土地面积方面的一些概念

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1、总占地面积这块地的实际大小。可开发面积除去绿化、道路退让等以后，实际可以用来建房的面积。土地购置面积房地产企业收购的土地面积。待开发土地面积指经有关部门批准，通过各种方式获得土地使用权，但尚未进行开发的土地面积。正开发土地面积是指已开始七通一平等前期开发工程，但尚未完工，不具备进行房屋建筑物施工或出让条件的土地面积。完成开发土地面积为了出让而平整的土地。但不一定今年出让。土地出让面积 计划供应土地面积。房地产开发面积开发面积=占地面积容积率-建筑面积土地开发面积土地开发是指对未利用土地包括荒山、荒地、荒滩等，通过工程或生物措施，使其改造成为可利用土地的行为。按开发后土地用途来划分，土地开发可分

2、为农用地开发和建设用地开发两种形式。其中，农用地开发包括耕地、林地、草地、养殖水面等的开发；建设用地开发指用于各类建筑物、构筑物用地的开发。房屋施工面积是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。房屋新开工面积是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。竣工面积竣工面积是指竣工的各幢房屋建

3、筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑.总建筑面积开发商建成的所有房子（含公共配套建筑）的面积。建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积商品房的销售面积商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。实际销售面积是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期

4、又竣工的商品房屋面积。公摊面积 套内面积公用建筑面积分摊系数。1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%。公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积总和。 公用建筑面积整栋楼的建筑面积套内建筑面积不应分摊的建筑面积。 套内建筑面积套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积。 套内墙体面积公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。使用面积建筑物各层平面中直

5、接为生产生活使用的净面积的总和。 使用面积系数用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。 辅助面积建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。 结构建筑面积建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。 居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。计租面积作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按

6、建筑面积计算。使用率使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 实用率套内建筑面积和住宅面积之比。 容积率总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。 建筑覆盖率又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 绿化率指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 绿地率指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。 得房率得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。空置率在北京统计信息网的“房地产开发统计报表制度”中，空置面积指的是“报告期末已竣工的

7、可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建，统建代建，公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”按照这个定义，空置房指的是可供销售或出租但是尚未销售或出租的房子，不包括已经出售或者出租的房子在内。这个空置面积定义关注的是房地产市场的供求关系。销售出去的住宅已经脱离了市场，属于另外一个研究范畴。这些住宅无论是否入住或者出租，都属于消费者行为。两者并不能混在一起。在中国统计年鉴中并没有商品房空置率的统计数字，连空置率的定义都没有。当前流行的空置率计算方法起码有三种：第一，全社会空

8、置房面积除以全部住房面积。第二，空置商品房面积除以最近三年内竣工面积。第三，空置商品房面积除以当年竣工面积。众所周知，三年内竣工面积要比当年竣工面积大二、三倍，全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍。分母不一样，计算结果自然大相径庭。有人说：“按照国际通行惯例，空置率在5%至10%之间为合理区；空置率在10%至20%之间属危险区；空置率在20%以上为严重积压区，极度危险”。计数字，连空置率的定义都没有。当前流行的空置率计算方法起码有三种：第一，全社会空置房面积除以全部住房面积。第二，空置商品房面积除以最近三年内竣工面积。第三，空置商品房面积除以当年竣工面积。众所周知，三年内竣工面积要比当年竣工

9、面积大二、三倍，全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍。分母不一样，计算结果自然大相径庭。 根据建设部数据，在2004年底，全国商品房空置面积为1.43亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.83亿平方米。如果分别以全国城镇房屋建筑面积，住宅面积，施工面积，竣工面积和商品房销售面积作为分母，可以计算出来完全不同的空置率。从下表可见，采取不同的计算方法得出来的空置率相差几十倍。假若采用全国房屋建筑面积总量作分母，那么计算出来的空置率连1%都不到。请问，你到底选择哪一个作为讨论的基础？如果在讨论空置率的时候，连一个比较准确的定义都没有，各说各话，这样的讨论还有什么意义？采用不同的分母计算出来不同的空置

10、率（亿平方米）2004年数据以空置商品房计算的空置率以空置住宅计算的空置率 房屋建筑面积149.060.83%0.50% 住宅面积96.161.28%0.77% 施工面积14.058.76%5.27% 竣工面积4.2528.97%17.43% 商品房销售面积3.8232.17%19.36% 数据来源：中国统计摘要，2005，P62。 连众多的经济学教授对空置率的定义都不甚了解，难怪会出现舆论上的混乱。今后在发表经济统计数据的时候有必要对一些术语给出准确定义。在海外房地产研究中常见的空置率（Housing Vacancy Rate）并没有统一的定义。美国人口统计局(U.S Census)针对社会

