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1、洛阳金水湾大酒店有限公司评估项目资产评估说明 洛阳金水湾大酒店有限公司整体变更为股份有限公司评估项目资产评估说明正达资报字2017第xx号 河南河南河南河南正达资产评估有限公司/end二零一七年五月二十日目 录第一部分 关于评估说明使用范围的声明3第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明4一、委托方、产权持有者及其他评估报告使用者4二、关于评估目的的说明7三、关于评估对象和评估范围的说明7四、关于评估基准日的说明8五、可能影响评估工作的重大事项说明9六、资产及负债清查情况说明9七、资料清单9第三部分 资产清查核实情况说明12一、清查核实的内容12二、实物资产分布情况及特点13三、影响资产清查的
2、事项及处理方法13四、资产清查核实的过程与方法13五、资产清查核实的结论15第四部分 成本法的评估说明16一、流动资产的评估说明16二、长期投资评估说明22三、固定资产的评估说明53四、在建工程评估说明66五、无形资产的评估说明66六、长期待摊费用的评估说明79七、递延所得税资产的评估说明79八、负债的评估说明80第五部分 评估结论及分析84一、评估结论84二、评估结论分析84第一部分 关于评估说明使用范围的声明本评估说明仅用于此次评估目的或供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给任何单位和个人，也不得见诸于
3、公开媒体。 河南正达资产评估有限公司 二零一七年五月二十日第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明一、委托方、产权持有者及其他评估报告使用者本次评估的委托方和产权持有者均为洛阳金水湾大酒店有限公司；其他评估报告使用者为本次评估项目涉及的相关当事方以及国家法律、法规规定的其他评估报告使用者。现对委托方简介如下：企业名称：洛阳金水湾大酒店有限公司（以下简称“金水湾大酒店”或“公司”）住 所：洛阳市西工区中州中路319号法定代表人：何则文注册资金：14500万元人民币实收资本：14500万元人民币公司类型：有限责任公司经营范围：住宿、餐饮、酒吧；理发、生活类美容；洗浴、洗染；卖品部；预包装食品、饮料
4、、工艺美术品（不含金、银）的销售。 （依法需批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。1、历史沿革及基本组织架构洛阳金水湾大酒店有限公司成立于2003年11月7日，由洛阳市电业局和索普物业有限公司以现金方式共同出资设立的中外合资有限责任公司，设立时的注册资本为6400万元，洛阳市电业局和索普物业有限公司分别占洛阳金水湾大酒店有限公司注册资本的40%、60%。2004年5月洛阳金水湾大酒店有限公司进行了货币资金增资8100万元，其中洛阳市电业局增资3240万元，索普物业有限公司增资4860万元，增资后洛阳市电业局和索普物业有限公司分别出资额为5800万元、87000万元，分别占洛阳金水湾大
5、酒店有限公司注册资本的40%、60%。公司法定代表人为何则文 。金水湾大酒店是国家旅游局挂牌四星级商务酒店，占地面积9990平方米，主楼高25层约87米。酒店位于洛阳市政治、文化、金融、商贸中心，交通便利。洛阳金水湾大酒店有500平方米的大堂，装饰豪华，各式房间典雅舒适，房内均有中央空调、背景音乐、迷你酒吧、自动喷淋消防系统、卫星电视接收系统等；酒店还拥有商务写字间37间套，写字间和商务客房均安装了电脑结构布线，宾客可在房间和写字间通过高速数据专线，直接进入互联网，向国际国内传递信息。股东持股情况如下表：序号股东名称出资金额出资比例%股东性质1洛阳市电业局58,000,000.0040%国企2
6、索普物业有限公司87，000,000.0060%外资合 计145,000,000.00100%2、洛阳金水湾大酒店有限公司近年资产及经营状况表 洛阳金水湾大酒店有限公司近年资产及经营情况表 单位：元项目2013年12月31日2014年12月31日2015年12月31日2016年12月31日资产合计85584855.5181548433.09负债合计11663898.3210866146.76所有者权益合计73920957.1973920957.19项目2013年2014年2015年2016年营业收入7477292.927431984.09利润总额-6149512.79-3238670.86净利
7、润-6149512.79-3238670.86注：以上财务数据2013、2014年度采用经审计的财务报表。洛阳市信德会计师事务所有限责任公司对金水湾大酒店2013年财务报告出具的无保留意见审计报告，报告号（洛信德会事年报字【2014】第060号）；洛阳德众联合会计师事务所（普通合伙）对金水湾大酒店2014年财务报告出具的无保留意见审计报告，报告号（洛德众会事审字【2015】第063号）；2015年、2016年财务报告未经审计；3、洛阳金水湾大酒店有限公司执行的会计制度（1）本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则和企业会计制度及有关补充规定进行编制。报表符合
