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1、KINVO金网络地产顾问,金网络研策部 2019.07.8,KINVO金网络地产顾问,2019 成都房地产市场监测年报,KINVO金网络地产顾问,政策环境,市场表现,01,02 开发商环境,03,04,目录 CONTENTS,05,购房者环境,市场预判,KINVO金网络地产顾问,01 政策环境,KINVO金网络地产顾问,宏观政策环境,2019上半年，楼市调控持续，全国共计发布调控政策251次，较2018年同期192次上涨31%。 近两个月，住建部连续发布预警提示，热点城市政策收紧的迅速反应，预示着下半年的房地产 市场仍以稳为常态。,三稳 住建部明确提出2019年楼市调 控目标为“稳地价、稳房价
2、、 稳预期”，促进房地产市场平 稳健康发展。,一城一策 2019年的上，对房地产调控的表述中， “一城一策”被频繁提及，成为关键词。多地 针对房地产市场提出“一地一策”方案，调控 更具灵活性和针对性。,房地产税 房产税成“”热点。2019年将稳 步推进房地产税立法，一方面是立法 先行，另一方面从立法到落实，也会 是一个分城市、分阶段的过程。预计 在2020年左右房地产税升级版全新出 台。,KINVO金网络地产顾问,宏观政策环境,今年，一城一策、因城施策成为全国各地楼市调控的关键，以防范楼市波动过大，整体环境还是以维 稳为主。 在房炒不住的基调下，“一城一策”已成为楼市核心政策逻辑，一城一策的实
3、行，既能给予地方调控的灵活性，同时避免统一调 控带来的系统性风险，有利于保持楼市的平稳；从推出时间来看，各大城市对政策红线的把控更加严格，态度更加谨慎。 2019年全国“因城施策”城市汇总,城市,放松 时间,收紧 时间,宏观政策环境,零门槛落户从中小城市扩容到大城市，必然对城市人口流动形成新一轮洗牌，抢人大战日趋白热化。,4月8日，发改委印发2019年新型城镇化建设重点任务，提出继续加大户籍制度改革力度： l 城区常住人口100万300万的型大城市，要全面取消落户限 制； l 城区常住人口300万500万的型大城市，要全面放开放宽 落户条件，并全面取消重点群体落户限制； l 超大特大城市要调整
4、完善积分落户政策，大幅增加落户规模 、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要 比例。 这意味着，除了北上广深四个超大城市之外，几乎所有城市都要放宽落户限制。 KNVO金网络地产顾问I,KINVO金网络地产顾问,成都政策环境,2019年成都调控政策,2019年上半年，成都房地产市场趋于稳定，并未出台其他楼市调控政策，目前成都楼市调控格局仍 然是限购、限贷、限售、限价。,公积金政策,扩大了公积金贷款对象 、增加了累计公斤级贷 款次数、严格“认房认 贷”、放宽贷款年限计 算、调整收入还贷比；,1月,户籍人才政策 人才入户开通线上邮寄 办理,4月,房贷政策 人民银行成都分行发出 通知，要求
5、各家银行一 手房按揭利率首套不得 低于上浮15%，二套不 得低于上浮20%,6月,KINVO金网络地产顾问,政策总结,u 2019年上半年的楼市政策，“房住不炒”依然是楼市总定位，大方向以稳为主，稳预期、控风险 仍将是楼市政策的基调； u 地方调控紧盯市场变化及时调整，政策优化方向明显分化； u 落户放宽、棚改减量持续影响二线城市、三四线城市供需加剧区域市场分化。,KINVO金网络地产顾问,02 开发商环境,销售业绩,2019年1-6月中国房地产企业销售金额TOP20,10 龙湖集团 1051.9 11 招商蛇口 1011.8 12 世茂房地产 1003.5 13 阳光城 900,17 金科集
