区域性商业市场调研报告

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1、2015年永登商业地产市场研究报告 “量价齐升”历史性突破的一年，又将迎来供应骤增挑战的一年 Chapter.1 永登区域特征 Chapter.2 商业地产概况 Chapter.3 银河项目概况 Chapter.4 银河项目建议 敬呈：永登银河房地产开发有限责任公司 本次调研主要针对永登县主要商圈、城市商业网点规划、 代表商业项目、项目周边商业环境分析、消费者消费需求等 方面展开，对比国家政策、市场现状、未来前景与消费需求， 为“银河MALL国际商业中心”的整体功能定位和营销推广 提供市场参考与数据支持。 永登区域特征 Chapter.1 国家宏观政策/解读 2014年2015年政府对房地产政

2、策的调控，是对去年放宽限购做了一次“升级”，房地产市 场整体调控导向逐步由政策化向市场化转变，对于西北内陆城市兰州来说影响并不明显，整体 趋于平稳！ 开展“以房养老”试点 13年09月 意见提出扩大个 人住房房产税改革试 点范围。我国已经 进入人口老龄化快速 发展阶段。 13年12月 推进农业转移人口市 民化；提高城镇建设 用地利用效率；建立 多元可持续的资金保 障机制；优化城镇化 布局和形态；提高城 镇建设水平；加强对 城镇化的管理。 中央城镇化 工作会议举行 14年03月 地产股再融资正式开闸 中茵股份、天保基 建再融资申请获批， 预示着房地产再融 资正式开闸。 14年11月 降息 央行两

3、年内首次降 息，贷款利率下调 0.25个百分点，贷 款折扣重新回归房 地产。 15年03月 加快构建新型农业经 营体系，引导土地经 营权规范有序流转， 推进农村集体产权制 度改革，开展赋予农 民对集体资产股份权 能改革试点，稳步推 进农村土地制度改革 试点。进一步推进城 镇化建设。 15年04月 二套房贷款首付比 降至四成 央行、住建部、银监 会联合下发通知，对 拥有一套住房且相应 购房贷款未结清的居 民家庭购二套房，最 低首付款比例调整为 不低于40%。使用住 房公积金贷款购买首 套普通自住房，最低 首付20%。 行政区划 兰州市是甘肃省会，西北第二大城市，黄河明珠，地处黄河上游，两山夹一河

4、的带状 盆地，受地形影响，以黄河为依托，呈东西轴线式发展。而永登作为兰州最大的一个行政 单位，东邻皋兰县和景泰县，西靠青海省民和县，南接兰州市红古区和西固区，北通宁夏、 内蒙古，是丝绸之路的门户，亚欧大陆之要冲。 行政区划：苦水镇、中川镇、树屏镇、红城镇、龙泉 寺镇、大同镇、中堡镇、城关镇等18个乡镇构成。 人口规模：总人口约55万，城区人口20万左右。 城市面积：总面积6090平方公里，中心城区面积 4,000,000平方米。 城市化率：约40% 兰州市城区人口密度偏大，目前县区、新城规模化建设，城市化水平显著提高，正处于快速城 市化过程中，房地产发展宏观环境健康。 永登县 城市规划 “四个

5、片区、六个组团、四条轴线、东居西工”的城市空间布局,进一步推动永登区域经济 结构的调整加快生态环境建设和城市基础设施建设，促进商业、教育、科技的发展。 银河 MALL 老城区组团 老城区 新城组团 新城区 满城组团 渡槽组团 河西工业区组团 河西工业区 （永登城西大通河连城镇附近） 槽南组团 北城区 经济发展 永登县宏观经济环境总体平稳健康发展，但整体水平较低。固定资产投资平稳增长。2014年， 全县完成固定资产投资62.12亿元，比上年增长21%，呈现平稳增长势头。其中：项目投资完成51.57 亿元，比上年增长5.21%；房地产开发完成投资10.55亿元，比上年增长354.50%。 从产业结

6、构看，二产回落、三产增势强劲。2014年，投资的三次产业结构比为6.39:38.95:54.66。其中：第 一产业完成投资3.97亿元，比上年增长158.97%；第二产业完成投资24.19亿元，比上年增长3.152%；第三 产业完成投资33.96亿元，比上年增长134.56%。 2014年城镇居民人均收入增长特点：工资性收入11197元，增长11.1%；经营性收入比上年增长24.1%；转 移性收入为3358元，比上年增长7.7%；财产性收入比上年增长5.3%。 农村居民人均纯收入的特点：工资性收入为4345元，比上年增长12%；家庭经营净收比上年增长15.8%；财 产净收入比上年增长22.1%

7、；转移净收入比上年增长13.7%。 2014年城镇居民人均消费支出为11872元，比上年增长17.1%；农村居民人均生活消费支出为6018元，比上 年增长23.8%。 经济发展 2014年城乡居民收入构成2014年城乡居民收入增长率% 资产投资 固定资产投资平稳增长。2014年，全县完成固定资产投资62.12亿元，比上年增长21%，呈现 平稳增长势头。其中：项目投资完成51.57亿元，比上年增长5.21%；房地产开发完成投资10.55亿 元，比上年增长354.50%。 （一）从项目完成情况看，亿元大项目支持投资快速增长。2014年，亿元以上项目32个，完成 投资48.05亿元，占总投资的77.