11、福利、财产税、城市规划等不同的目的设置了不同的空置率。在经济学研究中，空置率是反映房地产市场运动规律的一个指标，空置率定义取决于研究的重点。经济学者在涉及住宅空置率的时候都很小心地给出各自的定义。这些定义仅仅适用于他们自己的研究，并没有一个统一的规定。迄今为止，中国还没有一个被普遍接受的空置率定义，就更没有办法和外国比较了。 （9）空置率国际警戒线 有人说：“按照国际通行惯例，空置率在5%至10%之间为合理区；空置率在10%至20%之间属危险区；空置率在20%以上为严重积压区，极度危险”。有的学者引用国家统计局的数据说，目前空置率已经达到26%。统计局马上出来声明，从来没有发布过这样的数字。那

12、么，这个空置率数据又是从何而来？怎么可以把严肃的统计数据视同儿戏。 房地产空置率的“国际警戒线”恐怕是凭空杜撰出来的。假若中国的空置率已经大大超过了国际警戒线，会发生什么事情？实在弄不清楚，说这些话的人想传递一个什么样的信息？房地产市场马上就会崩溃，房价要下跌吗？假若如此，那么他们建议采取些什么措施呢？ 在金融领域确实有一些“国际警戒线”，例如，短期债务和外汇储备警戒线，外贸逆差和国内生产总值警戒线等等。设置这些警戒线的目的是为采取相应的货币、金融、贸易政策提供依据。住宅空置是一个市场现象，除了设置物业税和加强银行信贷纪律之外，不需要采取任何政策，也就没有必要设置什么“警戒线”。 在没有确定的

13、空置率定义之前就冒然声称中国的空置率已经到了极度危险的状态，很难服人。随意下结论只能说明学风浮燥。 （10）压低空置率 在报纸刊物上常常看见有人呼吁，政府应当出来管一管，降低住宅的空置率。 在2006年3月底商品房空置率合理区间初步确定为：0-14之间。空置偏少，供不应求，资金紧张，价格飞涨，影响发展；15-30之间。空置适量，供求平衡，资金充裕，价格平稳，良性发展；31-40之间。空置偏多，供大于求，资金偏紧，价格回落，缓慢发展；41-50之间。产生积压，供过于求，资金占压，价格下跌，停止发展。土地开发土地开发是指对未利用地包括荒山、荒地、荒滩等，通过工程措施、生物措施和技术措施，使其改造成

14、为可利用土地的行为。土地整理土地整理是指在一定区域内依据土地利用总体规划与有关专项规划，对田、水、路、渠、林、村等实行综合整治，调整土地关系，改善土地利用结构和生产条件，增加可利用土地面积和有效耕地面积，提高土地利用率和产出率的活动。土地储备土地储备就是土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将乡村集体土地征用为国有土地后出让

15、给使用者的过程，出让的土地，可以是生地，也可以是熟地。划拨土地、出让土地土地的取得方式主要有租赁、入股、授权经营、出让、划拔等几种，土地划拔和土地出让是房地产开发的主要形式，两种形式都可以办理国有土地使用证，但也有一些差别。 以划拔方式取得的土地，没有具体的使用年限，只要地上物不灭失、国家不征用，土地使用权就存在。但划拔土地上的房屋在转让时，需要到国土资源管理部门办理转让审批手续，补交土地出让金。目前，此类情况均为房改房、集资房、解困房等政策性房屋。出让土地上的房屋有具体的使用年限，住宅用地到期后将自动续期，但到期后是否需要继续交费、如何交费等问题目前尚未最终确定。如果国家征用此类土地上的房屋，将根据土地出让的剩余年限，结合当时的地段价值，做相应补偿。而划拔土地在国家征用时，没有土地补尝费用。出让土地上的房屋转让时，土地证直接更名即可，只需交纳05元平方米的手续费，无需交纳土地出让金。另外划拨土地证的房屋在二次交易的时候，如果做个人抵押按揭时需要担保，但出让的土地证就不需要。土地“招、拍、挂”土地法及国土资源部相关法规规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地，统称为招拍挂制度。“招、拍、挂”即土地的招标、招商、拍卖和挂牌。土地招标是指土地招标出让程序，即市土地局制定土地招标方案，经市政府批准后发布招标公告，