。 说起做 YOU+ 青年国际社区的初心，创始人刘洋表示这个产品积蓄了都市游子 对“家”的痛点所有的领悟： 第一，家，不应该只是容身之所，他应该充满温情与爱； 第二，家，为什么要丧失邻里信任感，我们渴求同在一个社区互帮互助、其乐融 融的幸福感； 第三，家，为什么不能把有着共同
5、梦想和价值观的创业青年聚在一起，把居住、 社交与创业的圈子打通？ 1 1、市场：得青年者得天、市场：得青年者得天下下 为何从青年公寓作为创业切入点？刘洋表示：“其一，都知道地产白银年代，得 客户者得天下，对 YOU+而言，则是得青年者得天下，得精英者得未来；其二， YOU+不可能什么都做，聚焦一个细分市场才有可能做好；其三，自己的兴趣在 这里。” 2 2、模式：不是地产商，而是社区平、模式：不是地产商，而是社区平台台 YOU+社区的商业模式其实并不复杂，简单的说，就是先租下整栋楼，重新改造 之后向青年人出租，主要针对初上班的年轻人，卖点是特意设计出 300500 平 米的超大公共空间，并营造和
6、维护亲密友爱的社区氛围，让年轻人把“心”安在 YOU+社区。 如何打造社交平台呢？YOU+社交公寓的出发点就是把居住和圈子打通，这个圈 子有各种社交圈子，有兴趣圈子，有老乡圈子，更有创业圈子，大大小小 100 多个圈子。 有了圈子， 怎么保证社交是活的不是死的？就要靠“YOU+136”考核制度。 具体为 1 个月内必须至少认识公寓内 10 位朋友，3 个月内必须参加至少 1 次社群活动、 6 个月内没有其他房客的重大投诉。打个比方，YOU+每个月都会做个敲门式问 卷调查，你必须认识至少 10 个人，涉及这 10 个人的姓名，祖籍，大学，工作， 爱好等很多问题，答不出来、填不完整，你就得“走人”
7、。同样，3 个月没参加公 寓活动也得走人，同样，YOU+会评选社区最不受欢迎的家友，一旦被评选上， 你就被开除了。 3 3、壁垒：从人的需求要效益、壁垒：从人的需求要效益 开发商交易核心是一次性买卖， 不是 YOU+社区的高频次的碰撞和家文化的核反 应，以前开发商是从人的口袋里要效益，是开发的逻辑，是价值最大化的逻辑。 而 YOU+更多是从人的需求要效益，是运营的逻辑，是爱的力量最大化逻辑。开 发商往往缺乏 C 端思维，投入情感和运营管理非常之多，YOU+必须带着家友一 起玩，这看似容易，其实却是个很高的门槛。 也因此，这种模式在复制上遇到了很多困难。 科技寺：比办公更重要的是自我实现 商业写
8、字楼的空置率越来越高，办公模式也是千篇一律。科技寺作为一个众创空 间， 除了贩卖各种增值及金融服务以外，更重要的是建立了一个针对自我实现价 值的圈子。创业人士聚集在这里，交流经验，满足了更高层次的需求。形成了一 定的圈子文化。 1、满足各种创业需、满足各种创业需求求 A、融资、新三板上市 比如吸引种子基金、天使基金乃至 a 轮融资，对接 PE、VC、投行、券商研究所、 审计师、评估事务所、公关公司等等。对接各种风险资本和股权众筹平台。创业 团队的梦想可能就在于上市新三板，而科技寺团队本身已经有过相关经验，因此 专业的“新三板服务”是主要服务内容。 B、其它咨询服务 比如创业导师、法律等等。几乎
9、包括一切创业者可能遇到的问题。 总的来说，科技寺提供了一个资源聚合的平台，自己全程参与，还提供接口让创 业团队和其他机构对接。 2 2、核心：择客是为了交、核心：择客是为了交流流 A、择客可以让有资源的人更愿意来交流 很多创业导师愿意和科技寺合作， 就因为他们认为科技寺平台上的很多项目都比 较优秀。而创业导师带来的不仅是建议，还有行业资源。 B、择客、限制团队人数让创业团队彼此之间有更好交流 因为项目的总体素质比较高， 所以科技寺内所有创业者和别的团队交流的时候也 是在和优秀的人交流。 而如果一个团队人数太多，团队的总数量就会减少，空间里人们交流的多样性也 会发生变化。 此外一旦团队人数超过
