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1、业主大会、业主委员会成立和运作指导规则一、为加强我市和谐村镇和谐社区建设，规范物业管理，促进和保障业主大会依法成立及规范运作，维护业主的合法权益，根据物业管理条例有关规定，制定本规则。二、本市行政区域内实施物业管理的物业项目，成立业主大会、选举业主委员会及开展相关活动，均适用本规则。三、本规则所称的业主是指房屋所有权人，即房屋所有权证书上记载的权利人。 购买预售商品房尚未取得房屋权属证书的，商品房买卖合同记载的购房人可以视为业主，享有业主在物业管理活动中的权利，承担相应的义务。房屋所有权证书记载的权利人或商品房买卖合同中的购房人超过一人的，应当推选一人参加业主大会会议。 四、物业管理条例明确，
2、业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，为全体业主服务，接受全体业主的监督。五、北京市建设委员会是本市物业管理的行政主管部门，依法对物业管理活动进行指导监督。 各区县房屋行政主管部门(以下简称“区县主管部门”)依法对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行行业政策的指导、监督。各区县政府对辖区内物业管理重大矛盾纠纷事件，负责综合协调、监督。六、街道办事处、乡镇人民政府负责依法组织本辖区内首次业主大会的成立及业主委员会的选举工作。社区居民委员会
3、负责具体参与指导监督业主大会、业主委员会的日常活动，并处理好物业管理与社区管理的相互关系，协助业主委员会依法开展工作，维护其合法权益。 住宅物业召开业主大会会议过程中，如出现违反法律、法规或业主大会和业主委员会议事规则、业主公约约定情形的，社区居民委员会应当制止、纠正。 七、各物业管理区域内，可以建立由各区政府、区县主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业和其他驻区单位参加的社区民主协商议事制度，召开联席会议，协调处理各社区内物业管理纠纷等问题。有下列情况之一的，应当召开联席会议： （一）有新的物业管理政策法规颁布施行需要贯彻执行的； （二）业主
4、委员会任期届满但不主持换届选举工作的； （三）业主提议召开临时业主大会会议，但业主委员会不依法召集的； （四）发生其他影响物业管理区域及社区稳定的情况。 街道办事处、乡镇人民政府负责整理并保管联席会议的记录。 八、业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动。业主委员会委员不得在本物业管理区域从事物业管理服务或相关利益的经营活动。 九、业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，所在社区居民委员会应当建议其改正，并将相关情况书面告知区县主管部门。拒绝改正的，区县主管部门应当根据社区居民委员
5、会的意见和建议，依法责令限期改正，或撤销其决定，并通告全体业主。 业主委员会有下列情形之一的，区县主管部门应当根据社区居民委员会的意见和建议，依法责令中止其职能，由街道办事处、乡镇人民政府依法组织召开业主大会，重新选举产生业主委员会： （一）业主委员会有超越职责范围、不履行其法定职责、违反法律法规规定等行为，侵害广大业主合法权益，情节严重的； （二）业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定，扰乱行政管理秩序的。十、业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会召开会议之日成立。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主
6、大会、业主委员会职责。 十一、新建物业所在地的区县主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府，负责协调物业管理区域划分工作。 新建物业的建设单位应当在选聘物业管理企业之前，将物业管理区域划分方案（包括建设项目规划设计方案、物业管理区域四至、房屋总建筑面积、共用设施设备、共用部位和相关场地等内容）、首户业主入住及房屋销售数据等资料报物业所在地区、县建委备案。区、县建委应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府意见，出具划分物业管理区域核定单，并告知规划管理部门、房地产登记机构和建设单位。物业管理区域的划分方案按照下列情况进行确定： （一）新建物业项目，分期开发建设或两个以上单位开发建设的，其配置的设施
7、设备和相关场地是共用的，应当划分为一个物业管理区域，但该物业区域内已按规划分割成多个自然院落或封闭区域的，在明确共用设施设备管理、维护责任的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。新建物业的建设单位在销售时，应当在业主临时公约中明示物业管理区域划分方案的内容。（二）已建成物业，其管理区域已经形成的，可不再调整。确需调整的，由区、县建委会同街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会确定，并在相关物业管理区域内公告。十二、业主提出召开首次业主大会的，应当书面告知社区居民委员会和街道办事处、乡镇人民政府，街道办事处、乡镇人民政府应在核实物业管理区域划分方案等情况后，在收到业主书面告知后15日内，回复
8、业主是否具备召开首次业主大会条件。社区居民委员会负责具体组织成立首次业主大会筹备组（以下简称筹备组），完成首次业主大会召开工作；街道办事处、区县主管部门负责指导筹备组的筹备工作。开发建设单位、物业管理企业应当配合街道办事处、社区居委会开展工作。 物业项目中已经成立社区居民委员会的，社区居民委员会应当依法履行维护社区居民合法权益、办理公共事务的职责，指派工作人员担任筹备组组长，负责组织、协调筹备组具体工作。未成立社区居民委员会的，街道办事处、乡镇人民政府应当指派工作人员担任筹备组组长，完成筹备组工作。筹备组人数为5-9人单数。筹备组中的业主代表由社区居民委员会或街道办事处、乡镇人民政府组织推荐产
