龙城帝景商业计划书

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1、 第一章 山西天润柏川商业广场有限公司介绍 一、山西天润柏川商业广场有限公司简介 山西天润柏川商业广场有限公司是由天润（中国）控股 集团控股并直接管理的专业型子公司，主要经营山西省内 旅游、娱乐、酒店产业资源的整合运作经营，以全新理念 加强大的资本运作能力，整体提升山西旅游市场竞争力， 帮助加盟企业或景点达成效益最大化，为其开辟一个稳定 客流，助其发展壮大，从而达到项目本身的成功。 山西天润柏川商业广场有限公司所属的天润柏川投资 管理集团有限公司是注册在北京从高端起步的年轻集团公 司，经营以“投、融、管、进”为核心的资本运作模式， 实现了低成本扩张及资产伺机退出的良性循环，有效地确 保了集团公

2、司的资产增值、保值。注册资金 3.3 亿元，总 部在北京中关村，办公面积 6000 平米。企业内全部已实现 信息化管理。集团依托首都政治、经济、文化中心优势和 强力资本市场运作积累的社会资源，与国家有关部、委、 局，及金融系统单位等保持着密切联系。集团以金融业为 核心产业，对不动产业、酒店度假产业、生物制药产业、 教育媒体产业、网络科技产业为主要业务。 集团为开发山西市场，分别以山西能源、旅游为主导 成立两个专业型子公司，山西天润柏川商业广场有限公司 是“龙城帝景”旅游资源整合项目的主导力量，也是集团 以旅游资源为主导的专业团体。 二、股权结构 三 财务状况 基本财务指标 项目（项目（2004

3、2004 年年 6 6 月月 3030 日）日） 单位单位数据数据 总资产万元 净资产万元 主营业务收入万元 净利润万元 资产负债率 % 资产结构 项目项目 金额（万元）金额（万元） 百分比（百分比（% %） 天润柏川投资控股集 团 流动资产 长期投资 固定资产 资产合计资产合计 负债结构（2004 年 6 月 30 日） 项目项目金额金额百分比（）百分比（） 短期借款 - 应付账款 - 长期借款 - 其他应付款 预提费用 未交税金 其他 负债负债 负债、所有者权益结构 项目项目金额金额( (元元) )百分比（百分比（% %） 流动负债 长期负债 - 所有者权益 合计合计 四、主营业务 第二章

4、 项目背景及发展概况 一 . 中国旅游产业市场面临前所未有的发展机遇 (一）七大利好因素推动旅游产业大发展 1、我国城镇居民收入的稳定增长和农村居民收入的 部分增长将是不可逆转的，因此将继续成为城乡居民国内 旅游活动继续增长的基础。 2、我国居民健康的增进，教育程度的提高，将与收 入的增长进一步合成推动旅游需求增长的新推力。 3、已有的旅游体验的获得，将更进一步激发居民对 下一次旅游的选择。 4、各级政府对旅游业发展的重视，对居民生活的关 心，地方的基础设施建设，旅游的开发， “黄金周”期间的 全力以赴等，都会继续发挥后续效应，并将使旅游供给继 续得到改善。 5、外资进入旅游业使的更加成熟，不

5、仅促进了外资 的陆续进入，而且其所带来的活力和冲击，还会促进中国 旅游业更加适应市场经济的运行。 6、民间资本不断地投向旅游业，将对旅游开发和旅 游经营发挥积极的作用。 7、国家经济实力的继续增强和社会生活的更加活跃， 将给国内交流类型旅游带来更多的发展机遇。 (二） 旅游业前景预测 我国旅游行业在经历了 SARS 的冲击后,于 2004 年初开 始呈现复苏迹象,在国际旅游市场的迅速成长和国内经济发 展良好的带动下,2004 年景气好转,并在 2005 年进入成长阶 段。 2005 年 1 季度，我国入境旅游继续保持较高的增长。 入境旅游累计人数达 2821.68 万人次，同比增长 16.73

6、%。 其中，3 月份，当月入境人数首次突破 1000 万人次，达 1027.77 万人次，同比增长 20.18%。 1 季度，入境旅游的外国人、香港同胞、澳门同胞和台 湾同胞均有不同程度的增长，其中入境旅游的外国人、澳 门同胞人数同比增长比较显著，而入境旅游的香港同胞人 数同比增长相对缓慢。 1 季度，累计入境过夜旅游者人数达 1074.7 万人次， 同比增长 19.94%。其中，外国旅游者人数为 351.7 万人次， 同比增长 35.44%；香港同胞人数为 538.75 万人次，同比增 长 10.17%；澳门同胞为 102.97 万人次，同比增长 31.56%； 台湾同胞为 81.28 万人

