《物业管理实务培训相关知识》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理实务培训相关知识（235页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、物业管理实务,全国房地产行业培训中心 张弘武,应试有关问题,一、一般问题 1.信心 2.命题 3.复习,二、该门课程的特点,（一）操作性强 （二）实践性强 （三）歧义,（四）突出灵活性 1.不能硬性记忆 2.活用基本原理 3.不拘泥参考书 （五）难度大,三、参考资料,（一）主要内容 1.大纲 2.参考书物业经理实务 3.相关法规,（二）参考书与试题的关系,1.直接以教材中的语句命题 2.使用教材所涉及的概念和内涵 3.以大纲为准,四、授课思路,（一）串讲教材 （二）容易命题的能力点和知识点 （三）答题思路,（一）串讲教材,1.归纳 2.解释 3.总结,（二）容易命题的能力点和知识点,1.工作的
2、内容 2.行为的主体 3.职责范围 4.行为的客体 5.关键数字 6.基本概念的灵活应用 7.行为时点,（三）答题注意事项,1. 理解题意 2.分清各选项差别 3.选择最能接近题意的答案 4.注意不要受地方法规干扰 5.日常管理经验不一定都能成为答题依据,五、怎样读书,（一）第一遍 通读 目标：理解 （二）第二遍 带着问题读 目标：给书后的问题找到答案 （三）第三遍 分主次 目标：标注难易和知识层次 （四）第四遍 设问 目标：按书上的内容自己命题 （五）第五遍 归纳应该记忆的内容 目标：关键词、数据、概念、流程,第一章 物业管理企业的设立和组织机构,一、考试目的 二、基本要求 三、要点说明,第
3、一章 物业管理企业的设立和组织机构,一、考试目的 二、基本要求 三、要点说明 四、容易命题的能力点和知识点 五、值得注意的问题,一、考试目的,本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理企业类型、特征、设立程序、内部组织机构设置以及物业管理相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。,二、基本要求,1.掌握： 物业管理企业的设立程序，物业管理企业的组织机构及其职能。 2.熟悉： 物业管理企业主要特性、组织结构形式，物业管理企业资质管理制度。 3.了解： 物业管理企业主要类型，物业管理企业组织结构设计的要求和主要影响因素。,三、要点说明,（一）物业管理企业的类型及特征 （二）物业管理企业的常见模式 （三
4、）物业管理企业的设立程序 (1)工商注册登记 (2)资质管理 （四）物业管理企业的组织形式与机构设置 (1)物业管理企业的组织形式 (2)物业管理企业组织机构设置的影响因素 (3)物业管理企业组织机构设置的要求 (4)物业管理企业职能机构及其职责,（一）物业管理企业的类型及特征,分类方法 （1）按照投资主体的经济成分来划分 （2）按股东出资形式来划分,（1）按照投资主体的经济成分来划分,1）全民所有制物业管理企业 2）集体所有制物业管理企业 3）民营物业管理企业 4）外资物业管理企业 5）其他物业管理企业,（2）按股东出资形式来划分,1）物业管理有限责任公司 2）物业管理股份有限公司 3）股份
5、合作型物业管理企业,三、要点说明（物业管理企业的类型及特征）,概念 物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。,（一）物业管理企业的类型及特征,特征： 独立的企业法人 属于服务性企业 具有一定的公共管理性质的职能,特征,（1）独立的企业法人 物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。,特征,（2）属于服务性企业 物业管理企业的主要职能是通过对物业
6、的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值（目的）。因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。,特征,（3）具有一定的公共管理性质的职能 物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。,（二）物业管理企业的常见模式,（1）房地产建设单位的附
7、属子公司或部门 （2）独立的物业管理企业 （3）物业管理集团公司,（三）设立程序,工商注册登记,资质审批,资质管理,企业名称；公司地址；注册资本；股东人数和法定代表人；公司人员；公司章程,注册资本；专业人员；职业资格；管理类型和规模（计算）；管理业绩,守法；履约；信用,（四）物业管理企业的组织形式与机构设置,组织形式 （1）直线制 （2）直线职能制 （3）事业部制 （4）矩阵制,（四）物业管理企业的组织形式与机构设置,组织机构 （1）要求 1）按照规模、任务设置 2）统一领导、分层管理 3）分工协作 4）精干、高效、灵活,三、要点说明,（2）组织机构设置 1）总经理室 2）人力资源部 3）行政
8、管理部 4）财务部 5）品质管理部,6）市场拓展部 7）经营管理部 8）工程管理部 9）安全管理部 10）环境管理部,四、容易命题的能力点和知识点,（一）物业管理行为主体 （二）企业设立程序（要件） （三）主管部门 （四）资质等级条件,五、值得注意的问题,（一）注意量化的内容 （二）灵活运用资质等级条件 会计算 （三）“物业管理相关法规”涉及的范围 （四）参考教材的问题,物业管理企业资质管理办法,第八条 一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。 二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下
9、住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。,第二章 物业管理招标投标,一、考试目的 二、基本要求 三、要点说明 四、容易命题的能力点和知识点 五、值得注意的问题,一、考试目的,本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理招标投标相关法规和物业管理招投标内容、步骤、要求，以及物业管理方案编写等知识的掌握程度和综合运用能力。,二、考试基本要求,1.掌握： 物业管理招标投标相关法规，物业管理招、投标的内容、步骤和要求，物业管理投标文件及方案的编写。 2.熟悉： 物业管理招标的条件和程序，投标的策略和技巧。 3.了解： 物业管理招标投标的基本要求与原则。,三、要点说明,（一）物业管理招标投标及其
