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1、物业施工组织设计、服务方案环境维护及管理方案第一节 物业环境卫生维护的内容物业环境卫生维护是物业管理的重要组成部分，主要包括物业环境卫生维护的前期介入、物业环境卫生维护的验收接管、物业环境卫生的初次清洁、日常管理、特约委托服务、物业环境卫生特殊环境作业、物业环境卫生维护规定及环境卫生维护标识的制作等内容。物业环境卫生维护是一种专业性和技术性很强的作业，即要符合物业管理的服务性要求，又要符合清洁环境的技术性要求。 模式具有多样性：物业环境卫生维护作为物业管理内容之一，具有多种模式。物业管理公司可根据自己的机构设置及公司情况采取完全独立管理模式、独立管理模式、子公司管理模式或外包管理模式等。 管理
2、具有服务性：在确保“绿色环保”的前提下，以“人”为中心，保持、改善并提高人们的办公、休闲或居住环境的整洁清爽；最大可能地满足人们对环境的追求。物业环境卫生维护是一个“过程”，它不但要求达到先前设定或预期达到的质量标准和洁净程度，更要求在操作的过程中给人以规范、和谐、体贴的感知认识。物业管理是一种人性化、规范化、立体化的人员密集型服务行业。因而物业环境卫生维护无论是从工作时间、工作方式、仪容仪表、举止行为、语言还是服务态度上，都应遵循服务行业的模式，以免给广大业主或住户带来不便。例如，为了避免在工作时给业主或住户造成影响，在开展物业的每一项环境卫生维护工作时就应大力提倡“零干扰”。 日常维护具有
3、消费性：对于物业管理公司来说，环境卫生维护部门是一个消费性部门，在物业管理相对固定的情况下，费用支出的大小直接关系到物业管理公司管理成本的高低，因此在物业管理公司中控制环境卫生维护的成本尤其重要。当然，也有个别物业管理公司，由于环境卫生维护部门技术力量雄厚，可以通过开展对外经营及多种服务变成创收部门，但其中的环境卫生维护部分支出仍然具有消费性。 定期维护具有技术性：有专业的环境卫生维护队伍、有专业的管理人员；有与物业性质及质量标准相匹配的机具设备、工具药剂等物资配置；有严格的工艺流程及操作规范。环境卫生维护工作与物业管理的其他服务性工作相比，具有较强的技术性。环境卫生维护人员在从事这一行之前，
4、都应先接受系统的理论与实操培训，掌握对机具设备的操作、清洁药水的分辨及用途；掌握对地面、墙面等不同的清洁方法，并通过提高综合素质进而提高自身能力。没有经过专业系统的培训、未掌握一定技术的环境卫生维护人员，很难将物业环境卫生维护工作做好。二、物业环境卫生维护服务的内容“物业环境卫生维护”是物业管理的重要内容之一，在物业管理中具有非常重要的地位和作用。按其服务性质及服务阶段可分为：“物业环境卫生维护的前期介入”、“初始环境卫生维护”、“日常环境卫生维护”、“定期环境卫生维护”、“专项环境卫生维护”、“特约委托服务”等。1、物业环境卫生维护的前期介入物业环境卫生维护前期介入的目的是从物业管理的角度出
5、发，作为一种顾问的力量，确保物业的道路得到合理规划、公共设施设备及园林建筑得到合理的设计与配置，并减少由于规划设计及材料使用、施工等方面的不合理而造成日后管理困难等。 规划设计阶段的介入：此阶段主要从物业环境卫生维护的角度，针对物业规划及设计合理性、科学性、实用性等提供参考意见，避免由于规划设计的不合理而给日后的物业环境卫生维护工作增加压力。 施工阶段的介入：此阶段主要工作就是监督施工质量。针对一些隐蔽工程如排水、管线分布、道路等施工提供参考意见，避免由于施工不当而将一些隐藏的问题带入物业管理阶段，增加物业管理公司的负担。 工程竣工验收及物业综合验收阶段的介入：此阶段从物业环境卫生维护的角度对
