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1、关于加强非物业小区长效管理的调查报告关于加强非物业小区长效管理的调查报告近年来，随着城市建设快速发展，一批批环境优美、功能齐全、管理规范的新建住宅小区为市区居民提供了极佳的居住环境。然而，作为展示XX城市建设和管理水平重要窗口的XX区，目前仍有相当一部分非物业小区环境脏乱，基础设施严重缺失，与文明城创建形成了强烈反差。改善非物业小区居住面貌，已成为我区亟待解决的民生问题。为此，区政协于五月份组成调研组，对我区非物业小区管理情况进行了专题调研。现报告如下：一、非物业小区管理现状我区共有83个社区，144个小区。其中，实行物业管理的小区38个，占 %；非物业小区106个，占 %。非物业小区主体构成
2、复杂，管理方式主要有以下三种：一是产权单位后勤部门管理的51个，占 %(冶金楼、石人沟楼唐钢集团管理；光明增楼建行XX支行管理；春光楼开滦集团管理；昌盛楼-唐百集团管理)；二是社区居（家）委会管理的43个，占 %（民政工房、建国南里、建工楼、苑南楼居委会管理；赵开社区正由家委会向开滦物管办理交接手续）；三是“房管局直管公房”服务机构管理的12个，占 %（文北西楼、双新里、逸品园区住建局管理；燕京楼、定福里市住建局赵庄房管所管理）。收费情况五花八门。绝大多数非物业小区每户收取2-15元/月不等费用。如物资楼每户2元/月，钱营楼按房屋一室/两室/三室，每月分别收取6元/8元/10元。调查中发现，不
3、论哪种收费方式，收费情况均不理想，收费率在40%70%左右。二、非物业小区存在的问题及原因随着XX会召开和全国文明城创建，我区非物业小区综合整治工作取得了一定成效，但因为历史遗留问题复杂，目前管理上还存在一些困难和问题。（一）基础设施薄弱，维修养护难非物业小区建设之初主要是为了解决居民住房困难问题，规划设计标准低，整体布局先天不足，主要表现在：市政设施配套不到位、管理用房不够、绿化面积过小、没有机动车停车位、户型设计没有考虑储藏功能、缺乏体育设施和文化活动空间。小区长期建管脱节，虽然房改时按比例收取了设施维护费，但老旧小区房屋公、私产权混杂，很难统一业主意见，维修养护工作难以开展。目前全区有近
4、70%的老旧小区公共维修资金仍在原售房单位，其中有60%改制等原因，主体已不存在，许多问题由于受客观条件限制无法解决。此外，非物管小区产权形式多样，有商品房、单位房改房、回迁房、承租房等。绝大多数非物业小区建筑比较分散，多为开放式、半开放式，难以达到相对封闭和独立，任何人都可以自由进出。房屋出租率普遍较高，居民身份复杂，管理相对困难。（二）费用收缴率低，准物业服务保障难非物业小区在我区住宅小区中占比较大，且居住的大多是工薪阶层的退休老人和低收入群体。业主对小区管理的要求和经济承受能力差异较大，普遍存在管理单位“一低多高”（收费标准低、物价高、各种原材料成本高、人员工资高、公共设施水费高、电费高
5、）的现实状况。目前非物业小区管理费收费标准 元/月.平方米，收缴率在40%70%之间，个别小区甚至更低（荷花西苑小区17栋楼926户，每户收 元/平米/月，收费率45%左右；马家屯小区4栋楼210户，每户收1元/平米/月设施费，收费率仅为20%-30%）。以保洁员工资为例：XX年一个保洁员的工资为500元/月，到XX年已增长到1600元/月，工资待遇是过去的3倍多，而收费标准却十几年未变，导致管理单位在用工数量、人员工资标准上不能投入过多，低档次服务情况普遍存在。从对我区当前的物业管理成本分析看，单一的住宅小区，收缴率必须保持在85%以上，才能维持物业管理的基本运行。面对近年来物价飞涨，用工成
