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1、香港專業議會,物業管理的發展及機遇,物業管理的發展及機遇,講者：馮國雄 香港內地經貿協會物業及設施管理委員會主席 香港地產行政師學會執行委員會委員 香港信和物業管理有限公司副總經理,內容,1. 導言 6. 現時情況及困難 2. 物業種類 7. 如何面對困難 3. 服務內容 8. 機遇 4. 行業特點 9. 如何作好準備 5. 現今行業的變化 10. 中港兩地物管的分別,1. 導言(i),1950年代 經濟處於戰後發展初期 九龍石硤尾大火 政府建臨時房屋 從英國聘請物業管理人加入政府,1960-1970年經濟改善 需求更好的居住環境 第一個大型私人房屋計劃 美孚新邨 私人物業管理公司很多 现时香
2、港物業管理公司協會(約80個會員),1. 導言(ii),2. 物業種類,住宅 (包括單幢樓及屋苑) 商場/購物中心 寫字樓 工業大廈/工貿大廈 其他設施 - 康體中心、學校、展覽中心、街市等,3. 服務內容,傳統及基本的內容 *公用地方及設施的管理 - 保安服務 - 清潔服務 - 維修保養服務 - 園藝綠化,4. 行業特點,相對穩定的行業 不是賺大錢的行業 需要員工細心、不怕麻煩及願意與人溝通的行業 是能夠促進社區和諧的行業,5. 現今行業的變化(i),傳統的概念 社會的改變 市場的改變 市場競爭劇烈 多元化服務,5. 現今行業的變化(ii),傳統的概念 * 共用地方、共用設施 * 各業主共同
3、擁有公共設備/設施 各業主共用/共用各項設施/服務 * 業主及物業使用人為聘用者 * 物業管理公司為受聘者,5. 現今行業的變化(iii),社會的改變 * 政府倡導及加強宣傳教育，市民意識提高 * 法例修定及施行，行業更規範 * 經濟改善，市民生活質素提高 * 物業管理 物業服務,5. 現今行業的變化(iv),社會的改變 物業管理 物業服務 管理處 客戶服務中心,5. 現今行業的變化(v),市場的改變 * 物業管理公司数量多 * CEPA IV 容許香港公司將其香港所管理面積計算在內地公司資質評定內 * 競爭明顯越來越大、利潤下降,5. 現今行業的變化(vi),市場競爭劇烈 * 減收酬金、服務
4、費 * 提供各種增值服務 * 訂下各項服務承諾 * 多元化發展： 地產代理、租務管理、資產管理,5. 現今行業的變化(vii),市場競爭劇烈 物管企業 * 免費消毒殺蟲服務 * 贈送大廈設施(如:保安系統、空調 機等) * 合約期內免收部份酬金/服務費 或回贈部份酬金/服務費、等等,5. 現今行業的變化(viii),多元化服務 管理處 * 提供交通工具往返屋苑 * 代送報紙 * 代收發傳真 * 雨傘外借 * 維修工具外借 * 提供預備早餐/夜宵服務等,6. 現時情況及困難,企業的入行門檻低，無資質的要求 競爭激烈，出現減價戰 經理人酬金越來越低 經濟不景，業主以收費作為選擇標準 員工流動性大，
5、影響服務質素 屋苑事務趨政治化,7. 如何面對困難,加強客戶服務，要求員工對客戶有禮貌及耐性 要為客戶提供多元化及全面的服務 恪守專業要求，不做違反專業的事情招攬足夠專才 加強員工培訓，做好企業內部基礎工作 儘量以酬金制作為收費標準，減低虧損風險 為客戶提供更多的服務內容，朝資產管理方向發展,8. 機遇(i),往內地發展 主要城市 - 北京、上海、廣州、深圳 其他城市 -天津、成都、重慶、南京、大連、 東莞、昆明、武漢等等,8. 機遇(ii),往內地發展，因為內地：- 房地產發展項目數量多 物業管理需求大 有經驗的人才求過於供 願意支付高酬金及工資,9. 如何作好準備,學習普通話 認識內地溝通
6、文化 瞭解行業法規 與相關政府主管部門多作聯繫 發揮經驗所長，培訓員工 建立制度，加強監察,10.中港兩地物管的分別(i),六個方面比較 1. 概念 4. 專業資格 2. 物業種類 5. 財務管理 3. 法律 6. 維修及保養,10. 中港兩地物管的分別(ii),概念方面 香港 業主/住戶願意繳交管理費 公用地方及設施 大廈各項收支均為大廈管理帳項 管理公司只收取經理人酬金作為利潤 購買保險以減低風險,10.中港兩地物管的分別(iii),概念方面 國內 業主/住戶比較不願意繳交管理費 發展商售樓後仍然認為擁有物業 大廈帳內之盈餘歸物管公司作為利潤 沒有購買保險概念,10.中港兩地物管的分別(i
7、v),物業種類方面 香港 住宅 (包括單幢式及屋苑) 商場 / 購物中心 寫字樓 工業大廈 / 工貿大廈 其它設施 康體中心、學校、展覽中心、街市等,10.中港兩地物管的分別(v),物業種類方面 國內 住宅小區 辦公樓 商場,10.中港兩地物管的分別(vi),法律方面 香港 (i) 成文法例 (Ordinance) 房屋條例(第283章) 建築物管理條例(第344章) 業主與租客(綜合)條例(第7章) (ii) 普通法的案例(Precedent),10.中港兩地物管的分別(vii),法律方面 国内 全國性的法律/法規： 例如 : 物業管理條例 物權法 各省、市的地方性法規： 例如： 深圳經濟特
8、區住宅區物業管理例 北京居住社區物業管理辦法,10.中港兩地物管的分別(viii),專業資格方面 香港 註冊專業房屋經理 (RPHM) 香港房屋經理學會專業會員 (HKIH) 英國特許房屋經理學會專業會員 (CIH),10.中港兩地物管的分別(ix),專業資格方面 國內 建設部 - 物業管理員上崗證 - 物業管理部門經理上崗證 - 物業管理企業經理上崗證 - 註冊物業管理師 (與人事部聯合推出) 勞動及社會保障部 - 物業管理員 - 物業管理師,10.中港兩地物管的分別(x),維修保養方面 香港 預防性及定期性的保養 較注重日常之保養維護 樓宇壽命較長 國內 需要時作維修、更換 保養較忽視 樓宇損耗較嚴重,- 完 -,未盡之處 請指正,
