《【房地产上半年报】20190709长春公司房地产市场年中总结(定稿)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【房地产上半年报】20190709长春公司房地产市场年中总结(定稿)（74页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、长春公司2019年市场年中总结,2019年7月10日,目录,01,政策回顾,02,土地市场,03,住宅市场,04,商办市场,05,竞品分析,06,市场预判,01,目录,政策回顾,楼市政策回顾,全国楼市政策,长春楼市政策,春节前后，以中行、中信为代表的多家银行放出贷款刺激政策，月供额度小于指定额度的（3000-7000元/月不等，具体视项目而定），可免提供银行流水。,2018年楼市火爆，信贷持紧，进入2019年后楼市降温，长春主要银行分别出台刺激政策，并持续到6月末。 预判长春下半年贷款利率浮动将继续维持在当前水平，出现大幅收紧或放宽的可能性不大，而基于各银行年度贷款指标等因素，年末可能会出现小
2、幅收紧，如取消或下调刺激政策。,注：1、2018年信息时间节点为2018年12月，2019年上半年信息时间节点为2019年6月； 2、针对不同开发商、不同项目，房贷政策会略有差别。,表：长春市各银行楼市金融政策汇总,长春金融政策,东北四市楼市政策“严厉度”大连沈阳哈尔滨长春。 从现行楼市政策来看，大连、沈阳的调控力度较强，针对本市及非本市均有限购政策；其中大连已引入积分落户；哈尔滨和长春均出台限售政策；首付比例哈尔滨和长春首套均为20%，大连、沈阳为30%。 综合来看，四个城市中长春调控力度最弱，无限购政策，仅三环内限售。,表：东北四地楼市政策汇总,东北四市政策对比,全国政策预判,长春政策预判
3、,上半年长春楼市政策相对温和，四月以来热度有所下降，市场预期相对稳定；在“防止楼市大起大落”的全国指导思想下，结合长春上半年政策及市场预判： 下半年长春楼市政策主旋律持续上半年态势“平稳温和”，重大调控可能性较小，房地产市场监管及稳定市场发展将是政策主旋律，同时或将出台新的人才政策。,从上半年市场表现来看，尤其是进入四月以来，由于品牌开发商造势项目较多，且多选在下半年入市，同时置业者购房知识不断积累，观望氛围逐渐形成，楼市热度略有下降，短期内出现大幅上涨可能性不大，在这样的总体背景下，下半年政府出台重大调控政策的可能性不大，政策主旋律仍为市场监管及稳定市场发展。,在国内各主要城市人才争夺战如火
4、如荼的背景下，反观长春近年来并未对人才政策作出太多调整，而伴随着国家“大城市户籍放开”的政策要求，且6月国务院振兴老工业区工作会议上，已经提出东北应完善激励制度，以待遇留人等一系列人才方面问题，长春作为东北主要城市，预计下半年将会出台人才引进政策。,短期不会出现重大调控,人才政策或将优化完善,02,目录,土地市场,经营性用地市场,2019年全年计划供应经营性用地500万平，上半年实际供应301万平，成交249万平，供地及成交土地以棚改用地为主，146万平，占比成交总量59%； 在二级市场持续走高下，一级市场仍呈现一地难求现象，特别是纯居住用地。,图：2013-2019年1-6月长春市用于房地产
5、开发的经营性用地供求关系（万平米）,备注： 数据口径：用地面积 2019年未公开发布土地供应计划。数据来源为土地推介会介绍地块占地面积汇总。,经营性用地市场楼面地价,图：2013-2018年长春市用于房地产开发的经营性用地楼面地价走势,2019年上半年经营性用地楼面地价2674元/平，同比上涨22.49%，这与5月以来土地起拍价上涨有较大关联； 其中居住用地2682元/平（绕城高速以外地块地价较低），商服用地1801元/平；棚改/旧改用地1994元/平； 2019年上半年经营性成交29宗土地，棚改用地基本为底价成交；其中溢价10%-20%3宗，溢价20%-40%4宗，分别被万科、华润、金地、新