6、团 788.7 18 中国金茂 784.6 19 正荣集团 688.4 20 中粱控股 681,2019年上半年中国房企销售金额稳居前三的是碧桂园、万科和恒大；上半年合约销 售超过1000亿元的房企有12家，较去年同期增加3家。,l 上半年合约销售超过1000亿元的房企有12家，较去年同期 增加3家；销售处于500-1000亿元的房企有19家，和去年 同期持平；200-500亿元的房企数量在各阶梯中最多，为,的有40家房企，这也意味着今年千亿房企有望比去年增加9 家。 注：数据源自：克而瑞研究中心发布2019上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜，全口径金额 KINVO金网络地产顾问,KI
7、NVO金网,络地产顾,问,融资环境,融资环境先松后紧，房地产金融监管升级，房企融资收紧预期增强。,n多家信托公司近期收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。各家公司收到的监管要求不 尽相同，有的要求“自觉控制地产信托业务规模”，有的要求“三季末地产信托业务规模不得超过 二季末”，甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。 n2019年以来，特别是一季度，在整体融资环境有所改善和企业资金压力不减的情形下，多家房企 密集融资，融资规模保持增长。与此同时，监管层多次表示将继续紧盯房地产金融风险，加强房地 产金融审慎管理，地产金融政策从严的总基调保持不变央行和银保监会先后强调要把好货币供给总 闸
8、门、严查房地产违规融资；,KINVO金网络地产顾问,房企拿地情况,排名 企业名称 新增土地货值（亿元） 1 碧桂园 4254.4 2 绿地控股 2549.1 3 万科地产 2098.8 4 融创中国 2093.3 5 新城控股 1770.4 6 世茂房地产 1477.8 7 华润置地 1464.6 8 龙湖集团 1274.5 9 中国恒大 1207.2 10 保利发展 1166.2 11 中梁控股 1160.5 12 中海地产 1148.0 13 阳光城 1030.4 14 旭辉集团 1030.2 15 富力地产 903.0 16 中南置地 854.5 17 蓝光发展 844.7 18 电建地
9、产 831.7 19 中骏集团 829.0 20 金地集团 799.6,2019年1-6月中国房地产企业新增货值TOP20 2019年1-6月全国土地成交城市排行榜TOP10,单位：亿元、万平方米,2019年上半年，销售百强房企新增货值总量超过4.5万亿，其中碧桂园、绿地和万科分列 前三；拿地情况，土地出让金额高，一二线城市仍是房企投资拿地的重心，中西部城市土 地市场火热。,数据来源：CREIS中指数据,KINVO金网络地产顾问,开发商环境总结,2019年上半年，房企成交规模保持稳步增长，销售增速小幅回落； 房企融资环境先松后紧，1-4月企业积极融资优化债务结构，5月以来金融监管力度加强，融
10、资环境趋紧预期强化，预计下半年企业资金压力会进一步显现； 一二线城市仍是房企拿地重心，随着土地出让金额的走高，融资环境的收紧，下半年房企拿 地节奏或将放缓。,2019年，开发商销售业绩稳步增长，融资渠道逐渐收紧，对房企的资金回笼 要求会更高，下半年的推盘节奏或将加快。,KINVO金网络地产顾问,03 市场表现,n 土地市场 n 住宅市场 n 商业市场 n 公寓市场 n 二手房市场,KINVO金网络地产顾问,土地市场,KINVO金网络地产顾问,成都市土地整体走势,n 2019年上半年成都土地供应面积为7220.83亩，同比去年上半年下滑29%；成交面积为7619亩，同比去年 上半年下降19%；成
