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1、长沙市火车北站棚户区改造（一期土地整理）工程可行性研究报告 第 1 页 共 54 页 目目 录录 第 1 章总 论 4 1.1. 项目背景 4 1.2. 项目概况 9 1.3. 主要技术经济指标 .11 1.4. 分析结论及建议 .11 第 2 章需求分析 .13 2.1. 需求分析 .13 2.2. 建设规模与建设内容 .16 第 3 章场址选择 .18 3.1. 地址现状 .18 3.2. 场址基本条件 .19 3.3. 选址适宜性与优势 .21 第 4 章项目建设概念性方案 .23 4.1. 建设指导思想与原则 .23 4.2. 土地用途 .23 4.3. 项目建设目标 .24 4.4.
2、 定位与功能 .24 4.5. 主要经济技术指标建议 .26 第 5 章环境保护、消防与劳动安全 .27 5.1. 环境保护 .27 5.2. 消防 .27 5.3. 劳动安全 .28 长沙市火车北站棚户区改造（一期土地整理）工程可行性研究报告 第 2 页 共 54 页 第 6 章项目运作与管理方案 .29 6.1. 运作模式 .29 6.2. 运作方式 .30 6.3. 项目管理主体 .31 第 7 章项目拆迁方案 .33 7.1. 拆迁责任主体 .33 7.2. 拆迁安置方式 .33 7.3. 拆迁规模 .33 第 8 章项目工程进度计划 .34 8.1. 建设工期 .34 8.2. 项目
3、实施进度安排 .34 8.3. 项目管理 .34 第 9 章项目工程招投标 .37 9.1. 项目招投标 .37 第 10 章 投资估算与融资方式 .38 10.1.估算依据 .38 10.2.估算对象和范围 .38 10.3.估算说明 .39 10.4.投资估算 .41 10.5.融资方式 .41 10.6.配套政策支持 .42 第 11 章 项目收入与平衡测算 .44 11.1.项目收入测算 .44 11.2.项目平衡测算 .45 第 12 章 社会效益评价 .47 长沙市火车北站棚户区改造（一期土地整理）工程可行性研究报告 第 3 页 共 54 页 12.1.项目社会效益 .47 第 1
4、3 章 项目主要风险 .49 13.1.资金风险 .49 13.2.社会风险 .49 第 14 章 结论与建议 .50 14.1.结论 .50 14.2.建议 .50 附件:各估算明细表 长沙市火车北站棚户区改造（一期土地整理）工程可行性研究报告 第 4 页 共 54 页 第第 1 1 章章 总总 论论 1.1. 项目背景 1 1、项目名称：、项目名称： 长沙市火车北站棚户区改造（一期土地整理）工程 2 2、承办单位概况、承办单位概况 单位名称：单位名称：长沙城投铁路站场迁建开发有限公司 单位性质：单位性质：国有企业 法人代表：法人代表：李文达 法人组织机构代码证号：法人组织机构代码证号：78
5、088403-7 单位住所：单位住所：长沙市开福区芙蓉中路一段 518 号芙蓉大厦 4 楼 注册资金：注册资金：人民币壹仟万元整 法人代表简介：法人代表简介：李文达，男，1964 年 3 月出生，党员，研究生； 1983 年 7 月参加工作，曾任长沙市农财研究会秘书长、长沙市拍卖行总 经理、长沙市政府采购中心书记及主任。2004 年 12 月起任长沙城投铁 路站场迁建开发有限公司董事长兼总经理。 单位概况：单位概况：长沙城投铁路站场迁建开发有限公司，成立于 2005 年， 属于国有独资的有限责任公司，注册资本 1000 万元。公司以市场经济为 长沙市火车北站棚户区改造（一期土地整理）工程可行性