10、40 人，一般已经完成融资，其心态和思考的问题也就和 初始创业团队不太一样了。 科技寺相信“大家之所以来寺里，更多的还是想享受这个圈子”。不同的团队彼此 交流中，各种资源的协调、价值观的交流、思维的碰撞，都可能会遇到。 阿那亚：业主建立生活社群 1 1、商业本质：挖掘客户更多需、商业本质：挖掘客户更多需求求 阿那亚滨海人文小镇建设计划发起人马寅十分强调服务导向的重要性。 他指出这 是阿那亚商业模式的核心所在，本质就是挖掘多重客户需求。做房地产，不仅仅 是建设极致的房子，而是要给用户一个他真正想要的生活。 为什么传统的度假地产很难活？很大的原因是业主入住率很低。因为配套不够， 没有东西可以玩；生
11、态不匹配，客户不去，项目配套越经营不下去，这样就会陷 入恶性循环。 因此，旅游地产不能只是提供给业主一处房子。 建筑是生活的载体，也是个人情感的载体，以个好的旅游地产项目，还必须要做 场所和内容，要让业主除了能在那里住、吃、喝、玩，还能看到未来在这里的生 活。从居住要素到度假休闲要素，从道具思维到玩具思维，从提供一个房子，到 提供一揽子生活方式和内容，从产品价值到事业平台价值等，满足客户更多精神 需求，超越房子本身。 2 2、模式：社群力、模式：社群力量量 社群已经成为整个房地产模式里的重要组成部分。 现在，阿那亚已经形成了 48 个不同主题、 共有 1000 多人的业主群， 占其客户数量的
12、40%， 主题涉及从时尚、 投资，到美食、团购，包括业主的互助群。 虽然大家没有见过面，但是已经形 成非常亲密的关系。社群的价值对于业主来说，就是找回儿时的邻里关系，弥合 城市里人与人之间冷漠和被割裂的关系，这是它的价值。 此外，在客户定位上，阿那亚也十分别具一格。按照其内部的说法，他们主要是 “从精神维度来定义客户” 。也就是说，财富和价格不重要，对人生和生活有着不 同寻常的理解与追求才重要；谁认同阿那亚所倡导的价值主张，谁就是他们的目 标客户。 智 能 产 品 一、提高科技含量 除了在产品+社交之外，智能产品也是未来的产品发展趋势。 1、新住宅小区将全面覆盖高速、新住宅小区将全面覆盖高速W
13、IFI 目前，对大多数人，没有智能手机和 WIFI 就不能活，以后更不必说，Wifi 承载 了年轻一代基本的社交和娱乐方式，就像虚拟的“水和电”，是基础，不能少。 WIFI 才是真正能吸引年轻一代买房的“暗器”。 2、内置智能家、内置智能家电电 高科技日新月异，智能家居更是大势所趋，可以解决居家时一切不方便的情况， 机器人帮你打扫卫生，开关、wifi，空调、洗衣机、电饭煲都可以通过手机全程 管理和控制。互联网+的智能住宅，是未来主流住宅的基本样板。 互联网时代，实物正在逐渐消退，不会发生诸如钥匙丢失进不了屋的情况，未来 进门可能会有“面部识别”、“扫二维码进门”系统。 3、物业管理将承担更多细
14、节服务、物业管理将承担更多细节服务 未来的生活服务类肯定是集中于在线预订和交易、线下服务的，家庭外卖，上门 清洁、美容、美甲保健、干洗服务、行政手续办理、蛋糕、鲜花配送等，这些将 是未来社区物业管理来统筹。 二、全生命周期户型 这两年特别流行全生命周期的户型，在不同年龄阶段满足业主的生活需求。没孩 子的年轻夫妇，三房可以作为主卧、书房（客房）、衣帽间；有孩子接父母同住 就可以作为主卧、孩子房、老人房；等孩子大了，就可以恢复主卧、书房、孩子 房的空间。一套房子就可以实现各个阶段的不同需求。 1、新婚二人世界，次卧可做衣帽间、新婚二人世界，次卧可做衣帽间 25 岁二人世界，三房中的主卧可以与客房打
15、通，客房作为独立衣帽间，满足女 主人高品质生活；独立书房设计，让看书、学习、工作、游戏拥有独立空间，休 息与活动分区不干扰，舒适、私密。 2、有娃以后三代同、有娃以后三代同堂堂 30 岁，新生命降临，为了方便照顾孩子，与老人同住，三代同堂。将主卧中独 立衣帽间替换为儿童房，将书房替换成老人房，三代人拥有各自独立居住空间， 共同生活， 互不打扰。 且老人与夫妇的房间有相隔着儿童房， 既有空间上的分隔， 又方便双方照顾孩子。 3、孩子长大后，空间各自独、孩子长大后，空间各自独立立 孩子上学之后，需要学习空间，将之前的老人房改为儿童房，儿童房改为书房， 紧邻儿童房入口，空间相对独立、私密，以供孩子阅读学习；父母的活动空间在 客厅、卧室，相隔餐厅和玄关，两代人共同生活，互不打扰。 总之，未来优秀产品一定是建立在人们的更高级需求上的。而现在很多房企“一 切以房企利润为核心，不管客户感受和需求”的老套产品，必然会被时代淘汰。
