《【房地产上半年报】《2019年上半年重庆主城区房地产市场发展研究报告》》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【房地产上半年报】《2019年上半年重庆主城区房地产市场发展研究报告》（33页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、中国指数研究院西南分院 2019年7月,2019年上半年 重庆主城区房地产市场形势总结与趋势展望,目录,重申房住不炒，一城一策稳楼市 棚户改造缩水，严控房地产金融风险,2019年上半年，整体的政策基调体现为：坚持“房住不炒”，调控力度不减。 中央会议再次强调“房住不炒”。4月份中央政治局会议对“房住不炒”的再次强调对市场情绪、后续政策的跟进起到了关键的引导作用。,图：2019年上半年中央关于房地产调控的表态,全国政策：中央重申坚持房住不炒，防止楼市大起大落,地方政府紧缩政策数量前低后高，调控跟随市场变化及时调整。2019年上半年，月度收紧性政策数呈前低后高、前稳后严的特点。一季度整体政策对乐观
2、预期有所推动（部分城市利率上浮水平有所下降、调整了限价及摇号等不合时宜的政策、保障引进人才购房需求）。然而，政策紧缩程度自4月以来明显加强。特别是近期市场热度较高的西安、苏州分别升级了限购、限售政策。,全国政策：地方“一城一策”优化调控措施，促楼市稳定,图：2016-2019.6地方出台调控政策数量分布（收紧）,全国政策：多地调整土拍规则，降温地市,资料来源：中国指数研究院整理,进入2019年，土地市场一改去年颓势，热点城市、热点区域土地市场回暖明显，在坚持房住不炒，以稳地价、稳房价、稳预期为调控目标前提下，地方积极落实城市主体责任，引导房企谨慎拿地。4月后，杭州、苏州、合肥、东莞相继调整土地
3、拍卖规则。,图：多地调整土拍规则,目录,重申房住不炒，一城一策稳楼市 棚户改造缩水，严控房地产金融风险,重庆政策：2019年全国棚改计划开工量减少51%，重庆减少20%,4月15日，财政部联合住建部发布关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知。通知显示，2019年全国城镇棚户区计划改造套数285.29万套，计划发放租赁补贴户数130.45户，共分配中央财政城镇保障性安居工程专项资金699.82亿元，其中提前下达299.31亿元，本次下达400.51亿元。 36个省市2019年棚改套数共计285.29万套，相较于此前450万套的预期显著下滑，和2018年625万套的棚改实际
4、执行规模相比，减少了接近51%。 其中重庆城镇棚户区去年为63460套，今年将计划改造5万套，较2018年减少近20%。,表：重庆市2018-2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金分配对比,重庆政策：重庆货币信贷风向确定，严控资金违规流入房地产,会议主要内容： 2019年重庆货币信贷工作的主要任务是支持区域经济应对下行压力，着力为实体经济高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。 加大对高新技术企业、重大技术装备、基础工业、智能制造及智能化改造、乡村振兴等项目的支持力度； 对钢铁、有色、建材、船舶、煤炭等产能过剩行业中有竞争力、有市场、有效益，但暂时经营困难的企业，要区别对待，
5、继续给予信贷支持； 严格限制信贷资金通过投资投机性购房等方式违规流入房地产领域等。,2019年3月下旬，人民银行重庆营业管理部召开2019年货币信贷工作会议。会议表示，去年以来我市货币信贷部门通过落实总行稳健货币政策和调控举措，有力促进了重庆地方经济社会持续健康发展。2018年末，重庆本外币各项贷款同比增长13.5%，全年社会融资规模增长5000亿元，同比多增412亿元。,目录,楼市住宅供需同比双降，价格呈现稳定上涨 土地成交同比出现下滑，溢价同比显著上升 融创160亿领跑销售榜，万科增百万方土储 住宅成交预计小幅收窄，土地成交量降价稳,住宅价格：住宅价格稳定上涨，仅2月出现下跌,2019年上