6、存在的问题提出整改意见并督导改进，以达到清除物业管理存在的隐患为目的。2、物业环境卫生维护的验收接管：物业环境卫生维护的验收接管是物业的环境卫生由施工单位或委托单位移交给物业管理公司管理的手续。所建工程项目要符合设计要求和工程质量要求。物业管理公司对发展商移交的物业按性质可分为新建物业的验收接管和旧物业的验收接管。其内容包括公共设施设备的核对和环境卫生维护面积测量，道路验收，园林建筑的验收，墙面、地面的验收，排水系统的验收，卫生间、厨房、阳台的验收，门窗、楼梯、扶手的验收，环境卫生维护资料的验收等。3、物业环境卫生维护的日常管理：物业环境卫生维护的日常管理包括室内、外公共区域的环境卫生维护，墙
7、面环境卫生维护，地毯的环境卫生维护，洗手间的环境卫生维护，清洁标识的制作等等。其中室外公共区域的环境卫生包括道路的环境卫生维护，街心花园、广场的环境卫生维护，绿化带的环境卫生维护，地下管井的疏通，化粪池的管理，喷水池的清洁，人工湖的清洁，游乐设施的清洁，路灯的清洁，塑料装饰物、标识、宣传牌的清洁，天台、雨篷的清洁，垃圾桶（箱）的清洁，排水明沟的清洁，信报箱的清洁，监控探头的清洁。室内公共区域环境卫生维护包括大堂的环境卫生维护，梯间通道的环境卫生维护，电梯的环境卫生维护，卫生间的环境卫生维护，办公室的环境卫生维护，室内车库和地下室的环境卫生维护，会所环境卫生维护等。4、高空外墙的清洗：大厦装设的
8、玻璃幕墙、铝合金、大理石等新型装饰材料，由于环境、人为的影响，容易附着灰尘、污垢等，如不及时清洗，经日晒雨淋，污迹遍布大厦外表。而且由于城市环境恶化，城市上空充满各种废气和带有酸性或碱性的微粒，一遇雨水，水与这些气体和微粒发生物理或化学反应，变成具有腐蚀性的物质，时间一长，外表就会被腐蚀，故需对这些地方进行清洗。 5、有偿特约服务：有偿特约服务是物业环境卫生维护服务单位开展多种经营，实现创收的途径之一。它可以充分利用物业管理公司所有的环境卫生维护专业技术人员开展针对业主、住户甚至是本建筑物外的其他单位的环境卫生维护服务，包括办公室的环境卫生维护；家政服务；地面（人造大理石、天然大理石、木质地板
9、）翻新打蜡抛光，做“晶面”，清洗地毯（针对酒楼、娱乐场所、会所、高级别墅等）；环境卫生维护代管；环境卫生维护专业知识培训；建立环境卫生维护用品专卖店（包括环境卫生维护的日耗品、机器设备、工具、环境卫生维护药剂等）等。物业管理公司如果技术及资金力量雄厚，还可将环境卫生维护部注册成为一个子公司，除了承担本公司物业环境卫生维护外，还可承接外单位的环境卫生维护，开展对外的环境卫生维护服务，从而将公司的环境卫生维护部由一个消费部门变为一个创收部门。 办公室环境卫生维护及家政服务：服务形式多种多样，具有不同的服务类型。 单项清洁：地面（大理石、天然大理石，木质地板）翻新打蜡、抛光，做“晶面”和地毯清洗。一
10、些高档酒楼、娱乐场所、会所、高级别墅都拥有豪华的装修，而地面又极易受到污染破坏，一般的环境卫生维护难以达到其原有的光泽，这样就需要专业的技术人员、专用的机器设备和环境卫生维护药剂来对地面进行护养。 环境卫生维护代管：在一些高档会所、高级别墅区，由于业主较忙或没有专业技术人员对其维护、环境卫生维护，故很难达到其环境整洁的效果，此时物业环境卫生维护可开展家政或清洁代管服务。 物业环境卫生维护专业知识培训：包括常用工具、常用药水、机器设备操作、日常环境卫生维护的标准规程、安全操作规范、保养知识、环境卫生维护工作技巧、环境卫生维护工作的培训等。通过有偿培训，不仅可以丰富社会文化，也可以培训社区居民保护
11、环境、爱护绿化的习惯，还能为公司增加收入。6、“绿色”环境卫生维护，将环保概念引入物业环境卫生维护，它除了常规物业环境卫生维护内容之外，还应融入下面几个部分： 控制空气质量，提高大气清洁度：现代物业各种配套设施较为完整，如酒楼、停车场、发电机、空调等，由于燃煤、燃油对大气构成污染，应该取消燃煤和燃油方式取暖及炊事设备，降低尘埃及一氧化碳、二氧化碳、油烟的排放量，改用液化气作燃料，提倡使用无铅汽油，同时在车道两旁设置绿化带以隔离汽车尾气，选配对尾气有吸收转化功能得植被和树种。提倡使用无氟空调、无氟冰箱，减少氟里昂对臭氧的破坏。 雨水、污水的排放、处理和再利用：就近建立景观水池和污水处理站，或利用
