物业管理师职业资格考试资料

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1、 物业管理师职业资格物业管理师职业资格考试考试 参考论文集参考论文集 石家庄市金博瑞职业培训学校石家庄市金博瑞职业培训学校 2002 年年 10 月月 30 日日 目 录 中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析.3 试论物业管理前期介入的作用及其立法意义试论物业管理前期介入的作用及其立法意义.7 生态住宅小区的建设与管理探讨生态住宅小区的建设与管理探讨.9 试论物业管理市场结构调整的策略和途径试论物业管理市场结构调整的策略和途径.12 试论以营销为主导的经营型物业管理模式试论以营销为主导的经营型物业管理模式.16 物业管理企业的企业文化特性及其建设

2、物业管理企业的企业文化特性及其建设.19 物业管理企业靠什么赢得市场物业管理企业靠什么赢得市场.22 试论物业品牌价值战略的定位试论物业品牌价值战略的定位.26 经营经营-物业管理企业发展的必由之路物业管理企业发展的必由之路28 从开发商视角看物业管理企业的发展趋势从开发商视角看物业管理企业的发展趋势.32 试论经济转型时期物业管理的发展趋势与方向试论经济转型时期物业管理的发展趋势与方向.35 21 世纪中国物业管理发展思路初探世纪中国物业管理发展思路初探37 中国物业管理发展中若干问题的思考中国物业管理发展中若干问题的思考.41 浅淡新世纪中国物业管理的服务趋势浅淡新世纪中国物业管理的服务趋

3、势.44 关于物业管理立法重点和难点的思考关于物业管理立法重点和难点的思考.47 论我国物业管理可持续发展战略论我国物业管理可持续发展战略.52 浅析从管理物业到经营物业浅析从管理物业到经营物业.58 物业管理的品牌物业管理的品牌.62 物业管理强制权利随意谈物业管理强制权利随意谈.63 u 中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 中国的物业管理经过 20 年的发展,取得了长足的一步但仍存在诸多问题。归内起来大 致分为三个方面：一是目前物业管理的社会化程度不高,二是现有物业管理面临的现实问题, 三是当地政府行为的偏差。 一、我国物业管理的社会化程度

4、不高 物业管理行业是生产力发展和社会进步到达一定水平后所兴起的一种朝阳产业。伴随 着我国房地产业的发展,住房制度改革和住房商品化的深入,物业管理应该覆盖绝大部分的物 业。但实际上,目前我国物业管理的覆盖面太小,社会化程度低,远远不能适应社会现代化和 文明程度的需要。 1、物业管理行业发展的经济学分析 物业管理作为一种朝阳产业,提供的是一种特殊服务。这种服务不但可以使业主和用户 在商品房的消费中,享受到更多的便利和效用;同时也可以实现房产的保值和增值。作为推动 市场商品化改革进程的重要措施,物业管理可以解决长期以来房地产市场不活跃、房屋管理 滞后的瓶颈问题。因此,物业管理滞后对我国国民经济发展将

5、产生消极影响。这个问题我们 可以用图 1 中的图 A、图 B 两幅图来进行综合分析（图略）: 作为提供一种特殊服务的行业,物业管理不但可以使消费者获取效用,更可以因其对房产 的保值、增值的贡献以及其作为一种准公共用品而带来的外部经济效益使得社会的总效益 (总福利水平)上升。图 A 的 Z-Y 弧线表示社会的总生产可能性边界,其中 OA 轴上的 Z 点 代表抽象的不含物业管理服务的社会总产品生产量;OB 轴上的 Y 点则代表物业管理服务的 总生产量。W1-W2-W3 这组曲线代表社会福利曲线。这里的社会福利曲线具有无差异曲线 的各项特征，W1-W2-W3 按其距原点的距离不断提高而依次代表更高的

6、社会福利水平,即 W1WiW3;而在各条曲线之上,社会总产品(抛除物业管理服务)与物业管理服务的各项组 合具有相同的社会福利水平。从图 A 中,我们可以看出,只有在 A 点,即社会福利曲线 W2 与 社会的生产可能性边界 Z-Y 相切时,社会福利水平才可能在现有条件下达到最大。反之,处 于生产可能性边界之内的 B 点,只能达到一个低于的 W2 的社会福利水平 W1。 而物业管理的产出水平是由市场上的供求关系来决定的,这里我们用图 1 中的图 B 来显 示这一供求状况。图中 Dl 表示目前我国的物业管理市场需求,相应的 S1 则表示目前我国物 业管理市场的供给曲线,D1、SI 的交点 C 所决定