7、次，同比增长 18.34%。 1 季度，入境旅游（外汇）收入累计数为 66.50 亿美元， 同比增长 24.76%。其中：过夜旅游者在华花费为 59.73 亿 美元，占入境旅游（外汇）收入的 89.82%；一日游游客在 华花费为 6.77 亿美元，占 10.18%。 预计 2006 年旅游行业收入将为 8532 亿元,同比增长 35.3%。 1、 入境游市场增长迅猛 中国 2004 年入境游市场增长迅猛, 1-10 月累计入境 旅游人数 8978.99 万人次,同比增长 20.34%,比 2002 年同期 增长 11.09%。全国旅游外汇收入为 192.55 亿美元,同比增 长 18.49%,

8、约占到旅游行业总收入的 29%左右。预计 2004 年入境游人数可达 10896 万人次,同比增长 18%左右,旅游外 汇收入将达到 242 亿美元,同比增长 39%左右。预计在人民 币升值的背景下,2005 年-2006 年入境游市场增速将出现回 调,2005 年全年人数预计达到 12645 万人次,增长 16%,旅游 外汇收入约 281 亿美元。 2、 居民实际收入增长,国内旅游增长较快 国内居民的旅游热情一直保持着较高的增长势头。 2004 年国内居民出游人数将达到 92106 万人次,同比增长 5.87%；预计 2005 年和 2006 年将继续保持增长势头,且出 游人数的增速加快,2

9、005 年出游人数将达到 101161 万人次 左右,2006 年出游人数将达到 112439 万人次左右。 国内居民的出游与实际收入增长密切相关。2004 年 中国经济增长迅速,带来的居民实际收入的增加将加大居民 的旅游花费。分城镇和农村来看,城镇居民是国内游客的主 体,其旅游总花费约占到国内旅游收入的 70%左右。从 2004 年开始,农村居民的实际收入增长率超过了城镇居民,旅游 花费金额的增长也将加快,但鉴于农村居民可支配收入远低 于城镇,以及旅游观念的渗透不及城镇,城镇居民仍将为国 内居民游客的主体。 3、 出境游复苏,增长潜力巨大 政策上,2004 年我国增加了出境游的目的国,由此也

10、 带动了出境游的复苏,目前出境游已经全面复苏到了 2002 年同期的水平。在人民币升值的背景下,因私出境人数的增 长将带动整个出境游的成长。预计 2005 年因私出境游人数 占出境游人数的比重将由 2003 年的 73%增加到 77%左右,达 到 3627 万人次；出境游总人数将达到 4710 万人次,同比增 长 54%。 4、 酒店业发展空间巨大 由于入境游和国内旅游增长,2004 年酒店业的经营继 续呈现全面回升的态势,客房出租率和房价同时增长,其经 营依旧呈现“星级越高、效益越好“的特点,但是单体酒店的 经营模式阻碍了酒店业的发展,外资酒店的经营状况明显的 好于国内的同类型酒店。 (四）

11、 旅游业存在问题及发展机遇 随着旅游业的复苏,旅行社的营收和数量将同时增长。 但是由于客源掌握在少数人手里和过度竞争将导致旅行行 业收入增长的同时旅行社营收的增长落后。中国的旅行社 行业依旧处于较低的竞争水平中,行业集中度十分低,业务 雷同性很高,正式的业务体系尚未完全形成。就行业利润率 而言,中国的旅行社的利润率与发达国家相比还有很大的差 距。 外资的进入和个人港澳游的放开将瓜分目前国内旅行 社利润颇丰的入境和出境游业务。旅行社行业的开放比预 定的开放时间表的进程要快,国内旅行社行业的购并整合也 在积极进行。预计今后两年中,旅行社行业的资源整合是主 旋律,旅行社基本保持缓慢增长的态势。 (五

