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1、,2019年半年度南京房地产市场分析报告,2019年上半年度,南京房地产市场分析报告 2019年7月 总第128期,政策篇 土地篇 市场篇 展望篇,1 2 3 4,2019年半年度南京房地产市场分析报告,2019/7/4,2,政策维稳,04.展望篇,01.政策篇 02.土地篇 03.市场篇 中央主定原则，地方分管细则，政策显现分化。,公积金收紧,宅地消化周期超3年停止供地,放宽落户,利率调整,抢人大战持续,约30城定向宽松: 西安/兰州/济南/青岛/常州/ 杭州/苏州/南京等.,约10城定向收紧: 合肥/西安/石家庄/长沙/苏 州/丹东等.,2019南京: 积分落户政策优化/企业博士安 居办法
2、/高淳限购调整.,2019年半年度南京房地产市场分析报告,2019/7/4,3,04.展望篇,5.0% 0.0% -5.0% -10.0%,10.0%,5 4 3 2 19.1 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 18.1 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 17.1 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 16.1,新建商品住宅价格环比指数,二手住宅价格环比指数,01.政策篇 02.土地篇 03.市场篇 四限叠加人才， 政策连续稳定，住宅规模趋稳。,图：70大中城市新建商品住宅、二手住宅价格环比指数,0,5000,10000,20000 15000,6
3、5 4 3 2 19.1 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 18.1 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 17.1 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 16.1,新房成交套数,二手房成交套数,月均11800套,+1400,月均6100套,+1800,月均5400套,+1600,月均5900套,+1700,图：2016.1至今南京全市新房及二手住宅成交套数异动,2019.6.4 高淳限购 调整,政策维稳,2019年半年度南京房地产市场分析报告,2019/7/4,4,土地升温,04.展望篇,01.政策篇 02.土地篇 03.市场篇 开启竞自持人才房或租赁
4、住房面积阶段，房企实际拿地成本增加。,现场举牌形式,网拍形式,90以下套型需50%,2014.2.25 2016.6.3 价高者得 限地价竞配建 熔断,溢价45%竞配建保障房资金/面积达限价停止出让,限地价摇号 达限价的90%现房销售 达限价后摇号,限地价竞配建 达限价的90%现房销售 达限价后竞配保障房面积,同批次最多 购地需 可摇1幅地 自有资金 2016.8.11 2016.10.14 2016.11.15 2017.5.13 2018.7.17,限地价竞自持 溢价45%超出部分不 计入房价准许成本 达限价后竞自持面积,现房销售阶段 (达最高限价90%),保障房资金阶段 (溢价45%),
5、保障房面积阶段 (达最高限价),自持阶段 (达最高限价),2018.11.17,竞拍门槛降低 保证金比例降低 开发资质要求降低 放开限制竞买人拿地 量,2019年5月16日挂地竞买要求变化 ： 在本轮土拍中，涉及多个区域地块要求在达到最高限价后，改为竞争无偿移交的人 才房面积，而非自18年开始施行的竞争自持租赁住房面积。 竞买要求变化影响： 增加开发商拿地成本和压力。意味着政府部门对土地市场调控已进入到“一地一策”的 细分时代；多样化人才房的筹集和供应，有利于提升南京对人才的吸引力。,限地价竞人才房 达限价后竞人才房面 积，建成后无偿移交政 府相关部门机构,2019.5.16,人才房面积阶段
6、(达最高限价),2019年半年度南京房地产市场分析报告,2019/7/4,5,03.市场篇,04.展望篇,01.政策篇 02.土地篇 溢价率提升，拿地企业信心足。,图：2019年H1各板块土地成交量,（单位：幅）,图：2019年H1各南京市土地成交结构,59宗/552亿 溢价率27%,住宅,商住,商办,其他,24幅/ 9655元/ 141万/33%,13幅/12139元/ 75万/28%,宗数/楼面价 出让面积/溢价率,19幅/4822元/ 75万/8%,3幅/1767元/ 38万/无溢价,土地升温,2019年半年度南京房地产市场分析报告,2019/7/4,6,土地升温,01.政策篇 02.土
7、地篇,03.市场篇,04.展望篇,G08,新区 G01,G09 G10,G11,G12,G14,G16,G18,G30,2019年半年度南京房地产市场分析报告,2019/7/4,7,达最高限价地块相较去年增多，分布范围广。 图：H1最高限价地块分布,市场分化,03.市场篇,04.展望篇,01.政策篇 02.土地篇 供需平衡，上半年供应量逐月增加。,图：全市商品住宅半年度供销量价,20000,22000,24000,100,300,500,700,2017H1,2017H2,2018H1,2018H2,2019H1,上市面积,398万 32%,399万 成交面积 19%,22876元/ 成交均价
