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1、物业管理基本面知识培训4物业管理与购房3什么是物业管理?从哪些方面了解?3跟物业管理公司的委托合同要写些啥?4在成立业主大会之前，由谁选聘物业管理企业5物业管理与交楼5拿到了新房钥匙，怎样验收新房?5物业管理与入住6即便是自己家，也还有一些事情不能做?6物业管理区域内不受欢迎的行为有哪些?6出现物业管理纠纷，我该怎么办?7物业的装饰装修与维护物业的装饰装修与维护7进行室内装饰装修工程，也要申报?7装修合同包括哪些内容?8进行房屋装修时，有哪些事情不可以做?9住宅正常情况下，各部位的保修期如何确定?9邻居之间10住宅相互毗邻的业主(使用人)如何友好相处?10因装修造成其他业主受损，装修入是否需要
2、赔偿?10对产权不属于自己的毗连房屋要承担什么义务?11物业的保修与责任12正常情况下，如何有效地获得室内装饰装修的保修？12房屋出现问题，界定修缮责任的标准是什么?12预防火灾业主有责13有效预防火灾，业主该做些什么?13物业管理收费13空置的物业是否要缴交物业管理费，是否由我们分摊?13业主不交物业管理费的处理是怎样的?14租户欠交的物业管理服务费是否由业主承担?14供水、供电、有线电视等费用如何收取?15业主委员会业主与物业使用人16我到底算不算业主?16业主应该享有哪些权利和义务?16哪些属于物业的使用人?17物业使用人的权利与义务如何确定?18业主大会18如何成立业主大会?18业主大
3、会是什么?它有什么职责?19怎样召开业主大会?19什么情况下，业主大会的决定有效?20业主委员会的筹备业主委员会是如何组成的?20什么情况下可以成立业主委员会?21业主委员会主要有哪些职责?21业主委员会换届选举要经过哪些程序?22当业主委员会委员要符合什么要求?22哪些情形下不能担任业主委员会委员?23业主委员会委员或秘书可不可以支付酬金?23业主公约24何谓业主公约，它有什么作用?24业主大会、业主委员会怎样配合居民委员会的工作?25物业管理招投标25为什么物业管理要实行招投标?25前期物业管理招投标方式有哪些?26物业管理招投标是在什么情况下进行的?26在招投标中如何选择物业管理公司?2
4、7物业管理公司交接时，如何移交资料?27能否在物业管理委托合同期内更换物业管理公司?28专项维修资金28专项维修资金用来做什么?28房屋有哪些部位是属于所有业主共用的?29房屋共用的设施设备有哪些?29专项维修资金是怎样建立的?30专项维修资金由谁交？交多少？30使用专项维修资金由谁决定?有问题时找谁?31物业管理与购房什么是物业管理?从哪些方面了解?发叔是一大型国有企业退休干部，今年52岁，有一个儿子，叫法伟，人们都管他叫发仔。多年来，发叔一直为儿子的读书、就业、婚姻、买房操劳，不敢为自己想太多。儿子发仔从广州一家大学物业管理专业毕业后，先是在一家物业管理公司实习，经过自己的努力与奋斗，现在
5、担任这家物业公司的副总经理。儿子有出息了，发叔心里藏了近二十多年的购房梦，又逐渐清晰起来。昨天跟发仔一提，不料，发仔想都没想就说明天带他去看房。第二天，发仔便轻车熟路地把发叔载到了一个小区的售楼部。只转了一圈，发叔就喜欢上了这个小区，想掏钱落定。“这个楼盘的质素是不错的。”发仔说，“可是，物业管理服务费比其它的楼盘要贵一点!”发仔提醒道。这回轮到发叔不懂了，问道：“物业管理是干什么的?”发仔说道：“物业管理，就是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。”那我该从哪些方面去了解