6、研究报告 第 5 页 共 54 页 指导，以国家的产业政策为依据，充分运用现代化管理手段和先进技术、 设备，行使授权范围内开发建设火车南北货站迁建职能，高效运营国有 资本，促进长沙的城市建设和社会发展。公司经营范围：城市基础设施 项目的投资开发建设、房地产开发经营、建筑材料销售、工程项目技术 咨询及营销策划、园林绿化工程。公司系长沙铁路南北货站迁建工程项 目的法人营业单位，主营业务是全心全意搞好长沙铁路南北货站迁建开 发营运。 3 3、项目建议书编制依据、项目建议书编制依据 （1）与委托方签订的协议； （2）委托方提交的项目城市开发概念性要点； （3）长沙市总体规划与控制性详规； （4）市规划
7、局关于将火车北站为中心的地段控制为芙蓉北路金融 商务中心用地有关问题意见 ； （5）市政府金融证券办公室关于将火车北站为中心的地段在规划 上控制为芙蓉北路金融商务中心建设用地的请示 ； （6） 中华人民共和国土地管理法 ； （7）国土资源部财务司关于土地开发整理项目预算编制暂行办法 的通知； （8）中华人民共和国国家标准 GB/T 185082001城镇土地估价 规程 ； （9）长沙市人民政府第 79 号令和长沙市人民政府令第 104 号令； 长沙市火车北站棚户区改造（一期土地整理）工程可行性研究报告 第 6 页 共 54 页 （10）国家计委计办投资200215 号审定的投资项目可行性研究
8、指南（试用版） ； （11）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评 价方法与参数（第三版） ； （12）其它相关文件、规范、规程及强制性条文。 4 4、编制范围、编制范围 本报告的研究范围主要是对项目建设背景、需求分析、建设规模、 建设场址、建设概念要点、拆迁方案、安置方案、项目管理与运作方案、 投资估算和资金筹措方案、经济效益与社会效益等进行分析论证。 5 5、项目建设的必要性、项目建设的必要性 长沙市火车北站棚户区改造（一期土地整理）工程项目的建设，主 要是对芙蓉路沿线，火车北站正门以北，双鹤医药大厦以南以及双鹤医 药以北，好来登酒店以南等十三块零星棚户区进行拆迁，并对拆迁后的
9、 地块进行整理，使其达到六通一平可开发用地标准，为发展芙蓉北路金 融商务中心服务，其建设的必要性主要体现在以下几个方面： 整合城市资源，建设和发展芙蓉北路金融商务中心，是推动长沙整合城市资源，建设和发展芙蓉北路金融商务中心，是推动长沙 经济迅速发展的有效手段经济迅速发展的有效手段 近年来，长沙市经济健康、持续、稳定发展，2007 年全年实现地区 生产总值(GDP)2190.25 亿元，全年地方财政收入 262.52 亿元。长沙市社 会经济发展已跨入了新的战略起点，进入了面向全球，加快经济转型， 促进统筹协调发展的新阶段，承载着建设小康社会，率先实现中部崛起 长沙市火车北站棚户区改造（一期土地整
10、理）工程可行性研究报告 第 7 页 共 54 页 的战略任务。 资金是主要的生产要素之一，芙蓉北路现有的丰富金融单位资源是 资金高效供应和流动的平台，是区域金融业发达的重要标志。金融业正 成为我国现代经济的主导产业和经济发展的持续推动力，金融的超前发 展对经济发展具有先导作用，即供给刺激需求，而不是靠需求引发供给， 从而形成交易的聚集和产业的扩张，推动和支撑区域经济稳步发展。要 加快经济社会发展，就必须加快金融业发展，充分发挥金融业在资源配 置、经济结构调整、城市功能强化等方面的作用。建设好芙蓉北路金融 商务中心能够促进金融资本及其他生产要素在中心区域的聚集和有效配 置，最大程度满足发展对金融
11、服务的需求，为经济社会持续快速健康发 展提供更有力支撑。 加强老城棚户区改造，是长沙市建设区域性中心城市的需要加强老城棚户区改造，是长沙市建设区域性中心城市的需要 长沙作为省会城市，综合实力在全省具有显著优势，日益凸现其区 域中心城市的地位和作用。因此，适时适宜的改造老城棚户区，可巩固 发展长沙对全省经济的示范和带动作用。 有利于增强北城聚核能力，提升城市整体形象和品位有利于增强北城聚核能力，提升城市整体形象和品位 目前，长沙市北城伍家岭商圈，由于波隆立交桥及原有的火车货运 北站的阻碍，商圈日渐衰落，成为阻碍内核力的形成主要原因，削弱了 其作为北城中心的区域辐射力。因此依托本区域现有资源和优势