9、生，应当具有业主身份，热心公益事业，责任心强，具有社会公信力，为人公道、正派、不极端、不偏激、光明磊落，无刑事犯罪或涉嫌经济犯罪记录，具有一定的组织能力和必要的工作时间，能够模范履行业主义务，不得欠缴物业管理费。十三、建设单位应当向筹备组提供物业管理区域内购房人名称、物业总建筑面积、分户房屋建筑面积、共用设施设备、共用部位和相关场地等资料；业主应当协助筹备组核对房屋权属证明，提供联系方式，并配合筹备组开展工作；经筹备组同意，物业管理企业可以协助承担选票发送等辅助性工作。十四、筹备组应当制定筹备组工作规则，一般须明确以下原则：（一）少数服从多数；（二）筹备组成员因故辞职或不能履行职责而出现缺额，
10、按原组成方式及时补足；（三）筹备组成员中的业主代表，不得再被推荐为业主委员会委员候选人，也不得担任业主委员会选举过程中的唱票、监票和计票工作；（四）筹备组成员因故不能完成筹备工作时，社区居民委员会或街道办事处、乡镇人民政府根据物业项目的实际情况，暂由社区居民委员会作为业主与物业管理服务需求的决策人，代为完成业主大会的法定职责。十五、筹备组负责业主大会筹备工作，主要职责包括：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；（二）自公告成立之日起15日内，按照行政主管部门推荐使用的示范文本，拟定业主公约（草案）、业主大会和业主委员会议事规则（草案）； （三）确认业主身份，
11、依据以下原则确定业主在首次业主大会会议上的投票权数：业主大会业主的投票权，按业主拥有的房屋建筑面积计算，每一平方米计为一票，不足一平方米的部分不予计算。住宅物业管理区域内的会所、人防、车库的产权归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有计算投票权。（四）根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法，确定业主委员会候选人产生办法及名单，并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人若干人；（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。筹备组应当制定相应的业主大会成立工作方案，并在物业管理区域内公告。（相关的示范文本详见附件1
12、）十六、筹备组应在成立并公告之日起，30日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。因故无法按时完成筹备工作确需延长筹备时间的，应当按照业主大会成立工作方案规定的时间，在物业管理区域内予以公告并说明相关情况及确定的解决办法。十七、业主委员会由5至9人的单数组成，具体人数由筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。十八、业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%。 十九、业主委员会委员候选人产生方式，由筹备组在业主大会成立工作方案中作明确规定。筹备组应当审查候选人的资格并确定候选人名单。 二十、筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示，公示时间为15日： （一）、业主大会成立工作方案
13、；（二）、业主大会和业主委员会议事规则（草案）和业主公约（草案）；（三）、业主及投票权数明细表；（四）、业主委员会委员候选人产生办法；（五）、业主委员会委员会候选人名单及简历。业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式具名向筹备组提出。筹备组应当在接到书面要求5日内予以答复。 二十一、首次业主大会会议的内容包括：（一）表决通过业主公约、业主大会和业主委员会议事规则；（二）选举产生业主委员会委员；（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。 二十二、方案一 首次业主大会会议应当对业主大会议事规则、业主公约和选举业主委员会等事项进行表决。其中，选举业主委员会应当经与会业主所持投票权1/2以
14、上通过；业主大会议事规则、业主公约应当经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。方案二 首次业主大会会议应当对业主大会议事规则、业主公约和选举业主委员会等事项进行表决。其中，选举业主委员会应当经业主占物业总建筑面积二分之一以上的业主且占总业主人数二分之一以上的业主同意；业主大会议事规则、业主公约应当经业主占物业总建筑面积三分之二以上的业主且占总业主人数三分之二以上的业主同意。 二十三、业主可以自行投票，也可以委托代理人参加业主大会会议，并书面委托他人投票，但一名代理人不得接受同一物业管理区域内两名以上业主的委托。书面委托书应载明委托事项和投票权数。业主为有房屋共有权人的，可以自行确定投
15、票人。二十四、业主委员会委员候选人以得票多少排序，按预定委员人数得票多者依次当选为首届业主委员会委员，产生业主委员会。 业主委员会委员一般为5-9人单数。业主大会和业主委员会议事规则可以约定业主委员会委员候补人制度，在业主委员会任期内，业主委员会委员因故不能履行职责时，按序自动补足，并履行必要的备案手续。候补人数额不超过业主委员会委员的二分之一。二十五、采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，筹备组应当在公示期满3日内组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收书面征求意见表决书，并做好签收与登记工作。 二十六、首次业主大会会议回收时限届满后，如一项或数项决议事项依法未获得表决通过，筹备组可根据已公告的业主大会成立工作方案的规定，由筹备组告知全体业主延长投票时间和相关情况，组织继续回收书面征求意见表决书，直至延长期届满。延长投票的次数仅为一次。二十七、筹备组应当自业主大会作出决议之日起3日内，公开表决的统计结果，并将表决结果在物业管理区域内公告。 二十八、筹备组应当自业主委员会选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，推选业主委员会主任、副主任，建立业主委员会主任定期轮流任职制度，安排工作分工，业主委员会会议由主任作为牵头人，负责召集、组织和主持会议召开。业主委员会依法备案后，将备案情