6、物业管理呢?”发叔又问道。 比如物业管理公司的信誉及企业资质，服务内容，服务标准，收费、停车场及其他公建配套所有权、使用权及收费，前期物业管理服务合同的主要内容，维修资金的缴交责任、标准及业主临时公约等。”发叔说：“物业管理涉及的内容还不少呢，看来我得要认真了解了解。”物业管理究竟提供哪些服务?自从那一次看了房之后，发叔对物业管理便多了几个心眼，有事没事总爱拿着物业管理方面的书来翻看一番。平时碰到有不明白的地方，总不忘向发仔请教。“阿伟呀，既然这个物业管理公司要向我们收费，那么他要帮我们做一些什么样的事情瞒呢?”发叔突然向正在吃饭的发仔问道。“物业管理服务通常要为业主提供：建筑物及其附属共用设
7、施、设备、场地的养护与维修；绿化、环境卫生管理服务；安全防范服务；车辆停放及其场地的管理；高层楼宇增设的服务项目；物业档案资料的管理；业主和使用人委托的其他服务事项。”发仔不愧是物业管理专业毕业的高材生，专业知识熟记于心，讲起来一套一套的。“给我讲详细点嘛。”这么多内容，发叔一下子理解不过来。“比如，消防设施、供电线路、路灯、电梯、这些大家共用的设施设备的维护与修理都属于物业管理公司的职责范畴。另外，小区的环境卫生，园艺绿化，以及公共秩序的维护等，这些也是物业管理公司所要做到的。”发仔详细地为发叔讲解。“除此之外，他们还必须管理小区的物业档案资料和业主或使用人另行委托的其他服务事项。对吧?”发
8、叔总算反应过来了，接口道。“是的!”发仔笑着说。“那什么是另行委托的其它服务呢?”发叔不解地问道。“比如业主要出国了，那么他的物业可以委托物业管理公司代为租赁或出售等。但业主要另外向物业管理公司支付劳动报酬。”发仔说。“那物业管理公司干的活还真不少呢。”发叔感慨的说。跟物业管理公司的委托合同要写些啥?这一天，发叔在报纸上看到一篇新闻报道：一个姓李的业主因楼上住户卫生间地面渗水，多次要求物业管理公司解决，可物业管理公司却总以合同未注明此项服务为理由而拒绝。该业主一怒之下，向法院提起诉讼。看到这，发叔立马想到自己，急忙给发仔打了一个电话请教：“儿子呀，我就要买房了，你看这个与物业管理公司的委托合同
9、要写些啥?”这个问题对于物业管理公司副总经理的发仔来说，简直就是小菜一碟：“国家物业管理条例规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务的合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利与义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”发仔怕阿爸不明白，又接着说：“其中，服务内容以及服务要达到的量化标准和收费标准、方法，这两点是最为重要的，就拿环境卫生服务内容来说，每天物业管理公司对每一区域、位置，具体到清洁的时间、次数、方式等都必须在合同中一一明确。物业管理公司是按合同办事，合同以外的服务项目，物业公司有权拒绝。”发
10、仔不厌其烦地给发叔讲解，生怕漏掉一点。“合同除在限定双方责任及义务的同时，双方违约责任及解决纠纷的途径，以及在什么情况下可以终止合同，这也非常重要吧?”在听发仔长篇大论了一番后，发叔好不容易逮住一个发挥的机会。“是的，老爸真聪明!不过上面所讲楼地面渗水问题，如果属保修期限和保修范围的，由建设单位承担保修责任。否则，当事人任一方司向房屋安全鉴定部门申请，对房屋进行地面渗水责任的鉴定，然后由责任人负责维修并支付维修费用。”发仔笑着说。购房时，建设单位是否应向业主出示临时公约?上次，发叔和发仔一同看中了一套房子，这天发叔带了钱，想去下定。谁知交钱的时候，售楼人员拿了一份业主临时公约给发叔看，公约中对
11、业主做了许多规定，吓得发叔没敢交钱，心想还是问清楚发仔再说。发叔急急忙忙回到了家，刚好发仔在家，发叔进门就问发仔：“阿伟，临时业主公约是怎么回事啊?”本来发叔去下定金的时候是叫发仔陪他一起去的，但是当时发仔实在是没空，现在看见发叔那风尘仆仆的样子，发仔心里有点内疚，忙去倒了一杯水给发叔：“老爸，你先喝口水，坐下，我慢慢说给你听。”说着拉发叔坐到沙发上：“按规定，建设单位在销售物业之前，必须制定临时业主公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。”“这样说来，业主临时公约还是对业主有利的喽?”发叔说。“当然啦，因为国家明文规定
