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1、广州市番禺区人民检察院采购需求书 采购人需求广州市番禺区人民检察院物业管理服务一、 物业概况(一) 物业建筑情况广州市番禺区人民检察院位于番禺区市桥街东兴路151号，占地面积6667平方米，总建筑面积15947.7平方米（包括地下停车场2500平方米），停车位60余个，天台绿化面积1100余平方米。另外，有露天停车场位于大楼西侧，临时停车位约100个；有集体宿舍位于番禺区市桥街禺山大道11、13号，公共清洁面积约1000平方米。(二) 物业设施设备情况1. 供配电系统：双回路供电，设有高低压电房2间，变压器2台（2000KW），备有柴油发电机1台；2. 给排水系统：含生活供水泵2台，消防水泵6
2、台，潜水泵10台，设置在负一层集水井；含供水池、排水沟、雨水井、污水井、代粪池、隔油池等；3. 电梯系统：大楼2台日立电梯，供负一层至十四层使用；4. 消防系统；5. 排气系统及配套空调设备；其中分体和柜式空调276台；6. 配套智能设备；门禁安防系统、安检报警设备、车场智能化管理系统等；7. 配套监控设备：监控中心设在首层；8. 配套食堂设备；9. 配套会议系统设备；10.配套视听影音设备。二、 物业服务总体要求(一) 采购人是国家检察机关，要求物业服务工作规范、严谨、安全、高效。(二) 双方在签订物业管理服务合同的同时，协商签订服务费构成表、岗位配置及工资预算表、考核意见书三个附件。(三)
3、 采购人的综合保障中心对中标供应商组建的物业管理机构进行业务归口管理。(四) 中标供应商驻场设置物业管理处，配项目经理1名，统筹整个物业服务工作，并接受采购人以部门所属物业服务组组长岗位进行管理，以确保服务质量。同时设立24小时热线电话，随时接听采购人的服务需求和投诉。(五) 中标供应商应制定建立物业服务制度交采购人审定后成为双方工作准则。包括：物业设备设施管理服务工作制度、保安服务管理制度、卫生清洁服务工作制度、绿化维护服务工作制度、会务接待服务工作制度、员工岗位职责及工作要求、考勤制度、保密制度、值班工作制度、员工奖惩制度和各项突发事件（火灾、水浸、台风、雷击、爆水管、电梯困人、冲击办公楼
4、、被盗和人员受伤等）应急处理预案。(六) 中标供应商负责物业的消防安全，驻场项目经理为消防安全责任人。并承诺发生火灾等突发事件时10分钟内能抽调召集服务人员15人/次以上，遇其它紧急事件或重大活动时具备1小时内抽调召集服务人员30人/次以上的应急响应能力。(七) 采购人对中标供应商的人员岗位设置、人员录用与管理、物业服务工作决策有参与权与审批权，在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人有直接指挥权。中标供应商指派或招聘物业服务人员，需提供人员信息资料、身份证、学历证、资格证复印件给采购人备案，经采购人审批后方能签订劳动合同；中标供应商应及时向采购人提交年度工作计划、月份工作计划、物业服务物品采
5、购支出月报表及凭据，作为采购人监管物业服务工作和结算物业服务费用的依据。(八) 中标供应商应对录用人员严格审查，并具有相应的上岗资格证；中标供应商应依法纳税，按规定为录用人员缴纳社保，并将相关购买保险的资料送采购人备案；人员薪金待遇请充分考虑服务期内人员薪金的调整因素，如因用工引起的劳动纠纷由中标供应商负责解决。(九) 服务人员每月工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（注：工资不包含中标供应商按国家规定必须为服务人员支付的社会保险费用及其他应付费用）(十) 消防自动报警值班操作人员必须持证上岗。(十一) 中标供应商应按采购需求和合同要求对员工定岗定责，要求员工按岗位着装及配带工作证，注意仪容
6、仪表和公众形象，形象岗位录用人员的年龄、体形、身高要有规定；员工定岗后不能擅自缺岗，如确受市场等不可抗拒的因素影响，双方可在相互理解的基础上重新签订岗位配置表；员工在岗工作时间内不能兼职；员工有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。(十二) 采购人随时抽查中标供应商员工到岗情况，如因故当值不在岗，须事先报请采购人同意，如在合同期内连续三次发生缺员、减编等情况，采购人有权终止合同。(十三) 物业服务内容除外墙清洗与化粪池隔油池清淘可专业外包外，其它都不得转包和分包。中标供应商擅自转包和分包的，采购人有权终止合同并不予退回履约保证金。(十四) 投标人须做出书面承诺，保证在中标通知书
7、发出之日起十五日内签订合同，合同签订后一周内即根据采购人的要求派出足够的服务人员提前接管本项目的物业服务工作。(十五) 合同期满但新一轮项目采购未能按期完成的情况下，中标供应商应根据采购人的要求延续提供12月服务，期间费用及服务标准按原合同执行。(十六) 物业服务费构成：员工工资福利、非定额物业服务费用、管理者酬金、营业税及附加， 其中“员工工资福利”、“非定额物业服务费用”的支出需按照采购人预算经采购人签字验收，然后凭实际支出单据在结算周期内支付给中标供应商，有预算但未支出部分或未经采购人批准而支出部分采购人均不予支付。(十七) 中标供应商自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人
8、民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。三、 服务内容及服务标准(一) 房屋及维修管理1. 服务内容：中标供应商为保持办公区域房屋完好，需及时完成有关维修任务，做好房屋维护管理工作。2. 服务标准：（1） 承重部位、结构部位、接缝部位包括楼盖、屋顶、外墙、路面、楼梯、走廊通道的维修与保养，确保办公楼房屋及周围的完好、整洁和美观。（2） 对区域内的办公家具、功能指示标识、墙面挂件每天定时巡查，发现损坏及时维修和补充。（3） 及时完成各项零修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时，并建立回访记录。(二) 给排水设备运行维护1. 服务内容：对办公
