住宅区规划设计思路与经验交流

《住宅区规划设计思路与经验交流》由会员分享，可在线阅读，更多相关《住宅区规划设计思路与经验交流（45页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、住宅区规划设计思路与经验交流 土建五院 黄思达 2 0 1 1 . 1 2 住宅区规划如何实现快速设计过程 ? 住宅区规划是否可能“模式化”生产 ? 熟悉住宅的设计流程 掌握住宅设计的关键要素 充分了解市场需求与变化 议题： 设计流程 1 . 充分取得设计条件 2 . 了解地块信息 3 . 与业主沟通 4 . 设计切入 一个新的地块 一种新的期待 一次新的挑战 P a r t 1 . 充分取得设计条件 a . 地块规划设计条件 强制性与建议性 不同性质建筑占总建筑面积 同一批次相邻地块若为同一竞得人取得，在各 子地块总建筑面积（计容）之和不变的前提下， 同时符合城市规划相关条件的，各子地块同一

2、 性质的建筑面积（计容）可酌情调整。 用地红线 序号序号序号序号 2011G02011G02011G02011G02 2 2 20 0 0 0 号号号号地块地块地块地块 规划设计要求规划设计要求规划设计要求规划设计要求 备注备注备注备注 1 用地位置 万北路与平岚二路交叉口东北侧 2 用地性质 居住 强制性 总用地面积 128010.000 强制性 3 用地面积 不同性质用地占总用地面 积 其中居住用地面积120500 以下；幼儿园用地面积不少于4860 ；社区服务中心用地面积不少于1500 ， 社区室外活动场地用地面积不少于1000 ；二合一环卫设施用地面积不少于150 4 容积率 3.76

3、5 强制性 总建筑面积 居住475690以下；幼儿园不少于3900 ；社区服务中心不少于1800 ；二合一环卫设施不少于150 强制性 5 总建筑面积 （计容) 不同性质建筑占总建筑面 积 其他配套：生鲜超市便利店建筑面积不少于200 平方米；邮政所建筑面积不少于150 平方米；连锁便利店建 筑面积不少于50 平方米；电信通信机房，建筑面积不少于60 。 强制性 6 建筑密度（上限） 20% 建议性 7 绿地率（下限） 38% 建议性 特定地区限高 8 建筑高度、层 数 低层、多层、 高层的限定 9 建筑退让用地红线要求 应符合2011年版平潭综合实验区城市规划管理技术规定(暂行)相关规定。

4、强制性 10 建筑间距 应符合2011年版平潭综合实验区城市规划管理技术规定(暂行)相关规定。 强制性 11 停车位 生鲜超市便利店按1.5 车位/100 建筑面积配置；居住等其他符合2011年版平潭综合实验区城市规划管 理技术规定(暂行)相关规定。 强制性 配建电信通信机房一处，建筑面积不少于60。 强制性 需设地块专用总配供电。 电信通信机房地下建筑若两层以上 （含两层） 则设于地下一层， 否则设于地面一层。 所有市政配套设施用房应符合2011 年版平潭综合实验区城市规划管理技术规定(暂行)相关规定。 建议性 市政配套设施 近期污水自行处理达标后排放，待北侧万北路市政污水管线建成后再行接入

5、 建议性 市政管线接入口 管线综合利用四周市政道路市政设施。 建议性 室外地坪标高 参考周边规划道路标高及现状地坪标高控制, 比周边市政道路最低点竖向标高高出0.3 米以上。 建议性 12 市政规划 要求 基地主要出入口 基地主要机动车出入口应沿地块中部及东、西及南侧规划道路设置，且距道路交叉口距离应符合相关要求。 建议性 街道社区公建配套设施 基层社区公建配套设施 教育 配建12 班幼儿园一座，用地面积不少于4860,建筑面积不少于3900 。 强制性 医疗卫生 在社区服务中心用地中配建社区医疗服务站，建筑面积不少于1000。 强制性 文化 在社区服务中心用地中配建老年人和青少年活动室，建筑