12、：建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。“那是不是还规定了建设单位在卖房子前必须明示公约啊?”发叔又问道。“对呀，建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明，而物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。”“我还以为建设单位的业主临时公约是个陷井昵，吓得我都不敢交定金了。”发叔说完便自我解嘲地呵呵笑起来。发仔对发叔的想象力也忍俊不禁。在成立业主大会之前，由谁选聘物业管理企业这是发叔第六次进发仔房间了，发仔还在奋笔疾书地忙着。在这之前，发叔进了几回发仔的房间，但每次发仔都在埋头苦写，只好忍住破口而出的冲动，悄悄地退出房
13、间。这次是忍无可忍了，大声叫道：“阿伟，你忙完没有啊?”谁知，发仔忽然大笑起来：“老爸，我早忙完了，只是觉得欣赏你那忧国忧民的样子实在是一大快事啊，哈哈。”“你连老爸都耍!”发叔脸一沉。“老爸，开开玩笑而已嘛，别气哦，请问有什么事可为父亲大人效劳?”发仔依然忍不住一脸笑意。“选聘物业管理企业似乎都是业主大会的事，那没有成立业主大会的，由谁选聘物业管理企业呢?”发叔“大人不计小人过”。“哦，这个问题呀，简单。”发仔自大地说：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位负责选聘物业管理企业。”“原来如此，我还以为业主委员会没成立就没有物业管理呢。”发叔的气消了一大半。“一个小区是不可能没有物
14、业管理的。”发仔笑着接道：“建设单位选聘好物业管理企业后，还应当与物业管理企业签订书面的前期物业服务合同。”以后成立了业主大会就可以由业主大会重新选聘物业管理企业,对吧?”发叔把刚才的不快抛到了九霄云外。“对极了.嗯,老爸,还有问题吗?”发仔笑道。“暂时没有，想到再你。我现在有约。”发叔高兴地边说边走出去。物业管理与交楼拿到了新房钥匙，怎样验收新房?发叔之所以能下定决心掏定金认购，并从银行取出储蓄款交付首期，一是发叔对自己的眼光很有信心，二是因为楼盘各方面的条件特别好，更重要的是有发仔把关。这不，发叔一大早就把发仔拉去售楼部，要发仔陪他去验收房屋。一路上，发叔的心上下翻腾，毕竟二十多年的愿望就
15、要实现了，怎能不激动呢?不过，发叔还是没有忘记向发仔提问题：“你说，等我拿到新房钥匙去验收房屋，应该从哪些细节着手呢?”“首先，看门窗。看每扇门是否能顺利开合，看窗与混凝土接口是否有缝隙，开合是否顺畅；第二，看地板有无松动、发霉、爆裂、穿壳等现象；第三，看屋顶有无裂缝、麻点、隆起、渗水等现象；第四，看墙身有无隆起或空壳；第五，看坐厕的下水是否顺畅，有无滴漏等异常情况；第六，看卫生问及厨房地面有无积水、倒流水和渗漏；第七，看所有电器开关、插座、总电闸的情况。”“唉呀，你说这么多细节，我也一时记不住，干脆你到现场再说吧。”发叔听了发仔的一大串回答后，感觉脑袋还是空空的。“三句不离本行嘛。”发仔自我解嘲道：“不过，我先说一遍，一会儿你也好提醒我嘛。“这倒也是。验收新房可完全是细活，马虎不得，世上可没有后悔药吃啊。”发叔可是个细心的人。物业管理与入住即便是自己家，也还有一些事情不能做?发叔买房入住后的第二天就去拜访邻居老王。老王端茶倒水，非常热情，临走还一脸慎重地告诉发叔：“你住进去以后，千万不能在天台上乱搭东西，上次就有人因为这样被罚款了。