9、楼区域室内外给排水系统的设备设施，如水泵、水池、水箱、水处理设备、消防栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修。2. 服务标准：（1） 建立正常供水管理制度，保障水质符合国家标准、防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路及设备进行日常清洁疏通并定期清洗消毒，保证室内外排水系统通畅。（2） 规范水灾发生时，各类技术人员的职责和义务，以提高应急处理能力。当发生水管爆裂、断水故障时，能及时处理防止事故范围扩大。（3） 及时发现并解决故障，零修合格率100%，故障排除不过夜，其中雨季增加对排水设施设备的日巡查次数。（4） 监
10、控用水情况，做好节约用水工作。(三) 供电设备管理维护（重点服务内容）1. 服务内容：对办公楼区域供电系统低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和维修；监督、跟进专业公司对高压电房、变压器进行定期运行维护。2. 服务标准：（1） 供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，建立设备档案、台帐、维修记录，做到24小时不间断供电和安全、合理、节约用电。（2） 建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电和维修人员必须持证上岗。规范设备发生紧急事件时，各类技术人员的职责和义务，以提高应急处理能力。（3） 建立满足需求的运行维修值班制度，及时排除故
11、障，零修合格率100%。（4） 加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保障完好，出现故障当天修复，确保用电安全。（5） 管理和维护好避雷设施和办公楼区域节日灯光亮化等工作。（6） 监控用电情况。(四) 电梯运行维护1. 服务内容：电梯运行管理和对机房设备井道系统轿厢设备进行的日常运行管理。2. 服务标准：（1） 建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，电梯按规定时间运行，安全设施及附属设施完好，轿厢、井道保持清洁。（2） 严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，督促采购人聘用的专业公司定期进行维保。（3） 电梯出现故障，接报后维修人员
12、能立即到达现场同时通知管理处，不能处理的及时向专业公司报障并协同排除故障。(五) 空调系统运行维护1. 服务内容：各楼层空调设备的运行管理及维修。2. 服务标准：（1） 建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重漏滴水现象。（2） 每年至少两次对空调设备进行检测养护和清洗（室内机保洁）。（3） 空调出现运行故障，维修人员能及时到达现场并做好记录，零修合格率100%。（4） 维修包括：漏水处理、电路维修、线路查修、维修风扇电机、维修蒸发器冷凝器内漏及管爆管裂补焊、加雪种、新配遥控器、更换压缩机、接收感温头、电容、接触器、水泵、电路板、水排管、防尘网
13、、叶子板、叶子板摆动电机、铜管外保温套、空调管外胶带等。更换零部件或整件的费用由采购人支付。(六) 消防系统维护（重点服务内容）1. 服务内容：对火灾自动报警系统；自动喷淋系统；室内灭火栓；排防烟系统；安全疏散、应急系统；防火门系统；二氧化碳等灭火系统进行日常监控和养护管理。2. 服务标准：（1） 严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，设立消防组织机构，明确职责和工作程序，落实消防责任人，搞好消防管理工作，配备相应的消防安全管理人员，确保整个系统处于良好的状态和消防通道畅通。（2） 消防管理制度应包括操作规程、设置楼层火警疏散平面图、消防设备设施日常检查维修保养制度及火警应急方案等。按广东省
14、相关的公共建筑消防管理规定，监督配合消防维保单位对消防设备设施的日常巡检及保养，保安人员定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施处于正常工作状态。中标供应商须按照采购人的要求监督配合并积极联系、协调消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工作记录，并存档备案。办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由中标供应商负责日常巡查检修，发现消防设施器材损坏或过期失效等情况时，及时上报采购人更换补充，确保大楼消防安全。（3） 定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求，系统可随时启
15、用，并做好有关事项的记录。（4） 每月对消防器材检查一次，有故障及时处理、有超期及时更换、有丢失需要赔偿。（5） 加强对消防设备、设施巡视检查的工作，及时整改火险隐患，做好消防气体设备和易燃易爆用品存放检查情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。（6） 发生火警，应立即告知管理处或拨打火警电话“119”，并关闭电源和门窗。迅速有序地从消防楼梯疏散人员，切勿惊慌拥挤。（7） 做好消防知识的培训和宣传，不断提高保安员的消防技能和消防安全意识。（8） 经常组织义务消防员的培训和演习。（9） 节假日前进行消防安全大检查，消防水管油漆防锈。(七) 环境卫生管理1. 服务内容：办公楼区域内大厅、楼梯、走廊、天台、办公室、会议室、电梯间、卫生间、公共活动场所、楼宇外墙等所有公共场地的日常清洁保养，垃圾等废弃物清理和化粪池清掏等。2. 服务标准：（1） 建立和落实环境卫生管理制度，环卫设施齐备。（2） 实行标准化清扫保洁，专人负责检查监督楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、地下室、天台、内外墙面、停车场（库）、道路等，所有公共区域保持清洁，不得堆放杂物，无废弃物、污渍，卫生间洁净无异味。（3） 垃圾实行袋装化，及时清运，确保物
