沈阳市物业管理条例2018(修订草案版)

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1、沈阳市物业管理条例（修订草案）稿源： 沈阳日报 2018-08-27 07:59第一章 总 则第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例和辽宁省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业服务及其监督管理活动。第三条 市房产主管部门负责全市物业服务活动的监督管理工作。区、县(市)房产主管部门负责辖区内物业服务活动的监督管理工作。公安、民政、财政、规划、环保、建设、城建、城市管理行政执法、质监、人防、工商、价格等有关部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的监督管

2、理工作。第四条 街道办事处、乡镇人民政府应当履行下列物业管理职责：(一)组织成立首次业主大会会议筹备组；(二)指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举；(三)指导和监督业主大会、业主委员会开展日常工作；(四)协调和指导老旧住宅区物业管理工作；(五)协调物业管理与社区管理服务之间关系，调解业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中的纠纷；(六)法律、法规规定的其他职责。居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。第五条 物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业行为，调解行业争议，推动行业健康有序发展。第二章 前期物业管理第

3、六条 建设单位应当以招投标的方式选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。建筑面积不超过三万平方米的，经区、县(市)房产主管部门批准，可以采取协议方式选聘。第七条 建设单位选聘物业服务企业从事前期物业管理的，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，向物业所在地的区、县(市)房产主管部门办理招标备案，并提供下列资料：(一)建设单位工商营业执照和资质证书；(二)物业管理区域划分意见书；(三)招标文件；(四)临时管理规约；(五)法律、法规规定的其他材料。建设单位制定的临时管理规约，不得违反相关法律法规、侵害物业买受人的合法权益。第八条 建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书

4、面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年。自前期物业服务合同签订之日起十五日内，建设单位应当将前期物业服务合同报区、县(市)房产主管部门备案。第九条 新建住宅交付使用前，建设单位应当持新建住宅所在地区、县(市)建设主管部门出具的沈阳市商品住房交付使用条件确认书向区、县(市)房产主管部门申请办理新建住宅交付使用备案手续。对未取得沈阳市商品住房交付使用条件确认书的商品住房项目，区、县(市)房产主管部门不予备案。商品住房不得交付使用。第十条 物业服务企业在办理新建住宅承接验收手续时，应当查验物业共用部位、共用设施设备和物业服务用房。对于在承接验收中发现的问题，物业服务企业有权要求建设单位在一定期限

5、内给予解决，并签订书面协议。第十一条 建设单位应当与物业服务企业做好物业承接查验工作，并于现场查验二十日前，向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料；(二)设施设备安装、使用和维护保养等技术资料(含随机资料)；(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(五)建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料；(六)业主名册；(七)物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施设备的清单；(八)承接查验所必需的其他资料。第十二条 物业服务企业应当在承接验收手续办理完毕后三十日内

6、，到物业所在地的区、县(市)房产主管部门备案。物业服务企业应当在备案后十五日内将备案情况，在物业管理区域内显著位置公告。第十三条 建设单位交付住宅物业时，应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。第十四条 建设单位应当按照国家规定的物业保修期限和保修范围，履行保修责任。第三章 业主、业主大会和业主委员会第十五条 业主在物业管理活动中，依法享有权利，履行义务。业主可以依法设立业主大会，选举业主委员会。只有一个业主或者业主人数较少，且经全体业主同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十六条 业主应当遵守有关法律、法规以及管理规约的规定，按时

7、交纳物业服务费。业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。第十七条 符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当会同区、县(市)房产主管部门组织召开首次业主大会会议：(一)交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的；(二)交付的房屋户数达到总户数百分之五十的；(三)自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到百分之三十的。物业管理区域符合前款条件之一的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送物业管理区域划分资料、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、交付使用公共设施设备的证明和物业服务用房配置证明等筹备首次业主大会会议

