小产权房的风险和对应政策

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1、毕毕 业业 设设 计（论计（论 文）文） 题题 目目 小产权房存在的风险及对策小产权房存在的风险及对策 分析分析 姓姓 名名 所在学院所在学院 专业专业班班级级 学学 号号 指指导导教教师师 日日 期期 2011 年 10 月 30 日 湖北工业大学本科毕业（设计）论文 摘摘 要要 随着物权法的出台，公民的财产权利全面被肯定，乡 产权房也会 被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。那乡产权房屋究竟能转化为 真正意义上的产权房吗？从我国目前的相关法律规定来看，乡产权房屋转化 为产权房还缺乏法律依据。而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值 取向来分析，短期内我国还不会放开集体土地的流转。因此，

2、乡产权房屋向 产权房的转化还需要一段较长的时间。同时，即便今后乡产权房屋可以转化 为产权房，从现有的 土地制度来看，购房人还会需要缴纳土地出让金。如此 一来购房人购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几。 1 国土资源部 再次严厉地指出，小产权房实质是 违法建筑，违反土地管 理法律，集体土地不得用于 商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基 地、农民住宅或小产权房。中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作 领导小组办公室主任 陈锡文明确表示,小产权房违法 ,绝对不允许再建设。对 于那些已经在农村购买了小产权房的消费者 ,国家相关部门正在研究制定具 体的解决措施。 关键词：物权法 乡产权房

3、 Freehold Leasehold 湖北工业大学本科毕业（设计）论文 I 目目 录录 摘 要 I 目 录.II 第一章 绪 论1 1.1 研究背景.1 1.2 小产权房的发展历史现状和它的法律性质.1 1.2.1 小产权房的发展历史1 1.2.2 小产权房的发展现状1 1.2.3 小产权房的法律性质2 1.3 国外的产权分类.2 1.3.1 Freehold.2 1.3.2 Leasehold 2 1.3.3 国外两种产权的特点2 第二章 小产权房概念及其分类和性质3 2.1 小产权房的概念.3 2.2 小产权房的分类.3 2.3 小产权房的性质.3 第三章 比较小产权与大产权的区别4 3

4、.1 大产权与小产权相关规定4 3.1.1 国务院对小产权的规定.4 3.1.2 国务院对大产权的规定4 3.2 小产权与大产权的区别.4 3.2.1 权证分割大小的区别4 3.2.2 土地使用权的取得形式上的区别4 3.2.3 “转让”“划拨”性质上的区别4 第四章 小产权房的发展现状及对策分析5 4.1 小产权房兴盛的原因5 4.1.1 商品房价格昂贵.5 4.1.2 高速的城市化进程5 4.1.3 小产权房的优势5 4.2 小产权房的问题.6 4.2.1 不受法律保护.6 湖北工业大学本科毕业（设计）论文 II 4.2.2 没有产权6 4.3 对于小产权出现的问题的对策分析.6 4.3.

5、1 国有化征收.6 4.3.2 依法治理6 4.3.3 小产权购买者应妥善处理6 第五章 小产权房存在风险和解决的建议和相应对策7 5.1 购买小产权房存在风险.7 5.1.1 法律风险7 5.1.2 政策风险7 5.1.3 开发建设的监管同样存在缺位7 5.1.4 购买后也不能合法转让过户7 5.2 解决小产权房问题的建议和相应对策.8 5.2.1 短期看政策要承认现实，平衡各方利益8 5.2.2 从集体土地产权有三级主体，产权主体不清晰9 5.2.3 我们提出如下三条建议9 结 论10 结束语11 后 记12 参考文献13 湖北工业大学本科毕业（设计）论文 0 第一章第一章 绪绪 论论 1

6、.1 研究背景研究背景 在商品房价持续走高、经济适用房欲购无望的情况下，目前一些打着“小产 权”、 “乡产权”旗号的项目在一些大城市中热销起来。小产权房最吸引购房人的 是销售价格低、环境好，因此虽然距离城区远一点，但现在北京摊大饼式的发 展，以及道路公交的延伸，这种小产权房还是具有不小的吸引力。但是由于小 产权房是在集体土地上建设，没有经过国有化收购，因此建设部最近还是提醒 人们注意小产权房的风险。建设部新闻发言人表示，目前的法律法规不允许在 集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织 以外成员销售。为此，建设部提醒消费者，不要购买在集体土地上建设的房屋。 “小产权”

7、实际上并不是真正的产权，这种房屋既没有土地使用证和预售许可证， 国土房管局也不会给购房合同备案。如果非集体经济组织成员购买了此类房屋， 将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产 权”“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。 1.2 小产权房的发展历史现状和它的法律性质小产权房的发展历史现状和它的法律性质 1.2.1 小产权房的发展历史小产权房的发展历史 随着近些年商品房的价格的不断上涨和土地资源日益稀缺， 几乎所有的大 中型城市都出现了以旧城改造、城中村改造和新农村建设等名义违规开发建设 的小产权房， 并呈不断蔓延的趋势。随着开发建设楼盘的逐年增多和购买人群

