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1、 目 录第一部分咨询评估报告书使用说明及使用范围3第二部分一、委托方及项目方简介51.1 委托方概况51.2 项目简介7二、咨询评估目的10三、咨询评估范围和对象11四、咨询评估基准日13五、咨询评估原则13六、咨询评估报告依据14七、咨询评估方法16八、咨询评估过程178.1资产清查范围178.2.资产清理方法和结果178.3大秦文化街项目分析208.4收益评估法咨询评估的假设条件448.5收益预测458.6投资项目的不确定性分析54九、咨询评估结果56十、特别事项说明57十一、咨询评估基准日以后的重大事项60十二、咨询评估报告的法律效力60十三、报告书提交日期61备查文件清单62陕西百事通
2、企业投资（集团）有限公司大秦文化街项目未来收益现值咨询评估报告咨询评估报告书使用说明及使用范围一 咨询评估报告书使用说明1. 本报告是在独立、客观、公正、科学的原则下做出的，我公司及参加的评析人员与委托方之间无任何特殊利害关系，工作人员在评析过程中遵循执业规范，进行了公正评析。2. 本报告不对评析对象提供的有关部门决议和批复、营业执照、权证、会计凭证等其他有关评估所需资料本身的合法性、完整性、真实性负责。3. 对评析对象存在的影响评析判断的瑕疵事项，在委托方未作特殊说明而评析人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况下，我机构及评析人员不承担相关责任。4. 本报告仅服务于本评析目的，不对
3、其他用途负责。5. 本报告的所有内容仅对委托方负责。6. 本报告的所有内容是我公司作为专业投资风险顾问机构提出的仅供参考的咨询判断，对项目投资可能的风险及不确定因素较多，因而报告不应该作为投资方的唯一决策意见，提请委托方注意。7. 本报告的咨询评估基准日为2003年10月8日。本报告书的有效期为二年，即从2003年10月8日（咨询评估基准日）至2005年10月8日。二 咨询评估报告书使用范围1. 本报告仅供委托方为本次咨询评估目的使用。未经委托方许可，不得向委托方和行业主管审查部门以外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体。评析机构不得随意向他人提供或公开。2. 本报告
4、仅提供给委托方使用，任何单位或个人未经本公司书面授权，擅自使用本报告均构成对本公司的侵权，由此引发的一切后果均由侵权方承担。陕西正和房地产评估有限责任公司(以下简称我公司、本公司)接受陕西百事通企业投资（集团）有限公司（以下简称委托方、该公司）的委托，根据国家的有关规定，本着客观、公正、科学的原则和公认的方法，组织专业评析人员，对该公司大秦文化街项目（以下简称项目、该项目）未来收益现值进行了咨询评估。我公司按照必要的程序，实施了现场调查和勘察，同时作了必要的取证、论证和计算。我公司现在向委托方提出如下意见。下述意见仅服务于本次咨询评估目的，不应单独作为该项目实施投资的唯一意见或建议。一、委托方
5、及项目简介1.1 委托方概况委托方名称： 陕西百事通企业投资（集团）有限公司委托方住所： 西安市西华门凯爱大厦B座9楼91号法定代表人： 王勇注册资本： 玖仟玖佰玖拾伍万圆整企业类型： 有限责任公司经营范围： 房地产开发；信息技术、生物制药、能源基础建设、智能建筑、网络科技、通信工程、文化传播、体育娱乐。注册号： 231.1.1项目发展背景按照中央指示精神和陕西省委、省政府“围绕大旅游、服务大旅游、开发大旅游”的战略思想，大秦文化街项目依托“世界第八大奇迹”，在“保护文物资源、改善旅游环境、发展旅游事业”的基础上进行开发建设，建成以后将改善秦兵马俑博物馆馆前服务区和秦陵博物院东大门的旅游环境，
