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1、全国注册资产评估师考试课程资产评估前 言 l 关于考试及复习l 简介教材（见目录部分）目 录 l 资产评估总论l 资产评估基本方法 #l 资产评估程序l 机器设备评估 #l 房地产评估 #l 资源资产评估l 无形资产评估 #l 长期投资及其他资产评估l 流动资产评估l 企业价值评估 #l 资产评估报告 #l 资产评估师职业道德 #l 国际评估准则l 资产评估中经济理论基础 资产评估总论l 资产评估及其特点 #l 价值类型和评估目的l 评估的假设和原则 #l 资产评估与会计和审计的关系l 资产评估在中国的发展资产评估及其特点 l 理解资产的含义 n 经济主体拥有或控制n 货币计量n 带来经济利益
2、l 资产的分类n 存在形态有形和无形n 综合获利能力单项和整体n 能否独立存在可确指和不可确指 n 经营性（又分为有效和无效）与非经营性资产 l 资产评估定义 资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为l 资产评估的分类 n 工作内容评估、评估复核、评估咨询n 与评估准则的关系完全评估和限制评估n 对象及适用原则单项评估与整体评估l 资产评估的特点：市场性、公正性、专业性和咨询性l 资产评估的功能：n 评价及评估功能n 管理功能和鉴证的作用价值类型和评估目的 l 价值类型
3、n 市场价值n 非市场价值l 评估目的n 一般目的：评估时点的公允价值n 特定目的：与资产业务相关 资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资合作、企业清算、抵押、担保、企业租赁、债务重组 中国最庞大的数据库下载资产评估假设与原则 l 资产评估假设 n 交易假设： 最基本的前提假设n 公开市场假设：资产交换价值由市场决定n 持续使用假设：设定被估资产正处于使用状态并还将 继续使用n 清算假设：资产价值受到一定的限制l 资产评估原则n 工作原则：独立性、客观公正性、科学性原则n 技术原则：预期收益原则、供求原则、贡献原则、 替代原则、估价日期原则（评估基准日）资产评估与会计、审计
4、的关系 l 资产评估与会计、审计的联系 l 资产评估与会计、审计的区别n 资产评估与会计的区别： 1、基本职能不同 2、计价方法不同 3、 总体目标不同 n 资产评估与审计的区别： 1、目的不同 2、经济原则不同 3、知识基础不同资产评估在中国的发展l 1991.11：国务院颁布国有资产评估管理办法l 1993.12：中国资产评估协会正式成立l 1995.03：中国资产评估协会加入国际评估准 则委员会 l 1995.05：我国建立了注册资产评估师制度l 1999.10：中国成为国际评估准则委员会常务 理事国l 2001.09：资产评估准则-无形资产颁布l 2004.02.25: 资产评估准则-
5、基本准则和资产评估职业道德准则-基本准则颁布资产评估的基本方法 l 市场法l 收益法 #l 成本法 # 市场法 l 市场法的涵义 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较和类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称l 基本前提n 市场前提：公开、公平市场n 可比前提：市场上存在可比参照物l 可比因素n 资产的功能n 资产的实体特征和质量n 市场条件n 交易条件 l 市场法中具体评估方法 n 直接比较法 1. 现行市价法 2.市价折扣法 3.功能价值类比法 4.价格指数法 5.成新率价格调整法 n 类比调整法 1.市场售价类比法 2.成本市价法 3. 市盈率乘数法 类比
6、调整法举例 被评估小区：万博苑小区 (2002年)选择参照物： A.迦南公寓 B.鹏润家园 C.陶然居 ( 1999年) ( 1997年) ( 2000年) 6000元 7000元 8000元时间+500元 +1000元 + 300元装修+200元 - 500元 - 900元 =6700元 =7500元 =7400元万博苑评估值=(6700+7500+7400)/3=7200元 收益法 l 收益法的涵义 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称l 基本前提n 被评估资产未来预期收益和风险可预测并可以用货币衡量n 预期获利年限可以预测l 基本参数n 收益额
7、：未来客观收益，不是历史实际收益n 折现率： 1. 本质上是投资报酬率 2. 由无风险报酬率和风险报酬率组成 3. 折现率与本金化率本质上相同n 收益期限 收益法的主要公式一、折现系数= 二、年金折现系数=三、基本式：P= （收益为不等额，有限期）四、收益为等额年金A (一）收益期限有限P=（二）收益期限无限P= 五、收益在若干年后保持不变（一）收益期限无限（二）收益期限有限 六、已知未来若干年后资产价格（一）收益为不等额（二）收益为等额 n 七、收益期限无限，收益以等差级数变化 （一）P= A/r +B/r2 (等差递增) （二） P= A/r-B/r2 (等差递减)n 八、收益期限无限，收
8、益以等比级数变化 （一）P= A/(r-s) (等比递增) （二） P= A/(r+s) (等比递减)n 九、收益期限有限，资本化率为零 P =A n l 收益法的公式 n 折现系数 = （1+r) -n 年金折现系数=1-（1+r) -n /rn 基本式：P = Rt(1+ r)-t （收益年限为n)n 收益为等额年金 A P= A/r 也称年金法 (无限期） P= A/r 1-（1+r) -n （有限期）n 收益在若干年后保持不变：分段法 P= Rt(1+ r)-t + A/r(1+ r) -n (无限期） P= Rt(1+ r)-t + A/r1-（1+ r)n-N (1+ r) -n
9、n 已知未来若干年后资产价格 P= Rt(1+ r)-t + Pn(1+ r)-n （收益为不等额） P= A/r 1-（1+r) -n + Pn(1+ r)-n （收益为等额） n 收益期限无限，收益以等差级数变化 P= A/r +B/r2 (等差递增) P= A/r-B/r2 (等差递减)n 收益期限无限，收益以等比级数变化 P= A/(r-s) (等比递增) P= A/(r+s) (等比递减)n 收益期限有限，资本化率为零 P =A n u有一宗房地产，年纯收益为300元/平方米，为目前类似房地产的平均水平。其所在地区正在进行道路扩建，预计三年后可使售价达到3500元/平方米，假定资本化
10、率为10%，则该宗房地产的单价为多少？ 解：房地产单价=300 2.4869+3500 0.7513=3375.62元 u某资产未来第一年纯收益为20万元，假设该资产的使用期限为无限年期，预计未来每年纯收益按1%的比率递减，资本化率为7%，则该资产的评估值最接近于（B）万元。 A 190 B 250 C 286 D 333成本法 l 成本法的基本公式 评估值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值l 基本前提n 资产处于持续使用状态或假定处于持续使用n 具备可利用的历史资料n 耗费必须l 重置成本的涵义n 重置成本是资产的现行再取得成本，分为复原重置成本和更新重置成本n 复原重置成本与更新重置成本： 相同点：价格 不同点：材料、标准、技术、规格等 l 重置成本的计算方法 1. 重置核算法 逐项计算取得资产的现行成本并累加2. 价格指数法 重置成本=账面原值价格指数（定基或环比） 3. 功能价值类比法 （1）生产能力比例法 被估重置成本/参照物重置成本=被估资产年产量/参照物年产量 前提和局限性：资产成本与其生产能力成线形关系 （2） 规模经济效益指数法 被估成本/参照物成本=（被估年产量/参照物年产量）
