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1、第 1 页 共 196 页 物业接管验收 手 册 编制： 日期： 审核： 日期： 批准： 日期： 第 2 页 共 196 页 目 录 第一章 验收程序 1 第二章 接管验收应检索提交资料 2 第三章 物业档案资料移交 3 第四章 物业接收工程项目验收依据 6 第五章 物业工程验收流程 6 第六章 物业设施交接11 第七章 暖通空调系统验收及表格12 第八章 电气施工验收20 第九章 玻璃幕墙工程验收29 第十章 装饰工程验收30 第十一章 园林绿化工程验收32 第 3 页 共 196 页 第一章 验收程序 一、目的 规范物业验收程序，确保物业验收工作得到有效控制，以便对物业进行全面接管，保证物
2、业入住工 作顺利进行。 二、适用范围 适用于 物业管理有限公司（以下简称公司）所承接的物业的验收，与房地产开发商的交接。 三、职责 1.物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后，总经理负责指定主管人员，各职能部门负责人及专业 的技术人员组成验收小组。 2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术 检验资料的验收。 3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备，按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的 安装数量、安装位置及竣工图的验收。 4.验收小组对物业按运行系统验收，主要验收供电系统、给排水系统、供暖系统、中央空调系统、土 建工程装饰工程、给排
3、风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。 5.由总经理跟发展商办理接管手续。 四、工作程序 1.验收的准备 验收小组根据发展商提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。 2.验收的实施 (1)验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。 (2)在预验收过程中，检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回发展商， 由发展商督促施工单位进行整改。 第 4 页 共 196 页 (3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改 合格后进行正式验收。 (4)楼宇的实物验收，应注意：对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备等
4、进行全面检查，并 将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。 (5)设备的实物验收，要做到符合以下几点： 图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。 主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。 设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果对应不同类设备记录在设施、设 备接管验收清单中。 (6)对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。 (7)移交档案、资料验收：根据验收计录提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资 料交接清单中。 第 5 页 共 196 页 第二章 接管验收应检索提交资料 一、产权资料 1.项目批准文件。 2.用地批准文件
5、。 3.建筑执照。 4.拆迁安置资料。 二、技术资料 1.竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸及变更图纸。 2.地质勘察报告。 3.工程合同及开、竣工报告。 4.工程预、决算。 5.图纸会审记录。 6.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录） 。 7.隐蔽工程验收签证。 8.沉降观察记录。 9.竣工验收证明书。 10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。 11.新材料、构配件的鉴定合格证书。 12.水、电、采暖、卫生器具、电梯、中央空调等设备的检验合格证书。 13.砂浆、混凝土试块、试压报告。 14.供水、供暖的试压报告。 第 6 页 共 196 页 第
6、三章 物业档案资料移交 在实施物业管理之前，发展商应向管理公司移交关于物业的各类资料： 一、综合资料 1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件（永久） 。 2.建设许可证、工程建筑报建表（永久） 。 3.工程招、投、定标书（永久） 。 4.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件（永久） 。 5.征地批文、协议书（合同书） 、红线图（永久） 。 6.初步设计方案、设计鉴定审批文件（永久） 。 7.施工合同、施工许可证、施工执照（复印件） 、开工报告、施工量放线图表记录（永久） 。 8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书（永久）
7、。 9.工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、 地震等设计基础材料（永久） 。 10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书（永久） 。 11.工程决算书、三算表（永久） 。 l2.消防设施验收合格证（永久） 。 二、土建资料 1.主体隐蔽工程验收记录（永久） 。 2.图纸会审和设计修改变更及联系单（永久） 。 3.事故处理记录（永久） 。 4.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期） 。 5.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告（长期） 。 三、给排水、消防资料 第 7 页 共