7、的是物业管理的实际生产水平 q1。q2 实质 上是市场需求与市场供给所决定的有效需求水平,通过联系图 A,我们可以明显看出,有效需 求水平 ql 只能使社会福利水平达到吭,离社会福利水平达到最大的物业管理水平 q 尚有距离。 这只有通过采取措施促使需求曲线和供给曲线同时右移来使有效需求水平逼近社会福利最 大的水平 q,即 D2 和 S2 相交的 D 点所决定的水平。 2、目前影响我国物业管理有效需求不足的主要原因 制度环境 由于历史原因,目前制约我国物业管理制度环境未臻完善主要有两个因素:一是住房商品 化比率低,二是传统的福利性分房制度尚处于改革之中。我国长期以来实行的福利分房体制 积重难返,

8、低租金、福利房、国家管的计划经济体制是现代物业管理市场化的最大障碍。虽 然近年来住房制度改革已取得很大成效,但离现代社会住房商品化的要求仍然有相当大的差 距。因此,住房制度、房管制度的改革与物业管理实际上是相辅相成、互相促进的。只有同 时进行房产改革和推广物业管理才会使二者都能顺利进行。例如,在我国经济发展水平较高 的上海,随着公有住房出售,自有住房的比例已由 33%上升到 57%,但是未售出的公房仍占相 当大的比例,这种局面极大地制约着物业管理的发展。 经济发展水平和居民收入水平较低 经济发展水平较低,表现在物业管理自身的现代化程度较低_附属设备标准低、数量少、 房屋使用维护技术含量低,这使

9、得对于专业化的物业管理的需求动机较弱。居民收入水平较 低则是制约这类地区住宅物业管理发展的现实障碍。事实上,内陆经济相对落后地区的普遍 现象是居民消费支出中食品支出比重大恩格尔系数较高。住房开支所占比重较小(福利 房制度后遗症),这种情况下再搞物业管理收回取管理费,往往被居民视为不堪负担的额外支 出。 推广物业管理这种现代化的高效管理体制,是将传统的无人管、自己管或国家管转变为 专业化、企业化的市场经济体制下的商业行为。因此,即使是相对落后的地区在这个问题上 也不能消极地等、靠。要打破那种视物业管理为发达地区高尚物业才需要的“奢侈品“的认 识误区。实际上,且我们的理论分析巳证明物业管理所提供的

10、物业管理服务产品实为业主和 用户的“必需品“。而且这种必需品作为一种准公共物品,它还给全体业主、用户乃至全社会 带来效益,提高全社会的福利水平。任何一个行业,包括物业管理,都有着很明显的规模经济 性质,即随着市场容量的扩大,在管物业规模的增加,单位管理费用有降低趋势,这是由于分工 专业化加深、效率提高所致。如图 2 所示:由于物业管理体制的推广,单位管理费用即物业管 理服务的价格水平降低,在业主和用户收入水平不变的情况下,预算线将由原来的 AB 转为现 在的 AC,这种新的均衡点 E1,位于更高的效用无差异曲线 U1 上,福利水平得到了改善。(图 2 中纵轴是抽象的抛除物业管理服务的其它商品消

11、费组合向量) 所以,面对低收入水平、低经济发展水平的地区,推广物业管理不仅具有实践上的现实性,也 有理论上的必要性。 物业管理有效供给较低 物业管理覆盖面低,市场容量小,制度环境、经济发展水平和居民收入水平低只是造成这 种状况的需求方面的原因,但实际上有效供给能力不足也是一个重要方面。供给能力不足有 三个方面的原因:物业管理企业素质参差不齐、供给结构偏差、现有价格水平较低。 物业管理企业在我国主要是通过四种途径组建起来的,即由开发公司组建的物业管理公司或 附设的物业管理部,独立组建的物业管理公司,房管所转换的物业管理公司,各大系统单位组 建的物业管理公司。 其中最后一种途径只占少数,最多的是通