8、所需的文件资料。第十八条 业主大会可以充分利用短信、微信等信息化手段，提高表决效率。第十九条 业主委员会委员、候补委员应当在具备下列条件的业主中选举产生：(一)具有完全民事行为能力；(二)遵守国家有关法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则，模范履行业主义务；(三)按时交纳物业服务费和物业专项维修资金；(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的公信力、组织能力和文化水平；(五)本人、配偶及其亲属未在本物业管理区域物业服务企业或者建设单位任职；(六)具备与履行职责相适应的工作时间。业主委员会由五至十一名委员单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会应当自选举产生之日起七日内召

9、开首次会议，推选业主委员会主任、副主任。第二十条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；(二)执行业主大会的决定和决议；(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(五)监督管理规约的实施；(六)督促业主交纳物业服务费以及其他相关费用；(七)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；(八)调解业主之间因物业使用、维护和服务产生的纠纷；(九)业主大会赋予的其他职责。第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业所在地的区、县(市)

10、房产主管部门办理备案手续：(一)业主大会设立和业主委员会选举决议；(二)管理规约；(三)业主大会议事规则；(四)业主委员会主任、副主任以及其他成员名单；(五)业主大会决定的其他重大事项。符合备案条件的，区、县(市)房产主管部门自收到备案资料后十日内予以备案并出具备案证明。业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。业主委员会应当依法刻制和使用印章。第二十二条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：(一)管理规约、业主大会议事规则；(二)业主大会和业主委员会的决定；(三)物业服务合同；(四)物业专项维修资金的筹集、使用情况；(五)物业共有

11、部分的使用和收益情况；(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停车车位的处分情况；(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；(八)其他应当向业主公开的情况和资料。前款第五项、第六项和第七项规定的事项应当于每年三月底前在物业管理区域内显著位置公布。第二十三条 业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议完成换届选举，并报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由街道办事处、乡镇人民政府组织、指导业主召开业主大会会议进行换届选举。第二十四条 不具备成立业主大会条件的物

12、业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处、乡镇人民政府指导物业管理区域所在地的居(村)民委员会临时代行业主委员会职责。第二十五条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第二十六条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有财物的，新一届业主委员会可以请求街道办事处、乡镇人民政府、代行业主委员会职责的居(村)民委员会督促其移交；必要时，由公安机关依法给予协助。第四章 物业管理服务、使用与维护第二十七条 物业

13、服务主要包括以下内容：(一)提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划，经业主大会通过后组织实施；(二)维修、养护共用设施设备；(三)物业管理区域内公共秩序的维护；(四)日常清扫保洁，将装修以及生活垃圾收集到指定的垃圾中转站；(五)绿地以及附属设施养护管理；(六)物业管理区域内的公共区域的病媒生物防治；(七)物业管理区域内机动车辆停放以及交通秩序的维护；(八)建立完整、准确、及时更新的业主和物业信息档案；(九)业主与物业服务企业约定的其他事项。第二十八条 物业服务企业享有下列权利：(一)根据业主大会决定对物业实施管理；(二)收取物业服务费；(三)委托专营企业承担专项物业服务；(四)建议业主委员

14、会协调与业主的纠纷；(五)法律、法规规定的其他权利。第二十九条 物业服务企业应当履行下列义务：(一)依法制订物业服务制度和物业服务方案；(二)依照物业服务合同提供服务；(三)提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划，提交业主大会讨论，年度计划应当包括维修项目、费用预算、资金来源、列支范围等；(四)每半年向业主委员会报告工作，报送物业维修账目，接受业主、业主委员会的监督；(五)按照业主、业主委员会要求，列席业主大会、业主委员会会议，解答业主、业主委员会提出的咨询，听取意见和建议，改进和完善管理服务；(六)在物业服务合同终止后向业主委员会移交有关资料、资产；(七)按照有关规定做好房屋装饰装修管理工作；(八)劝阻违反管理规约以及物业管理制度的行为；(九)协助有关部门做好安全防范工作；(十)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。第三十条 物业服务企业不得有下列行为：(一)将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给他人的；(二)擅自改变物业服务用房用途的；(三)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途的；(四)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；(五)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；(六)物业服务合同终止时