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1、第五章 转让及销售阶段 本章重点讨论: 1、按照实际情况，房地产企业销售收款主要有：诚意金及会员费（或订金） 、销售定金、预售款 它们之间有何区别，以及如何进行核算？ 2、发生销售更名、销售退房、销售换房如何处理？ 3、发生面积差的核算？第五章 转让及销售阶段 一、转让及销售阶段业务概述 二、转让及销售阶段纳税处理 三、土地增值税清算 四、转让及销售阶段会计处理第五章 转让及销售阶段一、转让及销售阶段业务概述 房地产开发企业的转让及销售阶段的业务包括转让土地使用权、销售房屋及其他建筑物、附着物、配套设施等。第五章 转让及销售阶段一、转让及销售阶段业务概述第五章 转让及销售阶段二、转让及销售阶段
2、纳税处理 房地产开发企业转让及销售阶段涉及的税种主要有： 预售商品房涉及缴营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税和企业所得税。第五章 转让及销售阶段二、转让及销售阶段纳税处理（一）如何核算营业税及附加税费【思考：】ABC房地产公司2010年8月，收取定金10万元，商品房款1200万元，退定金及商品房款7万元，代收有限电视费、管道煤气初装费16万元，办证费用1万元，住房专项维修基金35万元。假定ABC房地产公司所在地为市区。当月应缴营业税及附加税费如何计算？ 第五章 转让及销售阶段（一）如何核算营业税及附加税费 营业税的计税依据为营业额，营业额为房地产开发企业向承购人收取的全部价款和价外
3、费用。 价外费用包括：收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。 但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或行政事业性收费（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，或省级人们政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业型收费；（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全额上缴财政。第五章 转让及销售阶段（一）如何核算营业税及附加税费 房地产开发企业转让土地使用权按照“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目5%的税率征收营业税； 销售商品房及其他建筑物按照“销售不动产
4、”项目5%的税率征收营业税。第五章 转让及销售阶段（一）如何核算营业税及附加税费【解：5-1】1、营业额=10+1200-7+16+1=1220万元2、应交营业税=营业额5%=1220 5%=61万元3、应交城市维护建设税=营业税7%=61 7% =4.27万元4、应交教育费附加=营业税3%=61 3% =1.83万元 第五章 转让及销售阶段（二）印花税 对商品房销售合同按照产权转移书据按合同记载金额的0.5征收印花税； 对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。第五章 转让及销售阶段（三）土地增值税征税范围：1、转让的土地使用权是否为国家所有；2、土地使用权、地上建筑
5、物及其附着物的产权是否发生转让；3、是否取得收入。 上述三个条件必须同时具备，缺一不可。第五章 转让及销售阶段（四）企业所得税1、销售收入的确认l 采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。l 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款时确认收人的实现。第五章 转让及销售阶段2、预售收入 首先，计算销售未完工开发产品的预计毛利额 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定： 开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单
6、列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。 开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10。 开发项目位于其他地区的，不得低于5。 属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3。销售未完工开发产品的预计毛利额= 销售未完工开发产品取得的收入预计计税毛利率第五章 转让及销售阶段（四）企业所得税2、预售收入 其次，把预计毛利额并入当期应纳税所得额实际利润额=会计利润额-以前年度待弥补亏损-不征税收入-免税收入+预计利润额第五章 转让及销售阶段（四）企业所得税【例：5-2】ABC房地产公司于2009年8月开工开发新城项目，2010年5月符合预售条件开始预售，2010年第二季度取得预售收入2
7、000万元，第三季度取得预售收入3000万元，预计2010年12月完工。当地税务机关核定的销售未完工开发产品计税毛利率15%，土地增值税预征率1%，城建税税率7%，教育费附加征收率3%。2009年年初未分配利润为500万元，截至第二季度末，累计会计利润总额为负400万元，截至第三季度末，累计会计利润总额为负300万元。公司采用据实分季预缴企业所得税。分别计算第二季度与第三季度应交企业所得税。第五章 转让及销售阶段（四）企业所得税【解：】（1）2010年第二季度所得税计算：当期预计毛利额=200015%=300万元当期应纳税所得额=300-400-2000（5.5%+1%）=-230万元当期亏损