6、更好地保护世界文化遗产。大秦文化街是秦兵马俑博物馆馆前改造服务区唯一的文化旅游商业项目，是经国务院发改委批准立项的秦皇陵遗址公园和秦陵博物院总体规划中的重要组成部分，也是陕西省关于秦兵马俑博物馆整体环境改造的重点项目之一。秦皇陵遗址公园顺应世界旅游发展时势要求应时而起。大秦文化街作为其中唯一的文化旅游商业项目一经问世，立即成为中国文化旅游产业的热点，吸引了广大中外旅游者、投资者关注的目光。1961年秦始皇陵被国务院审定为全国重点文物保护单位。1974年秦兵马俑被发现，被誉为“世界第八大奇迹”。1987年秦兵马俑被联合国教科文组织列入世界文化遗产名录。1979年秦兵马俑博物馆开馆迎宾。截至目前，
7、秦兵马俑博物馆已接待中外游客7000万人次，其中包括一百多位国家元首及政要，现每年有300余万人次的客流接待量，其中境内游客220万余人次，境外游客80万余人次。随着西安及临潼区旅游环境以及陕西省“扬秦兴唐”发展旅游事业战略的实施，秦兵马俑每年接待的游客数量正以每年15%速度递增。秦兵马俑博物馆的开放发展使得馆前逐渐形成一定规模的旅游商业服务区但由于缺乏整体规划因而凌乱分散功能不全直接影响游客的逗留时间和消费水平。呈现在中外游客面前的是提篮叫卖、强买强卖的商业服务环境，旅游工艺品质低价廉，不能给中外游客提供一个公平、公正、舒适的购物环境。秦兵马俑周边旅游环境的脏、低、乱、差，不仅不能有效保护世
8、界文化遗产，而且给中外游客留下非常遗憾的印象，与兵马俑作为“世界第八大奇迹”的地位极不相称，不仅破坏了人们的参观兴致，使游客不敢花钱、不愿意花钱或者不想多花钱，也为西安旅游、陕西旅游乃至中国旅游抹黑。秦兵马俑博物馆周边环境的开发建设始终受到历届党和国家领导人以及陕西省委、省政府的高度关注。1998年12月，陕西省省委、省政府从弘扬民族文化，保护历史文物，促进陕西经济发展、社会进步的大局出发，作出了深化旅游体制改革，加快旅游产业发展的决定，将秦始皇兵马俑博物馆纳入秦始皇陵遗址的总体保护与发展战略之中，为项目的提出奠定了基础，创造了条件。秦兵马俑博物馆周边环境的开发建设始终受到历届党和国家领导人的
9、高度关注。1993年、1999年，前国家主席江泽民两次亲临秦兵马俑博物馆参观考察。1995年，国家主席胡锦涛参观考察秦兵马俑博物馆，对兵马俑馆的开发建设及保护利用给予重要指示。1999年8月国务院总理朱镕基在视察时做出净化秦始皇陵园环境保护文物遗址的建议，并提出建设“秦始皇帝陵博物院”的战略构想，为兵马俑博物馆的发展指明方向。2000年，秦兵马俑博物馆馆前低级无序的经营活动的蔓延受到了联合国教科文组织及国际文物保护组织的关注，对秦兵马俑博物馆周边环境提出限期整改的要求。2001年12月，李岚清副总理提出了建立“秦始皇陵遗址公园”的规划构想，做出秦始皇陵遗址进行整体规划的重要指示。2002年1月
10、，陕西省人民政府向国家发展与改革计划委员会上报秦始皇陵遗址公园和秦始皇帝陵博物院项目建议书，陕西省人民政府因此决定征地2902亩建设秦皇陵遗址公园和秦始皇陵博物院并报国家发展与改革计划委员会。2002年3月，西安市临潼区政府和秦始皇兵马俑博物馆委托西安建筑科技大学编制完成了秦始皇兵马俑博物馆门前区环境建设规划方案，并由陕西省文物局于2002年4月上报陕西省发展计划委员会.陕文物字200243号关于秦始皇兵马俑博物馆馆前环境建设项目建议书的报告和陕文物字200242号关于秦始皇兵马俑博物馆馆前服务区项目建议书的报告2002年5月，秦始皇兵马俑博物馆馆前服务区建设项目建议书通过了省计委的审批。陕计