10、特点 （二）物业管理招标投标的原则与要求 （三）物业管理招标投标的策划与实施 （四）物业管理招标的类型 （五）物业管理招标的方式 （六）物业管理招标的内 7物业管理招标的条件与程序,8物业管理投标的条件 9物业管理投标的程序 10物业管理投标的策略技巧 11制定物业管理方案 (1)制定物业管理方案的一般程序 (2)制定物业管理方案的要求 (3)物业管理方案的基本内容 (4)制定物业管理方案的要点及方法,三、要点说明,（一）物业管理招标 （二）物业管理投标 （三）分类 （四）特点 （五）方式,（六）内容 （七）程序 （八）招标条件 （九）投标文件 （十）方案,（一）物业管理招标,（1）概念 是物
11、业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业的所有权人（以下简称招标人）根据物业管理服务的内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。,（一）物业管理招标,（2）主体 物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门)。,（二）物业管理投标,（1）概念 物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。,（二）物业管
12、理投标,（2）主体 物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司(以下简称投标人)。,（三）物业管理招标的分类,按物业类型划分 住宅 商业 工业 非住宅 办公楼 公用基础设施,按项目服务内容的实施划分,按招标主体的类型划分 按项目服务的内容和方式划分,（四）特点,（1）物业管理招标投标具有明显的综合性特点 （2）根据具体情况采取有差异的方式和策略 （3）具有一定的行业特殊性 1）招标主体的特殊性 2）物业管理服务内容的特殊性,（五）物业管理招标的方式,（1）公开招标 （2）邀请招标,（六）物业管理招标的内容,（1）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容 1)对投标物业的
13、规划设计提供专业的合理化建议 2)对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见； 3)对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现场进行必要监督 4)提出投标物业的其他管理建议； 5)参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见 6)设计物业管理模式，制订员工培训计划； 7)对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案 8)建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案 9)办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。,（六）物业管理招标的内容,（2）常规物业管理招标内容 1)项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等； 2)房屋
14、及共用设施设备的管理 3)环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等 4)客户管理、客户服务和便民措施 5)精神文明建设 6)物业的租赁经营 7)财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。,（七） 程序,成立招标领导小组,编制招标文件,发放招标文件,公布招标公告发出投标邀请,接受投标文件,投标申请人的资格预审,成立评标委员会,开标、评标和中标,（1）招标程序,（七） 程序,（2）投标程序,获取招标信息,项目评估与风险防范,准备投标文件,登记并取得招标文件,接受招标方的资格审查,送交投标文件,参加开标、现场答辩和评标,签约并执行合同,（八）物业管理招标条件,
15、（1）主体条件 1）业主委员会经业主大会授权 2）建设单位必须符合相应的其他条件 3）重点基础设施或公用事业物业必须经相关产权部门的批准、授权,（八）物业管理招标条件,（2）项目条件 1）一定规模 2）住宅以及与其同一区域的非住宅 第九条 招标项目按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，应当先履行审批手续，取得批准。 招标人应当有进行招标项目的相应资金或者资金来源已经落实，并应当在招标文件中如实载明。招标投标法,（九）投标文件,(1)投标文件编写的基本要求 1)使用国家统一的行业标准计量单位 2)使用统一的货币 3)使用国家统一颁布的行业标准与规范 4)使用准确的表述方式 5)确保资料的真实性
16、,（九）投标文件,(2)投标文件编写中应注意的问题 1)确保填写无遗漏，无空缺 2)不可任意修改填写内容 3)填写方式规范 4)不得改变标书格式 5)计算数字必须准确无误 6)报价合理 7)包装整洁美观 8)做好投标文件的保密措施,（十）物业管理方案的制订,（1）制订物业管理方案的一般程序 （2）制订物业管理方案的要求 （3）制订物业管理方案的要点及方法,（1）制订物业管理方案的一般程序,1)组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订。 2)对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。 3)根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。 4)确定组织架构和人员配置。 5)根据物业资料及设施设备技术参数、组织架构及人员配置、市场信管理经验等情况详细测算物业管理成本。 6)根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。 7)测算物业管理服务费用(合同总价和单价)。 8)对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。 9)排版、印制、装帧。,（2）制订物业管理方案的要求,1)物业管理方案的内容、格式、投标