6、面积分别不少于 100 。 强制性 体育 设置一处社区室外活动场地，用地面积1000以上。 强制性 生鲜超市便利店两处，各建筑面积不少于 100 平方米；邮政所一处，建筑 面积不少于150 平方米；连锁便利店一处，建筑面积不少于50 平方米。 强制性 13 公建规划 要求 商业 生鲜超市便利店、邮政所均应设于地面一层，生鲜超市便利店应设于地块 主要出入口；连锁便利店应设于地面一层，原则上设置在临城市道路的建 筑转角处。 建议性 建筑平面与空间布局 建筑形态与风格 景观环境要求 底层是否架空 建议性 第五立面（建筑屋顶形式） 阳台形式与面积 应符合福建省住宅建筑层高和面积等有关设计问题的暂行规定

7、（闽建设200718 号）规定，同时符 合2011 年版平潭综合实验区城市规划管理技术规定(暂行)相关规定。 强制性 建筑色彩 层高 应符合福建省住宅建筑层高和面积等有关设计问题的暂行规定（闽建设200718 号）规定，同时符 合2011 年版平潭综合实验区城市规划管理技术规定(暂行)相关规定。 强制性 立面形式 14 建筑设计 要求 其他要求 应符合福建省住宅建筑层高和面积等有关设计问题的暂行规定（闽建设200718 号）规定，同时符 合2011 年版平潭综合实验区城市规划管理技术规定(暂行)相关规定。 强制性 15 公共开放空间 在地块内设置15-30 米宽的绿带作为公共开放空间，控制线如

8、图则所示。在30 米绿带内设置一条宽度不小 于10 米的景观水系。 强制性 16 地下空间用途 满足民防、地下车库等相关配套要求,竞得人若需进行地下空间开发，需向规划主管部门提出申请，开发方 案以规划主管部门审批为准。 建议性 地块空间范围，平面四至以用地红线为准，地上和地下至建设工程许可证核定的空间范围。 建议性 17 空间范围 社区服务中心， 社区室外活动场地及二合一环卫设施、 社区室外活动场地位置建议如图则中用地控制线所示。 建议性 建筑主体外观设置夜景工程,并要求该夜景工程与建筑主体同步设计、同步施工。 建议性 地块内公共开放空间及城市道路（控制线如图则所示）应同本地块统一建设；沿主干

9、道的公共开放空间必要 时须作为港湾式公交停靠站预留用地；城市道路及道路市政管线必须与城市专项规划衔接。 强制性 18 其他规划要求 同一批次相邻地块若为同一竞得人取得，在各子地块总建筑面积（计容）之和不变的前提下，同时符合城市 规划相关条件的，各子地块同一性质的建筑面积（计容）可酌情调整。 建议性 规划要求中：强制性要求-不可变更的一定执行的要求；建议性要求-经规划批准可以变动的要求； 备注 总建筑面积（计容)指按要求建设的公建配套设施、市政配套设施的地面以上计入地价部分的面积，另有规定除外，地块容积率计算按容积率计算规则（闽建规200814 号）和规划主管部门相关规定执行。 2011 b .

10、 地方性条文规范 城市规划管理技术规定 物业管理条例 房产面积测算细则 建筑工程日照分析技术管理规则 建筑退让 建筑间距 停车配比 物业管理用房面积 建筑退让 第七十七条 建筑退让建设用地红线的距离必须符合以下规定： 1 、相邻地块为已批已建用地时，拟建项目的建筑退让距离必 须满足相邻建筑间距及日照要求，且不得小于表十八所示的 最小退让距离要求。 第八十一条 建筑退让城市道路规划红线控制要求，有批准规 划的，按批准规划执行，无批准规划的按表十九执行，且满 足道路两侧建筑间距控制的要求。 用地红线 ( 相邻地块 ) 道路红线 道路红线 道路红线 建筑退让 道路交叉口退让地下室退让 建筑退让 厦门

