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1、分享万科这全套管理东西教你如何做项目经理、做项目！ 内容导读项目经理部是在公司的领导下代表企业履行施工承包合同、按合同要求完成项目建设任务的项目管理机构。今天借鉴万科集团的项目经理管理制度，供房地产和建工行业的同行参考。项目经理部的架构与建制项目经理部的定位项目经理部是在公司的领导下代表企业履行施工承包合同，按合同要求完成项目建设任务的项目管理机构。项目经理部是一个组织体，协调部门之间、管理人员之间的关系，发挥每个人的岗位作用；沟通协调项目经理部与公司各部门，政府主管部门、供应商、指定分包单位等关系。项目经理部的岗位划分及人员配备项目经理部下设八个岗位，即项目经理、项目经理助理、工程主管、配套
2、主管、土建工程师、配套工程师、园林工程师、项目秘书。项目总经理人选的确定采用公司直接任命或竞争上岗的办法。人员配备：1、13万平米以内；项目经理、工程主管1人、土建工程师2人、配套工程师1人；项目秘书（可考虑临聘），5人；2、15万至20万：项目经理、工程主管1人、土建工程师3至4人、配套工程师2人；项目秘书（可考虑临聘），7人3、22万至30万：项目经理、经理助理1人，工程主管（配套）2人、土建工程师4至6人、配套工程师2人；项目秘书（可考虑临聘），10至12人；考 虑到公司的可持续发展，各专业工程师必须要求本科以上学历，可塑性好，责任心强，以便在最短时间内可培养成复合型项目管理者。项目经理
3、部在人员配备时，实 行一职多岗，全面管理。全部岗位职责必须覆盖项目建设的全过程，不留死角，同时要避免职责交叉重叠。每个标段设一名地盘主任，由专业工程师担任，全面负责 各专业施工的管理协调工作。项目经理部工作内容1. 项目经理部负责工程实施过程的控制、管理、协调，负责供应商实施过程的合同履约管理和监控，协调工程实施过程中的内外部的关系。按公司经营计划和合同要求 确保工程的工期、质量，按目标成本要求控制项目成本。项目经理部总经理承担直接领导责任；公司工程管理部承担指导、评估和监控职责。2.项目经理部是项目建造成本的控制中心，项目经理部经理对项目建造成本的控制承担直接领导责任；公司成本管理部承担指导
4、、评估和监控职责。3.项目经理部是项目建造成本的控制中心，项目经理部总经理对项目建造成本的控制承担直接领导责任；公司成本管理部承担指导、评估和监控职责。项目经理部工作职责1.实行项目经理负责制，在小区建设过程中认真贯彻国家有关基本建设的方针、政策和法令，特别是关于质量的方针、政策和法令，确保小区建设规划部署的各项施工任务全面完成。2.组织设计、施工、公共事业、园林绿化建设等各参建部门有关人员，为创建优秀小区密切配合，团结协作。3.有较强管理、服务意识，本着对用户负责的精神，正确处理经济效益、社会效益、环境效益三者的关系。4.坚持管理标准，以质量管理为核心，对创建优质工程、提高工程质量、降低工程
5、成本、缩短工期，提高企业经济效益起到积极作用。5.对工程质量、进度及合同管理负直接责任；严格执行工程签证、设计变更、工程洽商管理制度，协助成本管理部做好工程成本控制工作；6.与项目发展部、设计部接口，全面负责进行项目前期报批报建工作；7.负责组织竣工验收、规划验收、业主入住验收等工作。配合物业房屋维修。项目总经理工作职责1.项目总经理作为公司代表，对施工过程中的所有问题向公司负最终责任。2.根据公司项目组织机构编制要求，确定项目组织机构和人员安排，落实各管理人员职责，组织项目经理部开展工作。3.负责建立项目的合同管理体系，严格履行合同管理任务，处理好与乙方的合同争议和纠纷；4.主持选择施工总包
6、单位、施工监理单位的招投标工作；5.全面控制施工质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务；6.严格执行公司制定的动态成本管理制度，并负有领导和实施职责；7.执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督；8.负责组织工程实施中政府有关部门、市政部门、公用事业、设计单位、施工单位、监理单位等各方面之间的综合协调工作；9.定期向公司领导和有关部门提交项目实施的情况报告。项目总经理工作权限1.有对总价在10万元以下零星工程合同的签署或否定权；2.在与人力资源部协商的基础上，有选择专业工程师聘用权、员工辞退权；3.有奖金分配权，以及按部门管理制度对员工的奖惩权；4.有员工升职、加薪建议权
7、。项目经理部主管工程师职责1.全面协调各专业施工的管理协调工作。2.开工前负责向施工单位移交场地，并组织办理有关手续。3.审核各阶段进度计划并监控其实施。4.对工程质量进行监督，对重点部位及易出现通病部位组织各专业工程师和监理进行专项验收，并对各分项组织抽验。5.组织专业工程师和监理对已完单位工程进行验评。6.对施工中的不合格品或材料、设备提出处理意见。7.定期或不定期组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面的考核。8.竣工后组织有关人员对工程的实施和管理进行总结，为后施项目提供借鉴。专业工程师岗位职责1.土建工程师：1）掌握图纸内容工艺要求、材料的选用要求，负
8、责本专业范围工程图纸的全面审核；2）掌握建筑结构专业工程与相关水、电气、暖工程之间的关系。能够合理运用专业知识技巧，使建筑工程的施工达到设计要求、装饰美观、使用方便；3）能够掌握建筑结构相关的专业知识，并熟悉相关工程的专业知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到建筑结构系统的功能和品质要求；4）掌握建筑工程的规范要求，并能够合理的运用；5）能够在现场指导监理公司、工程队的工作，确保工程进度，工程质量达到整体工程的进度要求；6）协调组织工程建设中的基础、主体、竣工等验收，从工程方面负责与物业公司的交接工作；7）严格控制工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责；8）负责范围：