11、交均价为4170元/，同比去年上半年增长27%；溢价率为17.7%，同比去年上半年 下滑2%； n 2019年上半年较2018年比，土地供需环比下降，成交均价上升，溢价率下降。新出的定向招商等竞拍限制 用地较去年有所增多，竞拍门槛更高。,数据来源：锐理数据 注：统计住宅、住宅兼商业、商业兼住宅、商业用地，出让方式为拍卖、招标、挂牌，统计范围:大成都。,成都市各区域土地分析,n 2019年上半年分区域看，主城金牛区、近郊龙泉驿区、远郊都江堰市土地供需表现较为突出； n 主城青羊区住宅楼面地价18512元/领先、高新区商业楼面地价6350元/领先；近郊双流区住宅楼面地价12129元/领先 、新都区
12、商业楼面地价1533元/领先；远郊新津县住宅楼面地价4182元/领先、蒲江县商业楼面地价1950元/领先； n 主城与远郊价格分化明显，整体溢价率都不高。,数据来源：锐理数据,注：统计住宅、住宅兼商业、商业兼住宅、商业用地，住宅用地口径为住宅、住宅兼商业、商业兼住宅，商业用地口径为纯商业，出让方式为拍卖、招标、挂牌，统计范围:大成都。KINVO金网络地产顾问,KINVO金网络地产顾问,数据来源：锐理数据 注：统计住宅、住宅兼商业、商业兼住宅、商业用地，住宅用地口径为住宅、住宅兼商业、商业兼住宅，商业用地口径为纯商业，出让方式为拍卖、招标、挂牌,成都市土地市场用途,今年上半年，成都陆续增加特殊用
13、地供应量，出让土地性质多样化，有常规用地、人才公寓、产业用地、租赁用 地等地块标签，特殊用地成交46宗，共计3984.6亩，占整体土地成交市场48%，其中产业用地占特殊用地72% ，多为文创、康养类。 n 2019年上半年度成交土地多为配套成熟的主城区或前景规划较好的郊县区域，但因拿地配建要求较多且有额外成本，整体 溢价率偏低。,KINVO金网络地产顾问,成都市土地热点板块,2019年上半年各大板块土地成交中，十陵高居热点板块榜首，合计成交586亩；大丰和青城山板块分别以510亩 成交量、336亩成交量位列二、三位。,数据来源：锐理数据，统计范围:大成都,兴隆湖,东升,怡心湖,大丰,大 源,5
14、00亩以上 200-400亩 100-200亩 0-100亩,青城山,万春镇,光华大道,2019年上半年各大板块土地成交分布图,犀浦 永宁,蛟龙工 业港,九里 内堤金 外光华沙,驷十马,桥里龙潭寺 店 十 陵,新都城 区 新都新 城 木兰,镇,蜀都新 城 红 光,成仁路三圣 乡 中和 新 川,KINVO金网络地产顾问,2019年高价地特征以12000元/为界,n高价地特征：2019年上半年共计有9宗地成交楼面地价超12000元/，宗地面积均中等偏小；其中主城区拍 出2宗超18000元/纯住宅用地，打破去年保持的17200元/土地成交楼面价，土地价格天花板抬高； n高价地分布：环域主要集中分布在
15、绕城内；区域主要分布在主城区和双流区。,数据来源：锐理数据，统计范围:大成都,3 8,1,2,4,9,6,7,5,2019年12000元/以上楼面价地块分布,KINVO金网络地产顾问,2016年-2019年上半年成都已成交未呈现的土地可开发体量约2960万，其中未入市的高价地可开 发体量约133万、共计19宗土地。预计2019年下半年土地供销逐渐外扩，主城及近郊热点区域供 地压力有望逐步缓解。,成都住宅土地供应预估,数据来源：锐理数据，高价地以12000元/为界，统计住宅兼商业、纯住宅、商业兼住宅，出让方式为拍卖、招标、挂牌，统计范围:大成都,）,2016-2019年上半年12000元/以上楼面价地块分布,KINVO金网络地产顾问,住宅市场,KINVO金网络地产顾问,商品住宅市场,备注：数据来源锐理数据库，备案口径，统计范围为主城、天府新区和郊县区域,近年来，大成都商品住宅供应量价走势有所下滑，市场整体供需较为平衡，价格走势平稳上扬； 2019年上半年来看，大成都供应量约1048.7万方，成交量约1084.8万方，目前均价在11506元/ ，月均去化约181万。,KINVO金网络地产顾问,商品住宅市场,2019年市场商品住宅供销量主要集中在天府新区和近郊，主城区供销量少，