12、条件， 充分整合金融资源，高起点规划和建设开福区芙蓉路段金融街，不仅能 增强长沙的综合竞争实力，提升城市整体形象和品位，更有利于北城搭 长沙市火车北站棚户区改造（一期土地整理）工程可行性研究报告 第 8 页 共 54 页 建综合型商务平台，加速北城城市内核力的形成，强化北城影响力与辐 射力。 金融机构集中，利于催生经济乘数效应金融机构集中，利于催生经济乘数效应 长沙作为长株潭的中心城市和湖南改革开放的前沿，金融服务业占 有非常重要的地位，集中了大量的银行和其它金融机构。截至 2007 年底， 长沙市有银行金融机构 17 家（营业网点 1229 个） ，证券公司 3 家，证券 咨询公司 1 家，
13、期货公司 4 家（营业部 43 个） ，证券服务部 9 个，保险 机构 29 家。银行机构存款余额达到 3267.46 亿元，贷款余额达到 2982.40 亿元，分别占全省存贷余额的 35.69%和 48.44%；24 家 A 股上 市公司总股本 96.57 亿元，证券化率为 105.2%，比全省平均水平高出 50 多个百分点；保险机构（其中外资保险机构 1 家） ，保费收入达 52.8 亿 元，赔付支出达 15.84 亿元。 从分布形态看，大部分金融机构集中于芙蓉中路（开福区内） ，随着 长沙城市经济的发展，将会有越来越多的金融机构进驻长沙。在芙蓉路 向北的延伸线上，规划建设好芙蓉北路金融商
14、务中心，作为金融业发展 的新区域，更有利于增强长沙对金融机构的吸聚力，便于形成金融机构 集中、金融市场发达，金融设施先进，金融服务高效，金融辐射强劲的 格局，实现经济资源的优化和高效配置。 诚然，与发达地区相比，长沙经济规模还不能与一个成熟的金融中 心相匹配，但必须看到，长沙的经济正在快速、健康地成长，有着巨大 的增长空间，另外，一个金融中心的正式建成，需要一、二十年时间， 长沙市火车北站棚户区改造（一期土地整理）工程可行性研究报告 第 9 页 共 54 页 有理由预期，二十年后的长沙经济总量将达到 3、4 万亿，到那时拥有一 座活力四射的芙蓉北路金融商务中心将会受到普遍认同。未雨绸缪，先 期
15、启动长沙市火车北站棚房区改造（一期土地整理）工程，是当前项目 建设的务实之举和首要任务。 1.2. 项目概况 1 1、拟建地点、拟建地点 长沙市火车北站棚户区改造项目位于开福区芙蓉中路以东、东风路 以西、伍家岭以南、长沙银行以北合围范围，规划面积 1828.35 亩。 长沙市火车北站棚户区改造（一期土地整理）工程范围为芙蓉路沿线， 火车北站正门以北，双鹤医药大厦以南以及双鹤医药以北，好来登酒店 以南等十三块零星棚户区。 长沙市火车北站棚户区改造（一期土地整理）工程可行性研究报告 第 10 页 共 54 页 2 2、建设规模与建设内容、建设规模与建设内容 规模规模 可改造土地总面积：321.31
16、 亩； 共需拆迁房屋建筑面积为 163185.67 平方米。 建设内容建设内容 对建设范围内现有建筑物拆迁，并进行补偿； 对拆迁后的地块进行整理，比如给排水、电力、天然气等进行重新 规划，使之达到六通一平可用地标准。 3 3、主要建设条件、主要建设条件 火车北站已迁移至捞霞，所涉及土地与房屋拆迁补偿已达协议。 棚户区，已与业主沟通落实，初步拆迁方案已完成。 项目建设所需道路、供电供水等条件具备。 4 4、总投资、总投资 经投资估算，该项目总投资：若综合容积率按 4.0 计算，总投资 324590 万元，其中拆迁补偿 230740 万元、其他费用 13521 万元、税费 80329 万元；若综合容积按率 6.0 计算，总投资需 328146 万元，其中拆 迁补偿 230740 万元、其他费用 13521 万元、税费 83885 万元。 项目建设所需资金将通过各种方式融资解决。 5、建设进度 本项目主要是对芙蓉路沿线，火车北站正门以北，双鹤医药大厦以 长沙市火车北站棚户区改造（一期土地整理）工程可行性研究报告