8、的不断扩大，小产权房已成了社会关注的热点问题。 1.2.2 小产权房的发展现状小产权房的发展现状 小产权房在各地以旧城改造、 城中村改造、 新农村建设等名义存在已久， 发展到今天已呈难以遏制之势。尽管国家原建设部和国务院办公厅分别于 2007 年 6 月和 12 月先后发布了购买小产权房的风险提示和严禁违规开发小产 权房的通知，但仍有大量城郊村镇打着建设社会主义新农村的名义， 在集体土 地上违规开发建设小产权房。通过旧城改造、 城中村改造、 新农村建设、 村 集体直接开发、 与开发商合作开发、各种形式的信托持有等多种途径， 小产 权房的住宅目前总体上已占 120 亿平方米城镇住宅的 40%以上

9、，已经成为 我国最重要的房产权利类型之一，而且规模还在不断扩大。由于小产权房的价 湖北工业大学本科毕业（设计）论文 1 格只有同样位置商品房价格的 40%至 60%，因而受到买不起高价商品房的城 市低收入群体的青睐，而且由于未办理国家土地使用证、建设许可证和预售许 可证， 没有缴纳商品房买卖契税， 没有在国土房管部门备案， 因而买卖手续 简单， 买卖双方一般只需签订一份购房协议书即可。其物业管理费、 水电费 和采暖费也较便宜。但因为地处郊区， 没有公交车，交通费相对较高，一般需 要自驾车出行。其物业管理， 多由乡政府指定的开发商成立的物业管理机构进 行管理， 因而管理和服务水平相对不高。 1.

10、2.3 小产权房的法律性质小产权房的法律性质 乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？ 小产权 房首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑， 法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就 是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才 让人误认为是非法建筑。既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？ 根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不 得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅 基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的

11、 认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可 见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡 产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员 内部是可以转让、置换。 1.3 国外的产权分类国外的产权分类 1.3.1 Freehold 这种产权指拥有房子的人同时拥有房子所在的土地，中国的土地都是国有， 国外是私有的，一般的别墅或是独栋的房子都是这种产权，也是对买家最具吸 引力的，因为你拥有土地，所以没有持有年限。 1.3.2 Leasehold 这种产权是指在一定年限内，你拥有居住这套房子的权力，比如 20 年或是 50 年，

12、期限过后，房产即不属于你了，归土地的所有者。公寓楼，高层建筑的 房产都是这样的产权，这个和中国差不多了,只不过中国的土地持有者是政府。 1.3.3 国外两种产权的特点国外两种产权的特点 房子都可以自由交易，但是 Freehold 的房子在同样面积的情况下价格都要 湖北工业大学本科毕业（设计）论文 2 比 Leasehold 贵。小产权房子由于土地国有的问题，基本就是中国特有的制度。 湖北工业大学本科毕业（设计）论文 3 第二章第二章 小产权房概念及其分类和性质小产权房概念及其分类和性质 2.1 小产权房的概念小产权房的概念 “小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一 种

13、约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡 镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以， “小产权”其实就是“乡产权”“集体 产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些， “小产权房” 是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地 上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 2.2 小产权房的分类小产权房的分类 第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权 流转，用于商品住宅开发的违法建筑。 第二类小产权房：在政府划拨或出让的 土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售， 具有产权纠纷

14、隐患的不完全产权房。第三类小产权房：在军队享有使用权的土 地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房” 2.3 小产权房的性质小产权房的性质 国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。 “小产权 房”“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的 房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集 体企业用地或者占用耕地违法建设的。和一般意义上的商品房相比， “小产权房” 没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以， “小产权房”的价格， 一般仅是同地区商品房价格的 1/3 甚至更低.“廉价”是大量城镇

15、居民顶着产权风 险购买“小产权房”的根本原因。说明一开始相当多的农民本身自己没有建设能 力为了尽快建好自己的房屋把一部分小产权的房子卖出去。差不多以集资的形 式把自己的房子建起来。虽然暂时没有权证，还是有相当多城镇居民和外来人 员购买了小产权房。既购买了相当便宜的房子自己居住，同时也是很大程度上 帮助了农民解决了的建房资金难题。 湖北工业大学本科毕业（设计）论文 4 第三章第三章 比较小产权与大产权的区别比较小产权与大产权的区别 3.1 大产权与小产权相关规定大产权与小产权相关规定 3.1.1 国务院对小产权的规定国务院对小产权的规定 根据国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知 ，

16、职工 购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另 外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买 5 年以后才能进行，原售 房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或 政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一 些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和 继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。 3.1.2 国务院对大产权的规定国务院对大产权的规定 凡按市场价购买的公房，购房 小产权房者能够拥有全部产权。市场价也 就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行 就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅 的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、 使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的， 只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言， “全部产权”才有存