8、，不缴纳所得税（2）2010年第三季度所得税计算：累计预计毛利额=500015%=750万元累计应纳税所得额=750-300-5000（5.5%+1%）125万元当期应纳所得税额=12525%=31.25万元转让及销售阶段会计处理 （一）土地使用权转让 【例：】ABC房地产公司对外转让已开发完成的土地一块，价值2000万元，实际取得成本为1300万元，已办妥转让手续，价款已收讫并存入开户银行。应进行如下会计处理： （1）确认已实现的土地转让收入： 借：银行存款 2000 贷：主营业务收入土地转让收入 2000 （2）结转已转让土地的实际成本 借：主营业务成本土地转让成本 1300 贷：开发产品
9、商品性土地 1300第五章 转让及销售阶段转让及销售阶段会计处理 （一）土地使用权转让 （3）计算应纳税额（城建税7%，教育费附加3%） 应交营业税=（2000-1300）5%=35万元 应交城市维护建设税=357%=2.45万元 应交教育费附加=353%=1.05万元 应交印花税=20000.5=1万元 应交土地增值税： 扣除项目金额=1300+35+2.45+1.05+1=1339.5万元 增值额=2000-1339.5=660.5万元 增值率=660.51339.5100%=49% 应交土地增值税=660.530%=198.15万元第五章 转让及销售阶段转让及销售阶段会计处理 （一）土地
10、使用权转让 借：营业税金及附加 236.65万元 贷：应交税费应交营业税 35万元 应交城市维护建设税 2.45万元 应交教育费附加 1.05万元 应交土地增值税 198.15万元 借：管理费用印花税 1万元 贷：银行存款 1万元第五章 转让及销售阶段(四)转让及销售阶段会计处理 （二）商品房销售 1.商品房预售的会计处理 商品房预售一般涉及诚意金、办卡费、预售定金、预收款以及代收的配套费用、维修基金、办证费等业务的会计核算。 不论财务上如何核算，房地产开发企业收取定金都应缴纳营业税金及附加。 第五章 转让及销售阶段(四)转让及销售阶段会计处理 （二）商品房销售 2.商品房销售的会计处理 商品
11、房销售收入的确认 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制 收入的金额能够可靠地计量 相关的经济利益很可能流入企业 相关已发生或将发生的成本能够可靠计量第五章 转让及销售阶段(四)转让及销售阶段会计处理 【例：5-5】ABC房地产公司以分期收款方式销售写字楼一栋，写字楼已交付承购人，销售价1000万元，分5期收回房款，每期收取全部价款的20%，该套商品房的成本为800万元。 第五章 转让及销售阶段(四)转让及销售阶段会计处理 【例：5-5】 商品房移交时 借：分期收款开发产品 800万元 贷：开发成品 800万元
12、 根据合同约定的收款金额进行账务处理 借：应收账款 200万元 贷：主营业务收入商品房销售收入 200万元 结转相应成本 借：主营业务成本 160万元 贷：分期收款开发产品 160万元第五章 转让及销售阶段(四)转让及销售阶段会计处理 【例：5-5】 收到承购人支付的分期付款金额 借：银行存款 200万元 贷：应收账款 200万元 在以后各期收回房款时，都按照上述程序进行账务处理。第五章 转让及销售阶段(四)转让及销售阶段会计处理 （三）其他业务的会计核算 房地产开发企业提供售后服务所取得的收入，应按服务业缴纳营业税。 销售材料取得的价款，构成房地产开发企业的材料销售收入，材料销售收入按规定应
13、缴纳增值税、城建税和教育费附加。第五章 转让及销售阶段(四)转让及销售阶段会计处理【例：5-5】ABC房地产公司在开发项目结束后，将一批多余材料对外销售，售价30900元已存入银行，该批材料实际成本为25000元，增值税税率为3%，城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%。1.取得材料销售收入：借：银行存款 30900贷：其他业务收入材料销售收入 30000 应交税费应交增值税 900第五章 转让及销售阶段(四)转让及销售阶段会计处理2.计算应缴纳的税金借：营业税金及附加 90贷：应交税费应交城市维护建设税 63 应交教育费附加 273.结转材料销售成本借：其他业务成本材料销售成本 25000
14、贷：库存材料 25000第六章 投资性房地产 一、投资性房地产业务概述 二、投资性房地产纳税处理 三、投资性房地产会计处理第六章 投资性房地产一、投资性房地产业务概述 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。（一）投资性房地产的范围 1.已出租的土地使用权 指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。第六章 投资性房地产（一）投资性房地产的范围 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。 3.已出租的建筑物 指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。第六章 投资性房地产（二）不属于投资性房地产的项
