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1、主要信托操作及流程,信托业务基本流程,房地产信托项目风控标准,（一）政策要求： 符合保障房、城中村、棚户区改造政策，享受国家优惠政策，符合银行信贷进入政策。 （二）区域选择： 原则上限定于核心城市、位置优越的成熟地段，市场风险相对较低。 （三）融资主体要求 公司或其控股股东具备房地产开发二级资质； 具备5年以上开发经验，累计开发面积达100万平米以上； 融资方综合实力较强，净资产超过30亿元，资产负债率低于70%，净负债率（总负债-预售账款/总资产）低于50%； 融资方资信良好，无任何不良信用记录，与各大银行有良好合作记录； 优先选择与信誉良好的公司老客户合作； 融资方为民营企业的，实际控制人
2、提供无限连带责任担保。,房地产信托项目风控标准,（四）融资项目要求 项目土地权属清晰； 项目地价具有明显的成本优势，投资利润率不低于30%。对融资人自有资金投入比例超过50%的项目，可适当放松融资项目投资利润率要求； 项目自有资金投入达到30%，信托融资额原则上不超过自有资金的2倍。信托融资进入后，项目建设资金比例达到70%，项目资金缺口有明确安排； 项目建成价值至少为融资本息的两倍，即项目价格下降50%，仍能偿付融资本息； 信托期限内销售净收入覆盖信托本息倍数应达到1.5倍。,房地产信托项目风控标准,（五）抵押物标准： 可控资产抵押率（信托资金/可控资产价值+信托资金）控制在50%以内。 （
3、六）流动性管理要求： 根据融资人实际用款时间、金额，设定较宽裕的信托期限，并采取开放式发行/赎回方式，保持资金端方案灵活； 合同中对开发进度、销售进度和违约成本进行约定，增加交易对手还款的主动性； 根据销售资金预计回款情况、销售回投需要，确定销售提存比例。 总之，房地产项目的还款来源主要包括：项目销售收入、后续融资、企业其他综合还款来源、抵押物处置。因此，应综合考虑前述标准，对房地产信托项目的商业风险进行评估和决策。,政府融资平台项目风控标准,（一）政府财政实力指标 区域选择：省、直辖市、计划单列市政府平台；长三角、珠三角地级市；内地省会城市及省内综合实力前三名地级市；全国百强县；直辖市、长三
4、角、珠三角地区省内综合排名前三名的区级融资平台。 政府经济总量、财政收入结构指标：一般预算收入超过40亿元，可支配收入超过70亿元。 政府债务率指标： 债务率（政府债务余额/可支配财政收入）低于100%； 偿债率（当年偿还债务本息额/当年可支配财政收入）不高于15%； 负债率（债务余额/地区生产总值）不高于10%。,政府融资平台项目风控标准,（二）融资人、保证人标准 公开市场主体评级AA级以上，债券到期日在信托到期日之后； 融资人为当地主要平台，得到政府资产注入、资金支持； 除财政补贴、土地返还收入以外，有其他基础设施资产、国有股权等稳定经营收入； 土地储备充足，未来还款收益可确定且充足； 已
5、经调出平台整改为一般类公司，企业融资能力较强，融资人主要合作银行中包含国开行、四大银行和上市银行不少于两家。银行对企业融资期限较长、信托期限内还款压力较小，融资成本合理、抵押条件要求较低。,政府融资平台项目风控标准,（三）抵押物标准 只接受出让土地、划拨土地抵押 抵押率不高于50%。,政府融资平台项目风控标准,（四）其他要求 信托产品在项目地发行不低于一半； 融资期限原则上不超过2年，并且不跨越地方本届政府换届期限； 公司在一个地区信托融资总额不超过当地一般预算收入的15%； 按季收息，提高融资人还款意识； 信托资金发放后，持续关注形基础项目的工程进展情况，政府财政收入、负债变化，融资人经营收
6、入、负债等变化情况。 政府融资平台项目，系统性风险肯定存在，但目前风险依然可控。公司业务的底线是，系统性风险大面积爆发时，不能先倒下，因此，主要要选择财力雄厚、运作规范、信誉良好的地区开展此类业务。,（一）接受股票质押的范围： 仅限于A股主板、中小板的流通股股票，原则上上市交易时间不少于3个月；创业板股票、S、ST、*ST、S*ST、SST类股票、已经停牌的股票，以及高管持股的股票不在考虑范围。质押股票为限售股的，须在信托到期前实现解禁流通。 （二）质押率： 中小板股票不超过4折，主板股票不超过4.5折，银行股不超过5折。公司根据指数变化情况，动态调整。 （三）质押股票集中度规定： 公司接受同
7、一股票质押数量不超过该种股票总股本的15%，且不高于信托到期前1个月对应股票可流通盘的20%。,股票质押股权融资业务风控标准 述,（四）补仓平仓线规定：不低于质押价格的1.6倍为补仓线，不低于质押价格的1.4倍为平仓线。 （五）股票评估程序规定：所有质押股票的价值，立项须经我司投资管理部出具评估意见。 （六）交易对手要求：评估交易对手财务经营情况，及资金用途、还款来源。交易对手为自然人的，须增加有担保实力的第三方机构作为担保人或共同还款人。交易对手为民营企业的，实际控制人原则上应提供连带责任担保。 （七）其他要求 逐日监测质押股票价格； 股票停牌超过2个月或信托到期前1个月股票停牌的，要求融资人提前还款，或增加其他有效担保物； 依靠减持股票还款的，须签署四方监管协议，保证有效控制股票出售收入。,股票质押融资业务风控标准 述,