6、半年，重庆主城区住宅成交均价为11916元/m2，较2018年同期上涨914元/m2，同比上升8.31%。北碚区同比涨幅最大，上涨18.12%。 整体来看，重庆住宅成交价格近半年呈现缓慢上涨态势，仅2月份出现下跌，为近半年最小值，6月住宅价格较1月提高4.77%。,图：2014年6月-2019年6月重庆主城区住宅成交均价走势,图：2019年上半年重庆主城各区住宅成交均价,住宅成交：住宅成交月均197万，成交量小幅下滑,图：2014年6月-2018年6月重庆主城区住宅月度成交量及月均成交走势,2019年上半年，重庆主城区累计成交住宅1182.73万m2，同比下跌14.9%，去年同期成交住宅达13
7、89.76万m2 。 月度成交来看，商品住宅成交量1、2月相对最少，2月仅成交116.84万m2，3月成交量逐渐回升，4月成交量最大，成交263.98万m2，第二季度成交量重回2018年成交热度。,数据来源：CREIS中指数据，,区域成交：渝北巴南成交量均超200万方，大渡口区成交量涨幅较大,九龙坡区,渝中区,2019年上半年重庆主城区住宅供应面积为1130.86万平方米，上半年供应继2018年后再次超千万方，但仍出现下滑，同比下跌11.77%。 从销供比来看，2019年上半年住宅销供比为1.05，而2018年同期销供比为1.08，市场整体需求缩减；从各月度来看，销供比涨跌互现，供过于求、供不
8、应求交替出现。,住宅供应：住宅供应量超1100万方，同比下跌一成,新开盘：推盘体量整体较大，开盘价格先跌后涨,2019年上半年，重庆主城区新开盘体量278万方，较2018年同期增加113.22万方，同比大幅上涨，涨幅为68.71%。 2019年上半年，重庆市主城区新开盘项目价格先跌后涨，开盘价格一季度下跌，跌至13540元/；二季度快速回升，重回2018年水平，开盘均价15291元/。,表：2019年上半年住宅成交金额TOP10,2019年上半年重庆主城区住宅成交金额排行榜中，重庆万达城成交62.51亿元，以绝对优势位居榜首；融创欧麓花园城以28.28亿元的成交额次之；排名第十的恒大轨道时代成
9、交金额也超15亿元。 从区域来源看，沙坪坝区、巴南区、北碚区均有2个项目上榜，渝中区、江北区、九龙坡区和渝北区各有1个项目上榜。,成交金额排行榜：重庆万达城遥遥领先，金科北碚两项目进前十,表：2019年上半年住宅成交套数TOP10,2019年上半年重庆主城区住宅成交套数排行榜中，重庆万达城成交套数为5892套，遥遥领先于其他项目；融创欧麓花园城项目以2422套的成交量位居第二。 从区域来源看，沙坪坝区、巴南区、北碚区、渝北区各有2个项目上榜，九龙坡区和大渡口区各有1个项目上榜。,成交套数排行榜：重庆万达城成交套数近6000套,目录,楼市住宅供需同比双降，价格呈现稳定上涨 土地成交同比出现下滑，
10、溢价同比显著上升 融创160亿领跑销售榜，万科增百万方土储 住宅成交预计小幅收窄，土地成交量降价稳,2019年上半年土地整体成交出现下滑，重庆主城共成交住宅、商办类经营性用地96宗，土地出让面积为599.67万平方米，同比下跌16.05%；规划建筑面积933.9万平方米，同比下降31.71%；成交总金额为601.54亿元，同比下跌13.85%。 其中，住宅用地成交面积为533.15万平方米，规划建筑面积836.93万平方米，成交总金额为575.57亿元，分别同比下降21.17%、36.45%和14.2%；商办用地成交面积66.53万平方米，规划建筑面积96.97万平方米，分别同比上涨75.17
11、%、91.22%；成交总金额25.97亿元，同比下滑5.26%。,土地成交：住宅用地成交量同比下降,楼面均价方面，2019年上半年重庆住宅用地成交楼面价为6877元/平方米，同比上涨35%；商办用地成交楼面价为2678元/平方米，同比骤降50.45%。 溢价率方面，2019年上半年重庆住宅用地平均溢价率为22.91%，较2018年同期13.52%的溢价率上涨了9个百分点；商办用地溢价率仅为0.18%，仍以底价成交为主。,土地价格：宅地成交溢价率同比显著上升,图：2012Q2-2019Q2重庆主城商品房成交楼面价,图： 2012Q2-2019Q2重庆主城商品房溢价率,成交量方面，渝北区商品房用地
