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1、目 录序言1（一）起源1（二）概念1（三）认识2（四）特点3一、引言41.1研究目的和意义41.2研究设计41.2.1研究方法41.2.2问卷设计41.2.3调研对象51.2.4问卷回收情况5二、市场环境分析52.1 国家情况52.2 北京情况5三、市场调查结果分析63.1家庭年收入和年龄之间的关系63.2是否关住过酒店式公寓73.3消费者获得酒店式公寓信息的渠道83.4消费者对酒店式公寓装修的要求93.5投资酒店式公寓普通住宅的区别93.6酒店式公寓优势特点103.7酒店式公寓存在的问题113.8购买酒店式公寓的目的12四、对策建议12附件一：问卷15附件二：小组分工18附件三：活动照片19
2、序言“酒店式公寓”，时下流行的物业形式，但酒店式公寓绝不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。（一）起源酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。20世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有
3、家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。我国的酒店式公寓最早是出现在深圳，深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸收了外来的模式。之后又出现在上海、北京等地，目前全国各大中城市都有发展。（二）概念酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一
4、整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服
5、务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。（三）认识近年来，“酒店式公寓”这种新兴房地产商品在房地产市场上日益盛行。对于开发商来说，酒店式公寓因其使用功能灵活、市场适应性强，减少了市场风险，增加了投资收益；对于投资者而言，酒店式
6、公寓因其户型较小，总价较低，投资回报率通常高于普通住宅，因而受到了人们的青睐。酒店式公寓，一般是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统，由开发商将酒店的每套客房分割成独立的产权出售给投资者，并聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，由其统一经营和管理，区别于纯酒店的公寓。酒店式公寓是一种特殊的既提供酒店专业服务又拥有私人公寓或共管公寓的私密性和生活风格的商业综合体，大多会被用作投资用途。我国房地产市场上的酒店式公寓，于20世纪90年代末期在珠三角和海南登陆，经过几年的发展，在北京、上海、广州等大城市和海南等度假旅游发达地区，酒店式公寓正在成为集商务会客
7、、休闲度假、居家自住、商业投资等多种功能于一体、越来越受公众欢迎的新型房地产商品。由于酒店式公寓在我国发展时间较短，国家目前对酒店式公寓尚无权威的解释，也没有相关的管理规定，特别是在管理的问题上，存在严重的法律缺位。作为居住类建筑并提供酒店式服务的酒店式公寓与作为一般住宅的公寓和作为旅馆建筑的酒店相比较，具有明显区别于二者的特点。主要表现在：（1）提供酒店式服务和管理。所谓酒店式公寓，顾名思义，就是一种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、叫醒服务、订书报、杂志、代订车船飞机票、钟点工等一系列服务。酒店式公寓的物业管理较一般公寓
8、更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。同时在价格、私密性、随意性等方面又是酒店不可比拟的。（2）商居两宜，兼具居住和办公两种功能。酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住与办公空间混在一起，面积较大的酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供一些办公设施和通讯条件。目前，从上海、北京等酒店式公寓发展较为成功的城市看，酒店式公寓的消费群体主要集中在以下4类人群：（1）年轻人。许多年轻人都乐于享受酒店式公寓的便捷生活，主要有城市白领、