9、土建的全部工程。2.给排水工程师：1）掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全部审核；2）掌握水、暖专业工程与相关土建、电气、建筑工程之间的关系，能够合理的运用水、暖专业知识技巧，使水系统及采暖系统的安装合理美观、使用方便；3）能够掌握水系统及采暖系统相关的专业知识，并熟悉相关工程知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到水、暖系统的功能品质要求；4）掌握水、暖系统相关的配套知识，熟悉政府相关部门对水、煤、消防系统的管理办法及相关的法规规定；5）负责完成水、煤、消防等专业确定方案，负责组织施工单位进场，实施过程协调管理。6）掌握水、煤、消防系
10、统工程的规范并熟悉相关电气法规，并能够合理的运用；7）具有组织本专业施工的能力，能够在现场指导监理公司、工程队的安装，确保工程进度工程质量达到整体工程进度要求；8）协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接工作；9）严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责；10）负责范围：上水工程、排水工程、消防工程、煤气工程、暖通工程，配合作好室外配套工程。3.电气工程师：1）掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核；2）掌握电气工程（供电、通讯、有线电视、安保系统、网络技术）与相关土建、水、采暖工程之间的关系，能够合理的运用电气
11、专业知识及技巧，使电气系统的安装合理、美观、使用方便；3）能够掌握电气系统的专业知识，熟悉相关工程的专业知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到电气系统的功能、品质要求；4）掌握电气系统工程相关的配套知识，熟悉政府相关部门对电气系统的管理办法，掌握相关的法规规定；5）负责完成水、煤、消防等专业确定方案，负责组织施工单位进场，实施过程协调管理；6）掌握电气系统工程的规范要求，并能够合理的运用；7）具有组织、选择本专业的施工单位的能力，能够在现场指导监理公司、施工单位的安装，确保工程进度工程质量达到整体工程进度要求；8）协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交
12、接工作；9）严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责；10）负责范围：供电工程、通讯工程、有线电视工程、对讲、可视对讲工程并配合作好室外配套工程。4.环境工程师：1）掌握负责项目所有环境配套相关任务，包括道路、路灯、园林绿化、围栏、施工现场整体形象等；2）负责完成各专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织施工单位进场前后的管理等一切事宜；3）协助施工单位开展工作，监督进度和质量，并确保工期；4）协调工程建设后期的竣工验收，并完成与物业公司的交接工作；5）严格控制专业工程投资成本，对分管部分成本控制结果负责；6）从专业工程方面负责与物业公司的交接工作；7）由项目经理
13、部总经理统一安排，分担其他专业工作和管理工作。项目经理部工程管理程序目的规范项目经理部的管理，确保项目的施工过程处于受控状态，保证各个项目经理部管理的协调一致性，每个项目经理部自身工程管理的连贯性。范围本程序适用于本公司开发的所有项目在施工准备及施工阶段的质量、进度、成本、安全及现场协调等的管理和控制。职责项目经理部负责监督和协调监理、施工单位等各供应商履行合同，协调与项目有关的外部周边关系及公司各职能部门关于本项目的工作，完成公司关于项目的质量目标和进度目标，协助成本管理部完成目标成本控制。主要内容4.1施工准备管理4.1.1相关手续的办理项目经理部负责现场的“三通一平”（水通、电通、路通、
14、场地平整），办理施工临水、临电、场地临时排水及施工路口手续的工作。根据项目发展计划并按照政府有关的规定及程序负责办理工程报建工作。4.1.2施工组织设计审查在施工单位中标后，项目经理部应要求总包单位在进一步熟悉施工图及现场实际情况的基础上，有针对性地编制施工组织设计，报监理单位、项目经理部成本管理部、工程管理部审查。施工组织设计审查要点详见管理文件：SHVK-EMD-PM-B-0074.1.3监理规划和监理实施细则的审核项目部督促监理单位及时提交监理规划和监理实施细则，并认真审核。4.1.4施工图纸交底与会审项目经理部必须在工程开工前组织施工图纸交底和会审的工作，设计部、成本管理部、工程管理部
15、参加，必要时由工程管理部外请专家咨询。对于“三边”工程，应分期、分批及时进行4.1.5开工报告的审批主体工程开工前，项目经理部应要求施工单位向监理单位提出开工申请报告，具备下列条件方可批准开工：A 施工图已交底、会审；B 施工组织设计已审批；C 施工现场已具备施工条件D 施工单位的各项准备工作已就绪E 监理规划和监理实施细则已审核4.2合同管理4.2.1施工监理合同管理4.2.1.1项目部专业工程师必须全面掌握监理合同基本内容，对监理人员的资质要求、监理单位的工作任务、监理的工作内容、开展工作的方式方法、对监理单位的奖惩措施、甲方应配合的工作都应该非常熟悉，并严格按此操作。4.2.1.2对进场开展工作的监理人员进行资质审查，及时调换不称职的监理人员。4.2.1.3审核监理单位提交的各种文件报告，并签署意见；监督检查监理单位对施工单位提交的各种文件报告的审核情况。4.2.1.4经常深入施工现场了解工程实体质量，检查监理单位的旁站、巡视、检测、隐蔽验收等工作是否满足合同及规范的要求。4.2.1.5定期检查监理单位的各种内业资料，是否满足合同和有关规范的要求，是否及时、完整、正确。4.2.1.6协助监理单位解决施工中出现的问题，树立监理单位的威信，为监理单位开展工作创造外部环境，按合同规定及时支付监理费4.2.1.7督促监理单位定期进行工作总结，分析产生问题的原因，提出解决问题的办法和