12、） 世界旅游业特征及发展趋势分析 现代旅游业在世界范围内呈现出一种迅猛发展的全新 格局。这主要表现在以下几方面的特征： 1、总量持续快速增长。早在 1988 年， 欧洲旅游委 员会曾预测，到 20 世纪末， 旅游业将超过汽车、钢铁、 石油等传统产业， 成为世界第一大产业。但在 1992 年， 旅游业已一跃而成为世界第一大产业。据世界旅游组织 1997 年提交的(旅游业：2020 年前瞻(的展望报告，到 2020 年全世界国际旅游人次将是 1997 年的 3 倍，达 16 亿人次； 其花费将达 2 万亿美元；是 1997 年的 45 倍;游客数与旅 游消费的年均增长率分别是 4.3和 6.7。

13、2、旅游消费化时代来临。截止 1998 年，我国人均国 民生产总值约合 820 美元。依据国际旅游业发展经验，凡 人均国民生产总值达到 8001000 美元时，国民旅游消费 将呈现一个排浪式消费阶段。目前我国居民的总体消费结 构是一般性的消费已经完成，无论城市居民或是农村居民， 都面临消费升级换代的问题，旅游业将面临前所未有的巨 大发展空间。 3、旅游个性化时代来临。现代意义上的旅游商品消 费者将不会再满足于传统的乘车、吃饭、观光，购物的 “团队”模式，人们将追寻更富于温情与人文关怀，更切 合个人独特需求的旅游产品；另一方面，现代信息技术给 我们提供了这种手段，从而使得大量的基于不同个性需求

14、的“定制”旅游产品成为可能。从这个意义上说，传统的 “组团”旅游模式将逐渐丧失其优势地位，目前较为次要 的“散客”旅游将上升为一种主要模式。从发达国家统计 数据看，团队旅游充其量只能占到市场份额的 30，而剩 余的 70将是散客旅游。 4、旅游高附加价值时代来临。技术不断发展使技术 越来越便宜，而使人越来越贵，体现在旅游经营里，就是 人的服务价值在上升。因而旅游业的高附加价值主要体现 在旅游企业所能提供服务的深度和广度上面：即旅游企业 能否优质便捷地提供集“休、娱、体、智，美”等多项功 能的“一揽子”服务方案，能否有效进入更为广大的相关 服务领域。 5、旅游业两类公司将分享行业的成长。一类是景

15、区类 公司。这类企业一般依附于特定的旅游景区,具有垄断经营 权,而且景区间的竞争比较温和,企业的经营效益一般与游 客接待量成正相关关系,随着人们生活水平的提高,前往这 些地区观光旅游的人数呈现出稳步增长的态势,企业的业绩 也相应地越来越好。另一类能够分享行业成长的上市公司 是品牌价值比较突出的那一类。这类企业经营管理能力比 较强,往往是细分子行业中的龙头企业。虽然行业内竞争激 烈,平均利润率较低,但是这种状况也为龙头企业进行低成 本扩张提供了一定的便利。这些龙头企业所掌控的客源一 旦达到了一定的规模,其发展后劲是不容小视的。 （二）山西旅游产业现状和发展机遇 1. 山西旅游概况 山西省位于黄河

16、中游，黄土高原的东部。其间高山峻 岭，丘陵纵横，山环水绕，地形复杂，地貌多样，气候适 中，四季分明，大自然神工鬼斧般地造就了一处处绚丽多 彩的景色。山西又是中华民族文明的发祥地之一，历史悠 久，源远流长，素有“中国古代艺术博物馆”、“文献之 邦”的美称，保留有全国百分之七十的地面古代建筑，旅 游界因此说：“十年中国看深圳，百年中国看上海，千年 中国看西安，五千年中国看山西”。自然美景、历史文明、 革命史迹和新时期建设成就，共同构成了山西得天独厚、 古今兼备、多姿多彩的旅游资源。 1) 自然旅游资源 山西复杂多变的地质、地貌、水文、气象条件，造就 了许多雄伟壮观、引人入胜的名山大川、溶洞怪石、清泉 湖泊、激流瀑布、神奇天象、珍贵生物等自然景观，其自 然旅游资源之丰富位列全国前列，山西除了海洋、沙漠以 外，几乎拥有所有的自然景观，而盐池、万年冰洞、火山 群却是绝大部分省份所没有的。 2) 人文旅游资源 山西悠久的历史，给我们留下众多的古代建筑宫 观寺院、历代古塔、石窟造像、彩塑壁画、古城关隘、文 化遗址、出土文物、传世珍宝及风情民俗、风