11、社会2002437号关于秦始皇兵马俑博物馆馆前环境建设项目建议书的批复和陕计社会2002438号关于秦始皇兵马俑博物馆馆前服务区项目建议书的批复2002年6月初，省国土资源厅答复项目用地允许征用，项目可行性研究是在以上工作的基础上进行的。2002年8月，国务院、国家发展与改革计划委员会正式批准了陕西省人民政府关于秦始皇陵遗址公园和秦始皇帝陵博物院项目建议书。计社会2002906号国家计委关于审批秦始皇帝陵遗址公园项目建议书的请示2003年4月，国务院发改委批准建设秦皇陵遗址公园和秦始皇帝陵博物院项目计划书。计社会20021179号文件印发国家计划委员会关于审批秦始皇陵遗址公园项目建议书的请示通
12、知秦兵马俑国博物馆馆前服务区共分为：A、B、C三个区,建设用地296亩,包括以大秦文化街为核心主体的商业旅游服务区（B区），主要用于建设旅游停车场、旅游纪念品市场、餐饮服务以及关中民风民俗文化展示等内容；环境建设用地（A区）393亩，主要用于秦兵马俑博物馆馆前净化、绿化、美化旅游环境，目前已基本完成；群众安置区（C区）即秦俑民俗文化旅游村，建设用地116.8亩，主要结合馆前被拆迁的180户群众安置建设一个具有浓郁关中民俗风情的文化旅游村，即将于2005年开业。大秦文化街是秦兵马俑博物馆馆前改造区唯一的旅游商业区，具有独家开发、建设、经营管理权，是经过国务院批准立项的秦皇陵遗址公园和秦陵博物院总
13、体规划中的重要组成部分。2003年8月临潼区决定以拍卖方式出让秦始皇兵马俑博物馆馆前大型商业服务区（B区）。临政发200355号文件西安市临潼区人民政府关于对秦兵马俑博物馆馆前服务区项目建设和经营权实施拍卖的决定2003年9月19日，陕西百事通企业（投资）集团有限公司，通过市场公开竞买方式获得秦始皇兵马俑博物馆馆前商业服务区B区（大秦文化街）150亩土地40年的独家开发权，被誉为中国旅游商业领域的一匹黑马。(2003)西证经字第26940号和2003年9月19日西安国衡拍卖行拍卖成交确认书1.1.2项目发展目标大秦文化街是文化与商业相结合的一个产物,总占地面积10万平方米，南北长455米，东西
14、宽220米，处于旅游服务区的中心，是整个馆前服务区的黄金地段,是专为秦兵马俑博物馆设置的旅游商业配套服务区，能够形成独立的国际旅游商业区，在这里可以满足游客“吃、住、行、游、购、娱”等全部的需求。项目总建筑面积6万平方米，绿化率35,规划建设成为集文化购物、特色餐饮、体验消费三个功能轴心为一体的多元化国际旅游体验之城。1.1.3委托公司介绍陕西百事通企业投资（集团）有限公司是以信息产业、高新技术、房地产开发和基础能源建设投资为主体的多元化集团公司，涉足信息技术、生物制药、能源基础建设、智能建筑、网络科技、通信工程、文化传播、体育娱乐、房地产开发等多项领域。集团下属陕西通源天然气有限公司、陕西网
15、际科技开发有限公司、杨凌科森生物医药有限责任公司、陕西天地飞豹科技有限公司等十多家全资和控股公司。公司的宗旨是开发、利用、保护世界文化和自然遗产，为缔造和谐社会和人类福祉做出贡献。公司的经营理念是面向世界和未来，利用秦兵马俑博物馆世界级旅游文化资源，塑造符合21世纪旅游消费需求的旅游文化产业链，成功打造“华夏旅游产业第一品牌”。以“经营为核心”整合社会资源，集合世界级专业开发团队，采用先进的商业运作模式和现代管理手段，从旅游景区的特性入手，改变目前秦兵马俑博物馆资源巨人、产业矮人、环境配套落后的面貌。在保护世界文化遗产的基础上，深度挖掘以“周秦文化为核心”的中国历史文化，建设具有文化体验、饮食购物、休闲娱乐、酒店住宿、健体康疗、参观学习等多功能、复合式、体验型、一站式的国际化旅游广场，创造与秦兵马俑相媲美的世界级商业平台和财富价值，取得社会价值和经济价值的高度完美统一。 公司自成立以来，主营业务