8、 6%,可售量,398万 6个月,15000,2019年半年度南京房地产市场分析报告,2019/7/4,8,20000,25000,30000,0,30,60,90,120,150,26000 180,18.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 19.1 2 3 4 5 6,图：全市商品住宅近18个月量价走势,市场分化,04.展望篇,01.政策篇 02.土地篇 03.市场篇 供销主力转移，区域冷热不均，市场呈现分化。,图：2019年H1各板块供销比,供不应求 （供求比0.8） 城东/城中/河西/城北/溧水,供求均衡,（供求比0.9-1.4） 江宁/仙林/高淳/城南/直管区,供过
9、于求,（供求比1.8） 浦口/六合,50万,40-50万,30-40万,20-30万,20万,50万,40-50万,2019年半年度南京房地产市场分析报告,2019/7/4,9,30-40万,20-30万,20万,图：2019年H1住宅分板块供销量 供应398万同比32%,成交399万同比19%,2019年半年度南京房地产市场分析报告,市场分化,03.市场篇,04.展望篇,2019/7/4 10,01.政策篇 02.土地篇 开盘热度分化，神盘持续热销。,图：2019年H1各板块开盘当日综合去化率,河西南、核心区、 迈皋桥、城南中、仙林湖,价格倒挂、规划利好、供应稀缺的区域热销,01,以雨山路区
10、域为例： 热销盘：中海原山，得房率85%，240万起，现房，热销； 同区域项目：得房率70-75%，290万起，功能弱，去化慢。,同区域内，品牌、产品力、价格仍制约成交,02,江宁金茂悦90（250万）去化速度优于115（280 万），金隅紫京叠院140级户型去化最快。,刚需板块看总价，改善板块看功能、舒适度,03,桥北高新、谷里、湖 熟、六合乡镇、高淳,VS,三大分化特征,46%,81%,56%,55%,67%,78% 80%,97% 82%,71%,53%,97盘 167次开盘 综合去化65%,注：开盘统计周期1.1-6.30，含别墅,市场分化,01.政策篇 02.土地篇,03.市场篇,0
11、4.展望篇,2019年半年度南京房地产市场分析报告,2019/7/4,11,优惠重出江湖，溧高项目多频次小幅度推盘。 表：优惠力度：折扣最大在高淳 表：活跃度：最活跃项目在溧高,市场分化,03.市场篇,04.展望篇,01.政策篇 02.土地篇 多盘突破限价，利好高地价项目。,2019年半年度南京房地产市场分析报告,2019/7/4,12,市场分化,04.展望篇,01.政策篇 02.土地篇 03.市场篇 套均总价回落，置业门槛降低，总价梯度拉大。,城南/城北/仙林/城东 （300-400万）,浦口/直管区/江宁 （240-290万） 六合/溧水/高淳 （120万-）,城中 （700万+） 河西
12、（585万）,138,159,202,241,273,258,2014,2015,2016,2017,2018,2019H1,图：2014-2019H1全市套均总价分布 （单位：万元/套）,图：2019H1全市各板块套均总价情况 （单位：套）,-15,+32,2019年半年度南京房地产市场分析报告,2019/7/4,13,+39,+43,+21,市场分化,01.政策篇 02.土地篇,03.市场篇,04.展望篇,供给结构致使河西、城南置业门槛大幅提升。,图：2014-2019H1城南套均总价分布 （单位：万元/套）,195,246,344,370,399,2015,2016,2017,2018,
13、2019H1,+29,+26,+98,+51,356,439,495,505,585,2015,2016,2017,2018,2019H1,+80,+10,+56,+83,图：2014-2019H1河西套均总价分布 （单位：万元/套）,2019年半年度南京房地产市场分析报告,2019/7/4,14,市场分化,04.展望篇,01.政策篇 02.土地篇 03.市场篇 非核心/非成熟区域的加大供应，置业门槛降低。,206,270,306,381,359,2015,2016,2017,2018,2019H1,71,74,113,118,106,2015,2016,2017,2018,2019H1,-2
14、2,+75,+36,+64,-12,+5,+39,+3,图：2015-2019H1城北套均总价分布 （单位：万元/套）,图：2015-2019H1溧水套均总价分布 （单位：万元/套）,2019年半年度南京房地产市场分析报告,2019/7/4,15,市场分化,03.市场篇,04.展望篇,01.政策篇 02.土地篇 从疯狂到理性，二手住宅市场恢复平稳。,4.3,7.6,9.5,7.4,11.3,14.6,7.5,6.7,4.1,5.4,9.6,5.8,9.5,15.9,9.5,8.4,4.6 3.5,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019H1,新房(万套),二手住宅（万套）,2019年半年度南京房地产市场分析报告,2019/7/4,16,图：历年全市一二手住宅成交套数,市场分化,04.展望篇,