6、星宇、碧桂园经过多轮抢拍获取；华润经百轮竞拍以6606元/平摘净月地块。,图：2018-2019年上半年经营性用地成交价走势,经营性用地分布,表3：成交地块土地属性,表1：成交地块按面积分布情况,成交地块规模相对较小，基本均为10万平以内的地块，规模较大为棚改用地； 成交地块主要集中于三四环之间，2019上半年绕城外地块逐渐增多； 棚改用地开发规模接近60%，棚改项目的大规模开发可以激发市场需求，但对于楼市品质的提升有限。,表2：成交地块按位置分布情况,棚改用地,居住用地,商业用地,热点 区域,热点 区域,陌生 区域,陌生 区域,商住土地市场,供求情况：受市政规划、知名开发品牌进驻及学区配套的
7、落位等因素影响，高新北区成为上半年供求热点区域，南关区多为棚改及旧改用地，2019年上半年棚改用地占比全市土地成交59%。,供应情况： 2019年1-6月政府公开出让土地建面559.21万，其实南关区、高新北区成交量较高，占全市成交总量的51%。 成交情况： 2019年1-6月共成交商住土地27宗，成交面积504.11万，创近5年新高，同比提高3.65% 供求走势： 2019年上半年土地供应放缓，棚改地块占比较高，伴随着需求市场旺盛，企业土地储备量有限，土地市场竞争激烈，开发商频频抢拍，土地市场备受关注，未来长春土地市场将会继续向长春外围拓展。,2014年-2019年6月长春市住宅用地供求情况
8、,2018年-2019年6月长春市各月住宅用地供求情况,数据口径：计容建面,商住土地市场,成交情况：2019年6月华润与宝裕联手以6606元/平楼面地价取得净月地块仅差一轮竞拍刷新长春市最高楼面地价。,楼面价：2019年1-6月出让用地，平均楼面地价2674元/平，同比上涨22.49%。 溢价率：2019年1-6月溢价地块9宗，其中溢价10%以上3宗，溢价20%以上地块1宗，溢价率30%以上的2宗，溢价率40%以上1宗，品牌房企参与多轮抢拍。,2014年-2019年6月长春市住宅用地成交楼面价及溢价率走势,2018年-2019年6月长春市住宅用地各月成交楼面价及溢价率走势,土地市场小结,201
9、9年上半年土地供应放缓，成交同比2018年小幅回落，棚改地块供应成交相对集中； 预计下半年优质居住类地块仍会成为开发商竞争的焦点，在地价上涨的推动下，同区域楼面地价将继续攀升； 高地价引发效应将显现，伴随城市扩张，土地开发将倾向于城市边缘政策利好区，如莲花山、保税区、公主岭等。,03,目录,住宅市场,一手住宅分析,累计存量,注：商品住宅累计库存=上期商品住宅结转+本期商品住宅批售-本期商品住宅网签。,图：201301-201906长春市商品住宅月度累计存量及去化周期走势,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年,常规库存、非活跃库存，接近400万平,758.40万
10、平 7.93个月,2019年1-6月,截至2019年6月末，长春商品住宅累计库存758.40万平，环比2018年末减少12.4%；去化周期为7.93个月，环比缩减32.9%。上半年市场需求旺盛，供小于求，消化能力增强，去化周期缩减。 预判在下半年供应激增下，需求量保持稳定（1100万平），存量有所增加，但仍处于健康合理状态。,2019年上半年长春市商品房、商品住宅均表现为供小于求态势，商品房供求比0.78:1，商品住宅供求比0.80:1； 商品房成交均价10384元/平，同比上涨13%；商品住宅10183元/平，同比上涨16%; 上半年价格上升主要受精装溢价和中高端、高端项目价格拉动，预判随着
11、供应激增，下半年价格上涨幅度将会收窄。,备注：2018-2019年成交价格剔除5000元/平以下延迟备案,年度供求价,住宅市场,成交面积段：70-90首置型户型仍是成交主力，2018年成交占比27%，环比有所下降，90-110 、 110-130 改善型户型成交占比有所上升。 成交总价段：近3年市场总价段中位数逐步上升，总房款以50-100万为主，100-150万上升明显，仍是绝对主流市场，150万以内占比89%，是市场主体。,成交结构：70-90产品为成交主力、50-100万总价段仍为成交主力，刚需产品为供求为主力，改善需求释放显著,表：2019年1-6月商品住宅“面积-总价”交叉分析,80