8、企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。（2）本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。（3）记账本位币：以人民币为记账本位币。（4）记账基础和记账原则本公司以权责发生制为记账基础，以历史成本为计价原则。（5） 外币业务折算 本公司发生外币业务时，按当日的外币汇率为人民币记账，期末货币性项目的外币账户余额按期末汇率折算，与原账面人民币之间的差额作为汇兑损益，对已筹建期间发生的汇兑损益计入长期待摊费用，与构建固定资产有关的外币借款所产生的汇兑损益在固定资产交付使用前计入固定资产成本，其他汇兑损益计入当期费用。现金及现金等价物的确定标
9、准现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。 （6）存货存货主要包括原材料、低值易耗品、产成品等，以实际成本记账。存货的领用和发出采用加权平均法确认其实际成本。(7)低值易耗品和包装物的摊销方法低值易耗品和周转材料等在领用时采用一次摊销法核算，包装物按照一次转销法进行摊销。(8)固定资产 固定资产确认标准：是指使用年限在一年以上，单位价值在2000元以上的房屋建筑物、机械、机器、运输工具及其他与生产经营有关的设备、器具或单位价值在2000元以上、使用年限超过2年的
10、不使用生产经营主要设备的物品作为固定资产核算。固定资产计价：购入固定资产按实际购入价及相关费用、税金等为固定资产的入账价值，自行建造的固定资产按建造该项固定资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出作为固定资产入账价值；所建固定资产已经达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态同时起，按照工程预算、造价后者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按有关计提固定资产折旧的规定，计提固定资产折旧，待办理了工程竣工决算手续后再作调整，接受捐赠的固定资产按同类资产的市场价格或有关凭据及相关费用作为固定资产入账价值；投资转入的固定资产按投资双方确认的价值作为固定资产的入账价值。固定
11、资产折旧政策：采用直线法分类按月计提折旧。折旧方法类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%）房屋建筑物年限平均法20-403-5机器设备年限平均法8-103-5运输工具年限平均法103-5办公设备年限平均法53-5固定资产减值准备：公司在年度终了，对市场连续下跌，技术陈旧、损坏、长期闲置等原因导致其可收回金额低于账面价值的固定资产，可按回收金额低于账面价值的差额计提固定资产减值准备。固定资产减值准备按单项固定资产计提。(9)在建工程在建工程按实际成本入账；在建工程已达到预定可使用状态同并办理竣工决算手续时按工程实际成本转入固定资产；在建工程已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的，自达到预定
12、可使用状态之日起，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本后续调整原暂估价值。（10）无形资产无形资产的计价：购入的无形资产按实际支付的价款计价，投资转入的无形资产按投资各方确认的价值作为入账价值；自行开发并依法申请取得的无形资产，按依法取得时发生的注册费、律师费等费用作为入账价值。无形资产的摊销：合同及法律规定了收益年限的，在收益期限内分期平均摊销；合同及法律没有规定收益年限的，按不超过10年的期限摊销。（11）借款费用为筹建生产经营所需资金而发生的借款费用，计入财务费用；为构建固定资产而专门借款所发生的借款费用，在固定资产尚未达到预定可使用状态前发生的，按规定应予以资本化的部
13、分计入所构建固定资产的成本，固定资产达到预定可使用状态后停止借款费用资本化，将其计入当期费用。（12）收入的确认方法销售商品收入：将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。提供劳务：劳务如在同一会计年度开始并完成，在完成劳务时确认收入；如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，且提供劳务的结果能够可靠估计的情况下，在资产负债表日按完工百分比法确认相关劳务的收入。他人使用本公司资产：在与交易相关的经济利益能够流入企业，且收入的金
14、额能够可靠的计量时确认收入。（13） 所得税的会计处理方法 企业所得税采用核定定额征收。二、关于评估目的的说明根据我公司与委托方签订的资产评估业务委托约定书的有关内容，本次评估目的是量化洛阳金水湾大酒店有限公司于评估基准日2016年12月31日的股东全部权益价值，为洛阳金水湾大酒店有限公司拟整体变更为股份有限公司的经济行为提供价值参考。三、关于评估对象和评估范围的说明（一）评估对象本项目的评估对象为洛阳金水湾大酒店有限公司于2016年12月31日的股东全部权益。（二）评估范围本次评估的范围为洛阳金水湾大酒店有限公司于2016年12月31日的全部资产和负债。河南鑫华会计师事务所（普通合伙）以2017年12月31日为审计截止日对洛阳金水湾大酒店有限公司进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告，洛阳金水湾大酒店有限公司是以审计结果作为本次资产评估的申报数据，经审计的账面情况如下表所示： 洛阳金水湾大酒店有限公司2016年12月31日资产负债表
