万科房地产项目可行性分析

《万科房地产项目可行性分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万科房地产项目可行性分析（39页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、房地产项目可行性分析,内容提要,第一部分 集团新项目发展程序 第二部分 可行性研究报告撰写方法 第三部分 案例介绍 上海黄浦区金陵路项目可行性报告,项目发展管理制度： 集团项目发展工作的基础制度，约定了整个项目发展的工作要求、决策过程。 新项目发展计划体系： 各分公司根据对当地市场的认识和现有资源情况，由项目发展部门牵头，经总经理层讨论确定发展战略，集团企划部协助制订相应的新项目发展计划。该计划每年制定一次。,集团项目发展相关制度,第一部分 万科集团项目发展制度介绍,项目发展信息通报：一线公司考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签约（或自然终止）时为止都要求以项目发展信息通报形式上报集团

2、。日常要求，每月定期上报两次。 可行性论证报告内容指引：规定了可研工作额的内容和成果标准。下一部分将全面介绍。 进入新城市可研报告内容增补：作为新城市可研工作的补充要求。 项目用地投标/竞拍管理办法：针对新的土地出让方式，规定的项目发展工作方式、决策过程。 项目跟踪体系：新项目签约后，要求每两月上报一次项目操作进展，并与可研报告列表对照，作为项目论证工作的考评依据。,项目发展管理制度,项目论证及决策阶段业务主线,项目论证阶段部门分工,项目论证阶段，一线公司多部门配合主要体现在各专业部门对项目可行性的分析。,项目发展阶段，总部多部门配合主要体现在项目发展工作小组的工作。,项目发展工作小组：小组负

3、责项目进展过程中，各种信息上传下达，保证信息通畅，有义务对一项目前期进行建议和专业指导，并协助一线公司完成相关工作。 由集团企划部、财务部、资金中心、审计法务部等部门委派的人员共同组成。,项目决策阶段时间控制计划,项目论证工作是在整个项目开发过程中，对投资风险控制的最重要环节。在此阶段，每一分钟时间都是规避项目操作风险的宝贵财富。,协议方式获取土地,成立小组申请,14D,可研报告初稿,10D,项目决策会申请 可研报告正式稿,0D,组织项目听证会,8D,回复,完成小组 实地调研,3D,可研报告报 集团领导,董事会审批,一线公司工作,集团项目发展小组工作,公开方式获取土地,一线公司工作,集团项目发

4、展小组工作,第二部分 可行性报告撰写方法介绍,指引的目的,规范项目前期操作，提高工作效率 规避签约风险，提升集团竞争力 提升项目可研工作的专业化水平,项目可行性内容指引框架,项目决策背景及摘要,第一部分：项目概况 第二部分：法律及政策性风险分析 第三部分：市场分析 第四部分：规划设计初步分析 第五部分：工程、销售计划及后期物业管理 第六部分：投资收益分析 第七部分：管理资源配置 第八部分：综合分析与建议,全程分析,结论建议,概况描述,第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容,项目决策背景及摘要,前言部分,外部环境,内部因素,城市发展规划及政策影响,宗地所属区域的城市定位,项目本身的

5、特殊性,对公司总体发展战略的影响,项目在公司发展规划中的定位,项目的利润贡献,项目概况,主体部分,要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚,项目概况内容框架,宗地位置,宗地现状,周边社区配套,周边环境,大市政配套,规划控制要点,土地价格,土地升值潜力评估,立即开发与作为土 地储备优缺点比较,宗地位置,宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。,附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置， 与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。,例：武汉三湾项目中可研报告宗地城区位置图。,例：上

6、海浦东S15地块，宗地区位图。,S15地块,宗地现状,1、四至范围； 2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7、

7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。,例：武汉三湾项目中可研报告宗地现状图,周边社区配套,例：上海浦东S15地块，周边配套设施图。,民院公交节点,中建公交节点,目标地块,内环线入口,二桥交通节点,一桥交通节点,例：武汉三湾项目中可研报告交通及教育设施配套分布图。,周边环境,1、治安情况 2、空气状况 3、噪声情况 4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 5 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6、周边景观 7、风水情况 8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。,大市政配套,1、道路现状及规

8、划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。,例：某地块的配套管线现状示意图,规划控制要点

9、,1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 3、综合容积率、住宅容积率 4、建筑密度 5、控高 6、绿化率 其他,土地价格 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。 土地升值潜力初步评估 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。 立即开发与作为土地储备优缺点分析,主体部分,法律及政策性风险分析,项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 1.项目立

10、项 2.项目用地现状 3.项目用地规划 4.项目用地取得土地使用权程序评估 5.项目用地土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写） 6.政策性风险评估,合作方式及风险评估 1.合作方基本情况 2.合作方式 3.主要合作条件 4.合作风险评估 总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。,主体部分,市场分析,区域住宅市场成长状况,区域住宅市场简述 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年） 开工量/竣工量 销售量/供需比 平均售价 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势,例：苏州市区99年至01年商品住宅施工、

11、竣工、销售面积关系示意图。,二、区域内供应产品特征,各档次产品供应状况 各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 区域内表现最好个案状况 附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点 结论： 区 域市市场在整体市场的地位及发展态势；本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制；本案在区域内开发市场潜力；本案在开发中的营销焦点问题。,例：苏州市区01年至02年上半年不同价位住宅销售份额图表。,规划设计初步分析,主体部分,规划设计的可行性分

12、析 规划设计的初步概念 1.设计概念 2.技术概念 3.可持续发展概念,工程、销售计划及后期物业管理,主体部分,项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、销售许可证等的时间。 项目设计计划的时间安排。 工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当 地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示） 销售计划：各期销售时间、价格、面积，入住时间，预计销售各期 的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示） 物业管理：当地物业管理政策法规、物业管理模式以及收费和运营 测算。,投资收益分析,主体部分,成本预测成本测算表 税务分析营业税及附加、所得税、土

13、地增值税 项目资金预测资金投入计划，回款计划，需求计划， 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。,项目投资收益数据简表,项目投资收益指标要求,核心指标 内部收益率25% 销售净利率9%,参考指标 单位面积净利 销售毛利率 资金峰值比例 地价支付贴现比 各年资金占用回报率,管理资源配置,机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。,主体部分,综合分析与建议,主体部分,一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、结论和建议,主体部分,从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。,竟拍和投标方式取得土地 需要增加和完善的内容,补充部分,一、主要指标测算 二、竞争对手分析 三、制定策略 四、资金筹措,