8、196 页 1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久） 。 2.图纸会审及设计修改变更通知（永久） 。 3.事故处理及探伤记录（永久） 。 4.隐蔽工程验收记录（永久） 。 5.材料构件出厂证明及材料代换审批单（永久） 。 6.管线标高、位置、坡度、测量记录（永久） 。 7.试水、闭水试压试验记录（永久） 。 8.设备调试记录（永久） 。 9.管线清洗、通水、消毒记录（短期） 。 四、电气资料 1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久） 。 2.图纸会审及设计变更通知（永久） 。 3.事故处理及探伤记录（永久） 。 4.隐蔽工程验收记录（永久） 。 5.防雷电阴接地实测记录（永久） 。 6
9、.引下线焊接记录（永久） 。 7.材料构件出厂证明及材料代替换审批单（长期） 。 8.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录（长期） 。 9.中央空调资料、动力、通讯、有线电视资料。 五、施工图 1.总平面布置图（包括综合系统图） （永久） 。 2.建筑施（竣）工图（永久） 。 3.结构施（竣）工图（永久） 。 第 8 页 共 196 页 4.给排水、消防施（竣）工图（永久） 。 5.电气施（竣）工图（永久） 。 6.空调施（竣）工图（永久） 。 7.智能化系统施（竣）工图（永久） 。 8.通讯施（竣）工图（永久） 。 9.液化（煤）气施（竣）工图（永久） 。 10.中央空调（竣）工图（永久） 六
10、、声像资料 1.建筑前后的现状、侧、立面照片（永久） 。 2.内外景观照片（永久） 。 3.建筑小品。 4.工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像（永久） 。 5.工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。 6.其它。 第 9 页 共 196 页 第四章 物业接收工程项目验收依据 一、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、 标准） 。 二、前期施工合同（协议）制定的标准及要求。 三、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。 四、所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书，安装调试说明
11、书和设备、设备制品和主 要材料等的清单、合格证等。 五、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。 六、工程质量事故处理记录。 七、前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的） ；分项、分部、单位工程质量检 验评定记录。 八、设备试压、试运行合格报告等。 第 10 页 共 196 页 第五章 物业工程验收流程 物业工程验收移交项目 物业工程移交项目表(一) 项 目评价存在问题整改建议 高、低压配电室 主要机电配电箱 公共照明、开关、插座及配电箱 防雷接地系统 电 气 系 统 其它 燃气中央空调机组 水泵、换热器等设备 地热系统 暖通管路系统 公共区域暖通用管井 燃气设施管井 公共区域燃气设施
12、管井 楼宇排气设施 空 调 系 统 其 它 无负压供水设施及管路 公共区域生活用水管井 草坪等浇灌设施 卫生洁具等设施 排水管路等设施 公共区域排水管井 化粪池及排污设施 公共区域排污管井及管路 给 排 水 系 统 其它 第 11 页 共 196 页 物业工程移交项目表(二) 项 目评价存在问题整改建议 电梯轿厢及设备 井道底坑附属设备 曳引及其它设备 井道照明等 层站门 电气控制设备系统 电 梯 系 统 其 它 消防疏散指示灯 喷淋头、烟、温感 消火栓管路及设备 灭火器等设备 消防水池（箱） 消防电气控制设备 监控中心设备 消 防 系 统 其 它 物业工程移交项目表(三) 项 目评 价存在问
13、题整改建议 第 12 页 共 196 页 电话系统设备 楼宇电话插座等 有线电视设备 楼宇有线电视插座等 消防广播/应急广播 通 信 网 络 系 统 背景音乐 楼宇监控系统 楼宇监控用的 各种传感器等 楼宇区口服务系统 信息服务系统 智能卡管理系统工程 楼 宇 监 控 系 统 计算机网络管理系统 光感入侵报警系统 电视监控系统 出入口控制系统 电子巡更系统 安 全 防 范 系 统 车库管理系统 建筑群主干线 建筑物主干线 水平布线 综 合 布 线 楼宇工作区布线 物业工程移交项目表(四) 项 目评 价存在问题整改建议 第 13 页 共 196 页 1.主体结构： 地基 钢筋混凝土结构 砖石结构
14、 抗震性能 2.外墙及防水 墙及墙面 3.屋面： 保温隔热性能 防水性能 排水设施 面层 4.楼宇地面 5.公共楼梯 6.门窗玻璃 7.卫生间防水 楼 宇 土 建 工 程 8.其它 第六章 物业设施交接 物业设施交接书 第 14 页 共 196 页 序号交接项目型号规格数量接收意见处理结果确认 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 管 理 公 司 经办人签名： 管理公司盖章： 发 展 商 经办人签名： 发展商盖章： 第七章 暖通空调系统验收及表格 一、设备开箱检查记录 第 15 页 共 196 页 工程名称 分部（或单位） 工程 设备名称型号、规格 系统编号装箱单号
15、 设备检查 1.包装 2.设备外观 3.设备零部件 4.其它 技术文件检查 1.装箱单-份-张 2.合格证-份-张 3.说明书-份-张 4.设备图-份-张 5.其它 存在问题及处理意见 检查人员： 建设单位 （公章） 代表 年 月 日 施工单位 （公章） 代表 年 月 日 二、隐蔽工程验收记录 第 16 页 共 196 页 工程 名称 分部（或单位）工程 序号工程分项及部位单位数量检查结果 1 2 3 4 5 6 7 8 9 隐 蔽 工 程 内 容 10 验收 意见 验收人员： 建设单位： （公章） 代表 ： 年 月 日 施工单位： （公章） 代表 ： 年 月 日 三、采暖系统水压实验及调试 第 17 页 共 196 页 项 次 项 目要 求检验方法 1 热水采暖 系统 应以系统顶点的工作压力加 0.1Mpa 做水压试验，同时在系统顶点的试验 压力不小于 0.3Mpa 使用塑料 管的热水 采暖系统