11、城市规划管理条例 第八十条 建筑物的地下部分退让规定应按厦门市建筑地下 层开发管理细则执行： 1 、退让用地边界、城市道路、城市绿线和蓝线最小退距不宜 小于 4 米，且围护桩和自用管线不得超过基地界限。 海口城市规划管理条例 第三十一条 建筑物独立地下室外墙面的离界距离，在满足消 防、地下管线布置、人防疏散、基坑支护和基础施工等技术 要求的前提下，其最小值不应小于 3米。 泉州城市规划管理条例 4 . 8 . 3 地下建筑物退让用地红线的距离，其最小值为 5 m。 建筑间距 厦门、晋江、平潭 计算表格 厦门百米住宅的平行间距为 4 8 m 平行布置（两建筑夹角小于 3 0度） 2 4 m建筑高

12、度 H 1 0 0 m 面宽 6 0 m 2 4 m H 6 0 m 间距 = H * 0 . 6 m 6 0 m H 1 0 0 m 间距 = 6 0 * 0 . 6 + ( H - 6 0 ) / 5 * 1 . 5 m H 1 0 0 m 间距 = 6 0 * 0 . 6 + ( H - 6 0 ) / 5 * 1 . 5 + ( H - 1 0 0 ) / 5 * 1 m 数量层高高度 1F13.93.9 2F12.92.9 3至252.92.92.92.972.5 27272727 总高度总高度总高度总高度79.379.379.379.3 层数层数层数层数27272727 高度系数间

13、距 600.636 19.3/5*1.55.79 41.7941.7941.7941.79 建筑高度计算表建筑高度计算表建筑高度计算表建筑高度计算表 类型 60米以下部分 60米以上部分 间距要求间距要求间距要求间距要求 厦门厦门厦门厦门（晋江晋江晋江晋江）间距计算表格间距计算表格间距计算表格间距计算表格 建筑间距 福州 海口漳州 一类地区二类地区三类地区 高层居住与高、多、低层居住建筑 平行布置（两建筑夹角小于 3 0度） 间距 = 6 0 * 0 . 7 + ( H - 6 0 ) / 5 * 1 m 高层居住与高、多、低层居住建筑 平行布置（两建筑夹角小于 3 0度） 间距 = 6 0

14、* 0 . 6 + ( H - 6 0 ) / 5 * 1 m ( 三类地区 ) 海口百米住宅的平行间距为 5 0 m 福州百米住宅的平行间距为 4 5 m( 三类地区 ) 漳州百米住宅的平行间距为 4 4 m 城市规划管理技术规定 停车配比 厦门 泉州 海口 福建省物业管理条例海南省物业管理条例 物业管理用房面积 第三十三条 建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房： （一）建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四 配置，但最少不低于五十平方米； （二）建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之二配置。 第三十二条 建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理 区域建筑物总面

15、积 2 的比例配置物业服务用房，但最低不少于 5 0 平方米，最高不超过 5 0 0平方米 建筑面积 1 0 W平方米以下： S =建筑面积 * 4 5 0 m 2 建筑面积 1 0 W平方米以上： S = 1 0 0 0 0 0 * 4 + ( 建筑面积 - 1 0 0 0 0 0 ) * 2 5 0 m 2 S =建筑面积 * 2 5 0 0 m2 建筑工程日照分析技术管理规则 厦门 住宅建筑每套至少有一个居室大寒日的有效累计日照不应低于 3小时 泉州 住宅建筑每套至少有一个居室冬至日的有效累计日照不应低于 1小时 昆明 住宅建筑每套至少有一个居室冬至日的有效连续日照不应低于 1小时 日照

16、处理办法 : 一、通过一层架空提高计算高度 二、设置物业管理等配套用房 三、采取组合套型的方式 建筑工程日照分析技术管理规则 P a r t 2 . 了解地块信息 地块位置老城区方向 学校 学校 景观面 商业金融区 中央商务区 交通出入口方位 （人行出入口、 车行出入口、 地下室出入口） 地块功能设定 （商业、品质区分） 分期开发顺序 交通出入口分析 案例：昆明综合地块 现状城市交通分析 A地块车行出入口分析 现状城市交通 B地块车行出入口分析 优化车行路线 人行路线分析 P a r t 3 . 与业主沟通，了解业主意向 了解市场行情，给业主更多的专业考虑建议，了解各功能 性质间的关系，住宅规划设计应建立在对