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1、二手房买卖如何规避风险和陷阱一、购买前1.在买卖双方签署买卖合同之前，一定要查看卖方的证件，主要是不动产权证书（原来的房产证）、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发票原件。目的是要查看房屋产权是不是属于卖方的或者是卖方与其他人（夫妻、父母等）共有的。共有房屋（例如夫妻共同共有）转让必须征得所有共有人的书面同意。如出售方已婚，签约时夫妻双方均要到场，一方确有原因不能到场的，要提供配偶亲笔签署的配偶同意出售证明。避免在实际交易中常发生配偶一方来签约，但另一方不愿配合出售，并主张合同无效的情况。2.查房屋的抵押状态。通常，出卖方在出售房屋时，房子本身还有部分银行贷款没有还清，即房屋处于抵押状态
2、。从法律上来讲，出卖方没有还清银行贷款前，是不能出售房屋的，签署的合同系无效合同，除非银行同意出售。实践中出卖方通常要求买房人先行交纳一部分房款用于偿还银行贷款，银行办理解押手续后，双方再办理交易手续。这种交易，律师提醒广大买房人一定要将房款直接支付给抵押银行，否则出卖方不办理解押，可能导致买房人面临合同无效的风险，最后可能房款也无法追回。第二是查看不动产权证书上是否有抵押登记章，并要求出售方签署无抵押声明。有些抵押信息在不动产权证书上不会显示，需出售方配合到房产部门核实。3.查房屋质量。有的二手房年代已经久远，房屋可能存在一定的质量问题，例如：房屋漏水、墙体出现严重裂缝等。建议购房人在考察房
3、屋时仔细查看墙体是否有裂缝，主要查看厨房和卫生间是否有漏水情况，这是目前房屋质量比较常见的问题。4.查房屋落户情况。如果房子已经有其他人落户，会导致自己的户口无法迁入。5.查清房屋性质。看是商品房、经济适用房、集资建房、标准价购买的公有住房、成本价购买的公有住房的哪一种，例如经济适用房需要满5年才能上市交易。6.查中介公司。市场上很多中介公司并不具备资质，可以到房产部门查询中介公司是否在房产部门备案（查询房产中介的资质备案号），一般可以直接到中介公司查看其资质证明（营业执照和税务的注册和登记和房产部门的备案登记）。二、合同签订时（一）与中介公司的服务合同。1.购买人对中介服务费应该明确约定，包
4、括委托价格、服务内容、服务费金额及交易失败后服务费的退还等。2.要约定中介公司应对买卖双方的主体资格、房屋的权属状况、交易信息的真实性等进行审查，否则因为中介公司的原因导致买卖双方损失的，中介公司应承担赔偿责任。（二）房屋买卖合同。1.要明确付款方式，最好是由中介机构代收，代收能够适当降低交易风险。协议中必须明确支付金额、支付时间、付款条件、余款支付时间等内容，房款支付是先付款后办产权过户还是先办产权过户后付款，也必须在合同中明确约定。2.应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。3.购买人要明确交易税费由谁承担。4.要约定交易的房屋产权清晰，不存在抵
5、押、不涉及诉讼、仲裁事项或查封等司法措施，不存在妨碍权属转移的其他情况。三、购买时1.通过资金监管方式交易。买方将预付款及后续款交给第三方监管机构（双方选定的一家托管银行），在办理完成过户手续后，再由银行转给卖方。2.购买时要同时办理房屋物业交割手续。很多人认为办理过户手续后交易就完成了，实际上不是如此。过户后，买房人和出卖方应当共同办理物业交割手续（合同中要约定好），即结算房屋内的水费、电费、燃气费、有限电视费、电话费、物业费、供暖费、公共维修基金的过户等手续。购房人可以现场向物业公司、供水、供电公司致电核实。3.亲自参与办理转让手续。有些人购房时，一怕麻烦，二容易轻信别人，在售房人的花言巧
6、语下，由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的房屋所有权证可能是假的，或是在多年之后再转让房产时才知上当。因此，购买二手房时，买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定缴纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房(指房产证)，切不可因小失大。4.不动产权证书等相关材料原始凭证一定由中介公司拿。解释：资金监管：二手房交易资金监管业务的资金存转都是通过银行转账的方式进行的（相当于淘宝购物把钱付到支付宝，货到了确认收货才付款），买卖双方应事先选择同一家托管银行，并提交在该银行的个人账户，这样无论买方将售房款存入“专用账户”，还是产权过户办理完毕后，托
7、管机构将售房款由“专用账户”转入卖方账户，都能够保证交易资金即时到账，避免了因交易资金转账时间过长给交易双方造成不必要的麻烦。0779-3059330、3059453 工行北海分行，如果在工行办理贷款，可以免费提供资金监管服务。一般来说资金监管服务都是不收费的，银行只是赚你们的利息的。四、一些风险的应对1.应对物业交割风险（1）签约时，要约定留存一笔物业交割保证金。该笔钱款可以通过监管银行做冻结托管，如果在交割时发现有欠费，则欠费部分从保证金中抵扣。若无欠费，则如数划转给出售方。（2）签约时，出售方应该携带物业费、供暖费、水、电、燃气等缴费票据，如果无法提供票据，购房人可以现场向物业公司、供暖公司致电核实，或约定时间到上述单位实地查询。（3）确认各项费用无误后，买卖双方和经纪人应该在合同约定的时间一起到房屋内办理交接手续。验收无误后，三方签署物业交割单。2.应对共有权人签约风险。签约时，需谨记：（1）所有共有权人必须全部到场签约，如有共有权人不能到场而委托他人代办的，那么受托人需要提供经过公证处公证的授权委托书。如果签约当日还没来得及办理的，建议将定金部分暂不交给出售方或将定金办理资金监管。（2）如出售方已婚，签约时夫妻双方均要到场，一方确有原因不能到场的，要提供配偶亲笔签署的配偶同意出售证明。