12、过一、三两种途径组建起来的,而由开发商和房 管所组建的物业管理公司不是把物业管理作为房地产的附属品，就是延续计划经济体制的 传统观念,距离专业化、现代化的标准都相去甚远。这种状况制约着我国物业管理行业有效 供给能力的形成和提高。 总之,扩大我国物业管理的覆盖面是个综合的系统工程,供、求两个方面双管齐下才能取 得效果。 二、我国物业管理企业市场运作问题分析 物业管理作为一种新型的适应市场经济竞争要求的朝阳产业,代表着“低成本“、“高效率 “。在目前已开展的物业管理的具体操作和运行中,则有很多实际问题阻碍着这个行业的健 康、稳定发展,这里归纳出五个主要问题: 1.物业管理运作中各方行为不规范。物业

13、管理作为一种民事商务行为,不论其内容如何 变化,参与其中的各方应该有一个较为明确的行为规范。而现实中的情况往往不是这样,主要 表现在三个方面: 1)“角色错位“。角色错位有两种情况,一种是由于同一机构多种身份重叠而形成的。例 如很多开发企业,自己是业主同时又是物业管理公司的母公司,以母公司的名义来干预飞命令 管理公司,而不是以业主身份同管理公司形成规范的委托一代理关系。另一种则是由于我国 物业管理实践的超前性和不配套而造成的。常见的情形是物业管理公司对物业的管理超前 于业主委员会组织,于是在一些物业管理起步较早的地方出现由物业管理公司业召集组织业 主委员会并指挥业主委员会的行为,严重干扰了业主

14、作为委托人与物业管理企业作为代理人 之间正常的权利行使和责任划分。 2)物业管理不到位:这主要是指有部分物业管理公司不以“物业管理“为主业,而忙于搞“ 多种经营“牟利。有些公司虽然也在搞物业管理,但只限于收取租金和一般性的养护维修,而 对于保养建筑物公共部分、维修更新设备、营造周围环境、治安保卫等则不过问,做不到综 合性、全方位的服务。 3)不正当竞争。不正当竞争当前有蔓延的趋势。不正当竞争有两种形式,一种是在竞争 过程中以不正常的低价位(收费)来争取客户;一种是对于自己开发的物业,名义上搞招标选聘 物业管理公司,实际上则内定自己组建的公司或内定一家有特殊关系的企业。无论是盲目削 价还是内定,

15、对于刚刚起步的物业管理市场都有巨大的危害。 2.逆专业化问题。这表现在两个方面,一是开发商自己组建物业管理公司而不是选聘专 业物业管理公司来管理所开发的物业;二是在物业管理公司的内部,不是将电梯、设备维修养 护、保安、绿化等专业服务分包给专业服务企业去做,而是自己拥有各种专业服务队伍。逆 专业化的行为是不利于形成发达的物业管理的。前者违反了专业化的客观规律,阻碍了正常 的市场竞争,导致大量低素质、小规模的物业管理公司存在,形成低水平的重复建设,浪费社 会资源。后者则应随着市场的完善、竞争的加剧、市场规模的扩大、专业化优势的显现和 加强而逐步得到改变。事实上,现在一些规模较大、经营较好、素质较高

16、的物业管理公司中 的专业服务队伍就正在分离,开始承揽本公司所管物业以外的业务,说明专业化企业协作的进 步趋势。 3.经费问题。物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转,这些前提就在于物业管理经 费的来源应该落实、有保证,但是目前绝大多数物业管理企业都在抱怨物业管理的经费有困 难。这种困难体现在以下几个方面: 由开发商支付的管理基金(建设部有关文件规定为所开发物业总造价的 2%)以及由开 发商和业主一起提供的维修基金尚不能完全落实。特别是管理基金目前尚.有令可依,而维修 基金则多依靠物业管理企业与业主之间的谈判而定,业主多不愿负担,取得这部分经费难度很 大。 收取管理费的标准、期限、方式尚不规范。特别是一些地区管理费标准偏低,正常管 理支出没有着落,多数物业管理公司之所以能够维持运作是由于利用了多种.经营(咨询、中 介、建材、商业)等收入来弥补管理费的不足。 接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能落实。 4.物业管理公司与社会有关方面的关系尚未理顺。物业管理是多方面的综合服务,其经 营管理过程中会与社会有关部门形成密切的关系。这些