9、家居办公一族。这类人群一般收入较高，愿意追求便利、时尚、有质量的生活。而酒店式公寓面积一般较小，总价相对不高，对购买力相对低一些的年轻人来说，买来自住负担也不会太重，购买酒店式公寓既不用费心装修，又不必担心将来不好出手。（2）小型办公族。对于许多由几个人组成，对网络、通讯、交通等依赖较高，经常通宵达旦工作、有叫餐需求，工作、生活二合一的小型组织，如策划创意、设计、代理等组织来说，由于办公人数少，需求的办公面积不大，而酒店式公寓即可办公，又可居住，家电设备一应俱全，有的还备有厨房，工作、生活两不误。对于工作、生活集中在一起的小型办公族来说，是最合适不过的场所。（3）长期驻外商务人士。这一类人群主
10、要有商业项目人士、外派常驻人士。由于工作原因，这些人长期停留在某些城市，他们大多数是高学历、高素质人士，甚至是国际人士，对居住文化、办公环境有独特的理解和需求，有的甚至是“拖家带口”。而酒店毕竟是服务性营业场所，长期居住，经济上不合算，也缺少“家”的感觉。一般的住宅又不能满足其商务性需求。酒店式公寓的出现正好填补了这项市场空白，所以这类人群是酒店式公寓的一大目标客户群。（4）商务、旅游等短期租赁人士。这一类人群主要有出差、旅游、会议或其他短期租赁的人士。他们停留的时间较短，一般要求较高的居住舒适度及服务性高、交通便利，具有商务配套设施和服务等。酒店虽有较好的服务，但始终不如家里随意、舒适。而那
11、些交通便利、拥有家居配套、24小时酒店式服务和商务功能的酒店式公寓对这类人士的各项需求都能予以满足。（四）特点41酒店独立产权投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。 42酒店式管理酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。 43兼具居住度假与投资两种功能酒店
12、式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。 一、引言1.1研究目的和意义酒店式公寓在北京近几年已发展的相当成熟，拥有其稳定的客户群市场，成为城市中不和或缺的居住类型之一。因此，对其运作模式和管理方式等问题的研究已是当务之急。另外，酒店式公寓同其他居住建筑一样，客户群市场需要进一步细分，而且其在管理模式和政策方面的问题都有待深入研究。1.2研究设计1.2.1研究方法1.通过文献研究法,调查法,经验总结法等对酒店式公寓的概念，分类，主要功能，发展现状，存在问题进行分析
13、。2.对现有的资料进行收集整理，对有关书面理论资料进行分析，比较、归纳、总结。对目前酒店式公寓设计中存在的问题展开研究讨论，旨在完善对酒店式公寓的理论层面上的研究，提出一些参考意见和建议。1.2.2问卷设计根据研究目的和内容，小组成员集中一起讨论问卷涉及的内容，然后根据讨论结果，小组成员每人设计一份调查问卷，最后集中在一起，筛选出有意义的题目，并按照一定的逻辑顺序进行排序。问卷包括导言、提示信息、6道被调查者基本信息、14道有关消费者购房或租房心理及行为的问题。共计20道问题。1.2.3调研对象20至70岁的日常消费人群，主要调研对象为商务人士，商务、旅游等短期租赁人士，企业白领以及对酒店式公
14、寓有需求的人士。1.2.4问卷回收情况本次调研共打印160份问卷，其中：发放问卷数量：160份；未发放问卷数量：0份；有效问卷数量：155份；无效问卷数量：5份。二、市场环境分析2.1 国家情况中国经济的快速增长，增强了国外投资者对中国的信心，致使大量外资涌入，大量外籍人士到来，对酒店式公寓的需求增加，有效推动酒店式公寓的需求增加，有效推动市场发展。伴随中国经济的快速发展，尤其是在2006年突破20万亿大关，达209407亿元，对外进出口总额快速递增，并在2006年达到1.7万亿元，创造了历史最高水平。国际国内商旅人士迅速增加，造成酒店式公寓需求增加，尤其对高档外租酒店式公寓的需求逐年攀升。2
15、.2 北京情况北京酒店式公寓的总体供给量大约在7000个单位左右，主要仍然分布在CBD及周边的东部区域，其他区域像王府井的东方广场，崇文的新世界商场，中关村等，也有一定的酒店式公寓上市。作为国家的政治经济文化中心，北京凭借先天优势，大量外国外地外地企业机构纷纷在京设立驻华驻京分支机构办事处。为此带来的大批外籍外地高管人员也顺理成章的成为酒店式公寓服务的对象。在京的跨国公司高层管理人员，海外社团，驻华大使管工作人员以及港澳台人士，构成了北京酒店式公寓的主要租住客群。三、市场调查结果分析3.1家庭年收入和年龄之间的关系从上图可以看出，在我们的155位有效调查对象中30-49岁的人大多月收入5000元以上，这部分人正处于事业顶峰时期，家庭月收入相对于刚进入工作岗位的人群很丰厚，并且有较强购房能力。4000-5000元人群则以50岁以上为主导。而20-29岁的人月收入则为2000-4000元左右，他们的购房或租房需求比较旺盛，但经济条件普遍欠缺。3.2是否关住过酒店式公寓在调查的155人中，有48.67%的人偶尔关注酒店式公寓，19.33%的人从未关注过酒店式公寓，有32%的人关注酒店式公寓。由此可见，酒店式公寓在北京关注的人群比较多。在关注的32%的人群中，30-39岁的人居多，因为他们正处于事业的成熟期，经济实力都较雄厚，