8、36%，比上年增长39.35%。 区域特征小结 典型商业县，二、三产业强势，经营性收入占主导 缺乏发展性区域主导产业，经济发展动力不足 但县城整体城建水平低，商业氛围不强且较凌乱 政府城市改造及扩容意向强烈 商业地产概况 Chapter.2 商圈分布 区域型商圈：永登金街、以新区为主的茶楼、KTV等娱乐会所； 核心商圈：大十字商圈（东西解放街、和平街，南北民主街、胜利街）； 特色专业市场：一家人综合超市、供销商城、温州商城、永登家电超市、西太华； 目前永登主要商业集中分布在城关镇，城关镇是商业发展较为成熟的区域，而新区商业较为单一，并 没有形成规模，也没有形成一定影响力的商圈。 永登 金街 现

9、有商铺62家，主要以服饰品牌为主 新区 商业 现有商业项目主要以KTV、茶楼、餐饮为 主 大十字 商圈 现有商业主要以服饰品牌为主 现有优质项目个数：2个 代表项目：供销商厦、华悦大厦 胜利街 华光商圈 北街 商业 暂无优质项目供应 代表项目：一家人综合超 市 暂无优质项目供应 沿街商业主要以自建物业 和餐馆为主 无代表项目 客运 中心 永登一中永登一中 银河MALL国 际商业中心 商圈分析 现有及未来供应情况 根据各主要商圈供应量统计结果看，永登各主要商圈现状供应量超过24万平米，未来已知商业供 应总量在11万平米以上； 现有优质商业占现有商业总供应量的13%，占比很低，未来优质商业还有较好

10、的发展空间； 从数据来看新区的优质商业占比较大，但主要消费群体却在老城区，目前商业综合体的发展仍然 是一种趋势。 商圈名称 现有商业 总供应量 （平米） 现有优质 商业供应 量（平米） 现有商业中优 质商业占比 （%） 现有代表商业 未来已知商业 供应量 未来已知代 表商业 客流状况 商铺平均租金水平 （元/月/平米） 永登金街13,870400028% 森美购物超市 双虎家私 无无较少 37-54 （其中最低20，最高125） 大十字商圈21,040500024%隆富商厦无供销商场密集 45-100 （其中最低7.5，最高150） 北街商业10,868240022% 亿家人综合 超市 无无较

11、少 34-110 （其中最低30，最高166） 青龙路 滨河路 61,593800013% 昊锐汽车贸易 兴勇小区裙房 70,000银河MALL较少 19-58 （其中最低7，最高60） 新区商业134,37113,20010% 西太华 佳永裙房商业 44,000 兆峰 西太华 较少 34-84 （其中最低10，最高120） 合 计241,74232,60013%114,000 商圈分析 现有各商圈代表品牌分析 快销品牌在永登发展并不理想，主要是因为永登县整体商业水平较低，多为单一区域性商圈，商用物业 设施多已陈旧，不能满足现代大型连锁品牌商家的入住要求，城市商业有待整体升级改造。 永登维持着

12、单核商圈的格局，城市商业主要集中在老城区大十字一带；其它区域的边缘商业布局较为分 散，就新区而言多以临街商铺和社区商业形式出现，极度缺乏大型集中式商业来满足本区域常驻居民的 综合性购物需求。 商圈名称现有优质商业供应量 （平米） 现有代表优质商业现有优质商业代表服装服饰品牌 永登金街4000森美购物超市 双虎家私 柒牌、爱登堡、乔丹、森马、波司登、美特斯邦威、都市丽人 大十字商圈5000隆富商厦无 北街商业2400亿家人综合超市低端散货无品牌 青龙路 滨河路8000兴勇小区裙房商业无 新区商业13,200 西太华 佳永裙房商业鄂尔多斯、深蓝友谊珠宝行、利郎 政策：兰州房地产政策出现相对宽松迹象

13、，有利于整体市场发展！ 城市：城市处于升级期，地县房地产市场迎来新的转折点！ 土地：供应和成交急剧增加，新兴领域成热点，市场发展看好! 市场：城区商业无规划，分布杂乱，存在很大整合空间！ 竞品：实时监控，资源整合，取其所长，避其所短！ 兰州商业地产市场步入快速发展前期 ，也是黄金时 期，整个行业将是大有所为的一年！ 小结 银河项目优劣势 Chapter.3 项目优势 永登县下辖18个乡镇，其中城关镇是永登的政治、经济、文化中心。永登县所辖县区都有本身的商业集中区 域，但是县区的商业仅集中在城区，区域面积小，商业业态和商业功能比较单一，其辐射范围多只限于所属的行 政区内。 银河MALL项目距传统

14、商业集群均较近，商业体量庞大，整合后可涵盖所有业态这是项目优势之一；经过科 学规划和合理布局后将成为新的商业中心；商业综合体的定位将填补永登县的空白，成为真正城市中心。 银河MALL国 际商业中心 大十字 商圈 永登 金街 客运 中心 县一中 县医院 新区 商业 项目劣势 一、项目为体现体验式消费的特点，增大了人文景观及公共区域的面积，可能为后期租售造成 压力。 二、项目单层面积较大，在客流牵引方面有较大难度。 三、项目地不属于传统商圈内，且位于国道沿线，区位不占优势。 银河项目建议Chapter.4 城市综合体 所谓城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱 和交通

15、等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存相互 助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 利用永登县商业布局凌乱，品牌参差不齐的乱象，整合优势业态及优质品牌，满足 消费者对品质化生活及品牌追求的同时，引领永登商业发展进入新世代。 银河项目功能定位建议 银河猫 城市心 银河猫：取自银河MALL的谐音，便于记忆，带给消费者极大的亲切感，后期设计 吉祥物时便于统一，且能加深消费者对银河MALL的良好印象。 城市心：城市中心的简称，寓意项目开业后必将成为永登的购物、休闲、娱乐、美 食、生活、商业中心。体现了银河MALL的自信及舍我其谁的霸气。 银河项目主题定位建议 不曾有 不再有 THANKS