12、原有市政建设将雨水、污水进行处理，变废为宝，使雨水、污水成为小区的再生资源。比如，对排放的污水进行处理，确保排放达标，部分用于冲洗道路、浇灌绿地、冲洗汽车等，多余部分及雨水存入景观水池备用，这样可减少污染又可节约水资源。 垃圾分类处理：随着经济的发展，城市规模的扩大，城市垃圾和工业固体废料成为我国城市主要环境污染物。物业环境卫生维护作为城市管理的重要组成部分，与此有关的垃圾大体可分两类：一是生活垃圾，另一是“工业”垃圾（主要是指固体废物，包括室内二次装修施工垃圾）。垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合开发利用。如果简单地将过时的物品丢弃，无疑将生产
13、新的污染源。为了减少新的垃圾污染，可在小区附近建立旧货市场，搞好“废物利用”，满足不同社会群体的消费需求。如在澳大利亚首都堪培拉，为了响应政府提出的无垃圾计划，许多社区都建有二手货商店。专门回收一般家庭淘汰的旧衣服、旧电视、旧家具等，稍加处理后售出。既为家庭增加了收入，又为低收入阶层提供了廉价物品，同时减轻了垃圾的污染。要在物业环境卫生维护工作中做到垃圾分类袋装化，减少垃圾运出的污染。通过垃圾分选，将收回的废纸、塑料、金属、玻璃等分别送往工厂再生产，通过焚烧垃圾回收热能用于供热和发电，通过将垃圾发酵生产农用有机肥，通过卫生填埋来还原土地，恢复生态。 (4)建立生态绿化带，美化小区：要根据不同物
14、业的地理、建筑以及所处的气候等特征，设置相宜的绿地和绿化带，建立生态绿化系统，真正做到中国古代哲学家所倡导的“天人合一”境界，四处鸟语花香，使人和自然达到和谐的统一。应该说，绿地和绿化带起到的不仅是美化环境的作用，更重要的是保护了环境，如对二氧化碳、尘埃的吸收，水土的保护等。 (5)提倡使用洁净能源，做到节能降耗：太阳能是取之不尽的绿色能源，应该提倡并利用好太阳能，可以在居民住房、酒店等建筑上利用太阳能保热器取得生活用水，集中供热，这样可以降低热污染，便于维护管理。三、物业环境卫生维护的原则1、扫防结合，以防为主 在物业的清扫环境卫生维护过程中，“扫”当然很重要，但工作的重点并不是“扫”，而是
15、“防”，即通过管理和宣传教育，纠正大众（业主、商家、顾客等）不良卫生习惯，防止“脏、乱、差”现象发生。因为优良的物业环境的形成，并不是物业管理公司单方面的努力能够成功的，它更多的是需要管理者和大众的共同努力。只有人们都养成了良好的卫生习惯，才能真正保证物业的环境卫生。物业管理公司要积极会同社会各种组织，引导人们参与到社区的精神文明的建设中来，从他们的基本素质、基本行为规范抓起，不断提高他们的环境卫生意识。第二节 物业环境卫生维护中的行为准则与规范一、行为准则1、严格按照各项工作流程及操作规范开展现场环境卫生维护服务工作；2、不得假借公司名义做有损公司声誉或利益的行为；3、严格遵守上下班制度，不得无故迟到早退；4、上班时间内，必须保持穿戴整洁，正确佩戴工号牌，做到仪表端庄及精神饱满；5、不允许在当班时间为个别业主做职责范围以外的私人服务工作；6、在进行环境卫生维护工作中，做到“三轻”、“四勤”，文明作业；7、不允许挪用、私分公司环境卫生维护用品及用品，拾到业主物品及时上交管理部门；8、正确使用环境卫生维护机具物品设备，做到环保、安全、归放整齐有序；9、自觉学习环境卫生维护知识，积极参加环境卫生维护岗位培训；10、处理与环境卫生维护卫生相关的其它事宜。 不锈钢洁亮剂 用于各种不锈钢、铝质材料，金属装饰品。 用法：先将本品摇匀，离清洁表面约15处喷洒，后用海绵、白布擦拭，直至完全