12、-90平为成交主力产品，占比22%，成交总价段集中在80-100万之间，主要由于刚需项目投放量较多，购房者刚性需求较大；受单价不断上涨影响，成交总价段以80-100万为主力，100-120万为辅，成交面积主要集中在80-100平和100-120平，市场仍以首置为主流需求，经济型三室为次主力。,商品住宅成交结构分析,住宅市场,排行榜分析：2019年1-6月万科西宸之光凭借“集中备案+性价比+品牌+精装+未来发展”优势位居首位，融创洋浦壹号凭借“性价比+准现房+精装+品牌+学区”优势排名第二，力旺康城排名第三，中海盛世城排名第四，上半年前十名成交额均破9亿。,2019年1-6月长春市市全市网签销售
13、金额排名,住宅市场小结,2019年长春市楼市仍呈现供需两旺态势，市场具备较好的消化能力，去化周期达到近年来历史最低，同时地价高企、中高端及高端项目陆续入市，助推房价大幅上涨。具体表现在,2019上半年总结,2019下半年预判,商品住宅市场供需 在预售政策影响下，开发商积极推售以确保资金回笼，较多项目会在下半年积极入市，需求市场受开放二胎、教育轨交等资源驱动仍具备提升动力。预计2018下半年商品住宅库存有所增加，但去化周期会处于合理区间。 商品住宅累计存量 上半年呈现量价双升态势，仍有较多项目待上市，购房需求仍未完全释放，预计下半年供应将放量，需求市场旺盛，市场将呈现供大于求态势，预计下半年新增
14、供应将在800万左右，需求量将在600万左右。 商品住宅价格走势 在城市发展、配套相继落位下，长春房价仍具备上涨动力，但受政府限价影响，价格涨幅将有所放缓。预判下半年高新北、净月、南部新城等区为价格高点，其他区受整体市场和品牌房企入驻开发的影响，也会呈现上涨趋势。预判下半年成交均价将在11000元/平左右。,上半年长春市商品住宅剩余库存758万平，去化周期为7.93个月; 上半年商品住宅供应面积373万平，同比下降9.24%； 上半年商品住宅成交面积465万平，同比上涨22%： 上半年商品住宅成交均价10183元/平，同比上涨16%； 成交量价呈现上涨态势，整体市场仍以刚需为绝对主力，整体市场
15、仍为刚需+改善的需求格局。,04,目录,商办市场,公寓市场分析 商业市场分析 办公市场分析,公寓市场供求,2019年上半年长春公寓供应锐减，新增13.6万平，成交14.78万；成交均价8375元/平，同比上升9.79%；经历了2018年市场集中放量后市场竞争环境激烈，市场趋于理性，客户选择性较高，价格难以突破； 2019年上半年商业用地缩减，部分住宅用地捆绑商业指标难以入市，预计下半年供给端将持续萎缩，需求端均将呈现反弹，较比上半年有望看涨。,公寓销售金额TOP5 TOP1.中东港： 1.38亿（商业配套+精装修+区位优势+轨交） TOP2.金爵万象： 0.95万平（集中备案） TOP3.恒丰
16、时代： 0.94亿（产品设计+性价比） TOP4.万龙台北明珠： 2.44亿（商业配套+性价比+区位优势） TOP5.新大e+时代 ： 0.87亿（地段+商业、交通配套）,公寓结构分析,长春市公寓市场，成交面积段变化显著，核心由40-50平，衍变到30-40/40-50并行，成交均在35%以上； 近两年成交总价段方面以30-40万成交为主，占比均超过40%以上，50万以上成交占比增多，同比增多6%； 未来公寓市场小面积loft产品仍旧为主流，在保证空间使用的情况下，客户更愿意降低投资门槛，核心价段难以改变；,长春市公寓市场，成交主力面积、总价段集中在40-50平、30-40万价段，其次30-40平、20-30万价段； 整体成交面积主力为30-50平，对应总价不超过50万，市场产品供应以及接受度最高。,表：长春市公寓2019年1-6月交叉分析,公寓结构分析,公寓市场经历了2018年下半年的集中供应后，较比2018年同期，库存量大幅提升，2019年上半年供给端大幅缩减 ； 201