12、成交量依旧最大，为203.39万方，规划建筑面积327.74万方，占比35.09%，土地出让金为240.47亿元；北碚区共成交商品房用地212.27万方，规划建筑面积254.24万方，占比为27.22%，土地出让金为150.13亿元；巴南区出让土地54.71万方，规划建筑面积为101.05万方。 成交价格方面，大渡口区以9403元/平方米的成交楼面价领先于其他区域，九龙坡区、渝北区和江北区土地成交楼面价均在7300元/平方米水平，南岸区价格最低，为3346元/平方米。,图：2019年上半年重庆主城各区成交规划建筑面积占比,图： 2019年上半年主城各区土地成交楼面均价,区域土地：渝北区、北碚区
13、多宗地块出让，两区出让面积占比超60%,板块土地：十余个组团卖地收金超600亿,2019年上半年，重庆主城区18个组团共计成交96块经营性用地，土地出让金额超600亿元。渝北区成交宗地最多，达30块，成交用地面积203.39万，主要为两路组团和悦来组团地块，其中共有7宗楼面均价破万元地块，均位于两路组团。大渡口组团共成交3宗地，建设用地面积22.22万，其中两宗住宅用地，成交楼面价均在万元左右，分别被佳兆业和中铁建摘得，成交楼面价分别为10066元/ 、9301元/。九龙坡区成交7宗地块，其中荣安以13549元/摘得大杨石组团地块创楼面价新高。,北碚 组团,水土组团,西永组团,西彭组团,龙兴组
14、团,鱼嘴组团,界石 组团,大渡口 组团,沙 坪 坝 组 团,空港组团,悦来组团,人和组团,茶园组团,礼嘉组团,唐家沱 组团,李家沱 组团,观音桥组团,大杨石组团,渝中组团,南坪 组团,蔡家组团,土地位置：大渡口区大渡口组团F分区F11-1-1、F11-1-2、F11-1-3、F11-1-4、F11-1-7号宗地 土地用途：二类居住用地、商业用地 占地面积：175471.20 规划建面：307491.80 容积率1并且1.7 成交总价：286000万元 成交楼面价：9301元/ 土地溢价率：86.02% 拿地企业：中铁建 成交时间：5月5日,宗地周边多优质教育资源，如大渡口小学、钢花小学、百花小
15、学、重庆三十七中等区域内重点中小学。医疗资源上，大渡口区人民医院作为综合性医院距离地块1公里左右，就医非常方便。地块周边亦有大渡口妇幼保健院、大渡口中医院等多所大型公立医院。商业配套方面，整个大渡口区现有商业主要集中在老城区，即已经成形的九宫庙商圈，与地块最短直线距离1公里。,重点地块：中铁建溢价86.02%斩获重庆大渡口立交地块,土地位置：九龙坡区大杨石组团W分区W01-3-1/07、W01-3-2-2/07、W01-6/07号宗地 土地用途：二类居住用地、商业用地、商务用地 占地面积： 40040 规划建面： 80080 容积率： 1并且2 成交总价：108500万元 成交楼面价：1354
16、9元/ 土地溢价率：50.54% 拿地企业：荣安 成交时间：5月28日,地块位于九龙半岛，区域内自2011年1月后再无商住用地供应，仅在2016年底供应了一宗商办用地，拍卖当天吸引了13家房企到现场竞价。宗地通达性良好，外部路网完善；距离杨家坪商圈仅1.5公里左右，享有不同层级的成熟商业。同时，地块核心、稀缺的区域价值，整体土地价值非常大。,重点地块：荣安击退12家房企以13549元/落子重庆九龙半岛核心区位,地块位于渝北中央公园旁，与中央公园相距1.3公里，各类生活配套丰富。周边有轻轨10号线及轻轨6号线环绕，同时板块内有巴蜀小学、悦来小学、重庆八中等多所师资力量雄厚的公立教育机构环绕。医疗与商业配套方面，除渝北区人民医院距地块相对较近外，重庆医大附三院、华辰财富国际购物中心和水木天地等优质医疗、商业资源均距地块约5公里远。,重点地块：顶融11748元/落子重庆中央公园,土地位置：两江新区两路组团C标准分区C12-1/04号宗地 土地用途：二类居住用地 占地面积： 60151 规划建面： 902