6、本、原材料价格的大幅上扬，面对越来越大的资金压力，管理单位运转困难，举步维艰，难以维持高质量的服务，形成恶性循环的怪圈。（三）政策法规不完善，管理难执法难非物管小区普遍存在少数业主为一己私利，随意改变房屋使用性质（作餐饮、旅馆、服装店、棋牌室等），影响相关业主权益，造成业主投诉，并将矛盾转嫁给服务主体现象，而服务主体不具备查处的职能权限，协调劝阻作用不大，造成管理难。近年来，许多居民违规装修、违规停车、毁绿占绿、破坏公共设施、侵占公共部位等事件屡屡发生，也因政策法规不完善，职能部门之间职责不清，缺乏联动机制，造成执法难。调研的一项“住宅小区环境卫生方面”问卷中，对清洁状况反映最大的是：小广告乱
7、贴占 %；乱围乱种占 %；停车占道经常发生占 %；垃圾随地弃置占15%。（四）居民观念陈旧，市场经济服务意识淡薄多年来计划经济体制下的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房管部门管理模式，认为实行准物业管理就是想多收钱，没有形成花钱买服务的思想意识。调查中，90%的居民对“要不要准物业管理”持肯定态度，但60%的居民认为物业管理是政府的事，应有政府承担一切费用；35%的居民认为如果引进物业管理要花钱，还不如不引进，心里有抵触情绪。三、加强非物业小区长效管理的建议非物业小区管理是百姓呼声很高却又难以满意解决的顽症，严重影响着文明城创建，区政府要从解决居民最关心
8、的现实问题出发，加大对非物业小区的治理，彻底改善小区环境面貌。（一）健全管理体制，形成齐抓共管的良好局面遵循“重心下移、属地管理”的原则，加强非物业小区管理组织领导，形成“区、街道、社区”三级网络体系。建议尽快成立推进区街物业管理工作领导小组，进一步明确住建、城管、公安、民政、环保、物价等部门管理职责，按职责分工，制定管理细则，做到不越位，不错位，不缺位。要充分发挥街道和社区在物业管理中的综合协调作用，将物业管理纳入日常管理工作，开展相关的宣传、协调、检查、考核，确保工作正常运行。各乡镇、街道进一步完善工作机制，聘请工作能力强的人员，担任物业服务中心和应急维修站负责人，负责老旧小区长效管理推进
9、工作。（二）发挥政府主导作用，有序推进非物业小区综合整治建议区政府把非物业小区按照改造难度，由易到难来划分。一类为条件相对成熟且容易改造的小区。采取政府牵头主导，发动社会力量和居民积极参与，综合运用市场手段和各项优惠政策相结合的工作方针，按照居民自筹，产权单位支助，财政按比例投入等筹资办法，每年在每个乡、街选择一两个试点，对小区道路、房屋维修、立面整治、管线序化改造、公共照明、监控设施、绿化配置、停车位划定等硬件设施进行全面改善，尽可能一步到位，与大市政和整体布局相适应。二类为改造困难相对较大的小区。建议把环卫所对背街小巷和小区的保洁职能与街道物业服务中心职能进行对接整合，降低用工成本。三类为
10、改造难度大且基本没有改造价值的小区。随着城镇化建设步伐加快，这类小区在旧城改造过程中将自然消失。此外，要重视后续管理，无论是引入物业公司还是暂时由街道托管，区相关部门都应给小区管理一个适应期，逐步建立起行政主导与市场运作相结合的物业管理服务机制，最终实现依托社会力量进行物业管理。绝不能让这些改造后的小区再回到原位，更不能让一些目前管理到位的小区沦为新的老旧小区。（三）出台准物业化管理办法，规范非物业小区管理鉴于非物业小区难以达到物业化管理水平，为从根本上解决非物业小区管理难问题，建议政府出台非物业小区实行准物业化管理办法，对所有非物业小区统一实行准物业化管理。明确准物业化管理小区收费标准，建立绿化认养管护机制，大力推广准物业化管理。对条件不成熟不具备的非物业小区，暂时由社区居委会进行管理。（四）加强宣传教育，营造良好准物业管理氛围一是广泛深入宣传物业管理条例，在全区营造依法管理、依法履行义务、文明有序的物业管理良好氛围。积极引导居民转变观念、更新理念，树立“花钱买服务”的意识。二是提高物业管理从业人员的服务意识、专业技能和服务水平，在物业管理中充分运用科学管理技术，不断优化服务质量，真正营造安全、整洁、文明、舒适的居住环境。三是街道、社区要积极促进居民物业管理观念的转变，积极支持物业公司管理并提出建设性意见，为非物业小区实施准物业管理创造良好条件。第 7 页 共 7 页
