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1、亿锋现代城策划书 YIFENGMODERN CITY PROJECT MANGEMENT BOOK大连满堂红物业管理有限公司DA LIAN MANTANGHONG PROPERTY MANGEMENT CO.,LTD.目 录前 言第一章 企业基本情况第二章 项目概况第三章 物业管理的整体设想第四章 整体工作计划第五章 组织机构及人员的配置、管理培训第六章 管理规章制度第七章 前期介入、接管验收、入住管理第八章 管理服务内容及指标第九章 构建和谐社区与便民服务第十章 物业管理收费标准的测算前 言物业管理是一种房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理。目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其
2、保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。大连满堂红物业管理有限公司要建立适应市场经济发展需要的组织机构、管理体制和运行机制，建立符合市场经济发展的现代企业管理制度，增强其在市场中的竞争能力。依法搞好经营管理，接受园区业主委员会和房屋产权人、使用人的监督，接受房地产管理部门的监督指导，是搞好物业公司社会化和专业化管理的客观需要。公司的全体员工要充分发挥民主权利，积极参与公司的民主管理中，群策群力，共同办好企业。按照亿锋集团发展的总体设想，物业公司结合现代城项目的实际情况，特制定本策划书。第一章 企业基本情况一、
3、 企业基本情况大连满堂红物业管理公司是以从事物业管理与物业经营的企业，以住宅园区、写字间、商业楼、综合市场等管理服务为核心经营服务型企业。公司实行独立经营、自负盈亏、独立核算，坚持“业户至上，服务第一”的原则，为业户提供多项目、全方位的优质服务，做业户的后勤部、总管家。1、 企业理念遵循“以人为本，以客为先”的管理理念和诚信、周到、全程、真情演绎“精心管理，全心呵护”的服务理念。以“为业户提供安全、舒适、优质的物业管理服务，满足和超越社会、业户对物业管理不断再增长的需求”为企业使命，形成“团结、务实、严谨、高效”的企业作风。建立一支懂经营、会管理、精业务、肯奉献、高素质、服务优的物业管理队伍。
4、树立八个意识：集体意识、服务意识、竞争意识、成本意识、效益意识、安全意识、法制意识、创优意识。具备八心：安心、事业心、责任心、诚心、细心、信心、耐心、爱心。 制定设备、设施养护计划，使物业“保值”、“增值”。根据物业项目的设备、设施来制定不同阶段的养护计划，结合设备、设施特性，以日常养护为基础，维护好所有的设备、设施，确保日常的正常运转。努力开展多种形式的业主交流活动，提高管理服务质量。围绕业主举办各种各样、丰富多彩的联谊活动，通过多种方式展现具有特色的亿锋企业文化和大连满堂红物业管理的新理念，增进与业主之间的交流和沟通，赢得业主对物业管理工作的理解和支持，促使物业管理服务水平的持续提高。2、
5、企业经营思想 按照我国社会主义市场经济的客观要求，执行国家有关的方针、政策、法律、规范，依法经营； 依靠科技进步，不断开发创新，面向市场，着眼于用户，满足社会需求； 致力于人才开发，提高企业整体素质和竞争能力； 加强内部核算，降低成本，提高经济效益，增强企业势力； 重视环境保护，维护企业良好的社会声誉。3、企业宗旨 为房地产开发企业提供服务，完成房地产企业的售后服务工作，造就房地产产业的健康发展和良性循环；坚持“业户至上，服务第一”的原则，为业户提供多项目、全方位的优质的服务；履行社会管理义务，为城市建设、城市管理与城市的文明进步做贡献。二、 机构设置1、亿锋集团企业架构 亿锋集团财务结算中心
6、人事行政中心亿锋房地产公司亿锋物业公司亿锋建筑公司亿锋商业公司佳地物业公司满堂红物业公司保洁管理部保安管理部设备管理部 2、物业公司架构亿锋物业总公司佳地物业公司满堂红物业公司保安管理部保洁管理部设备管理部管理中心维修中心保安中心保洁中心三、管理优势1、强大的企业支持亿锋现代城是由大连亿锋集团投资开发的集高档写字间、住宅的现代化社区。亿锋集团是一家集房地产开发、物业管理、建筑施工、商业投资等多元化的公司。公司自成立以来，有丰富的地产开发、物业管理经验，专业的人才队伍。2、项目优势项目区位于大连经济技术开发区五彩城8#地，地势趋缓，形状方正，五彩城广场的东南侧，金马路北侧，北靠直达市内的快轨，西
7、临五彩城，环抱商业区豪迈人气大学城，中学群，小学网，大型综合医院，繁华商业中心，是集交通、商业、文教、健康等优势于一体的开发区一流的生态环境和人居环境。这些是周边众多任何同类项目所不具备的地域、交通、人气、规模、设施与环境等先天优势。四、管理规模亿锋现代城项目是由大连满堂红物业管理有限公司全程提供酒店式物业服务,本项目占地面积3.12万平方米，总建筑面积23.63万平方米。其中住宅15.13万平方米，写字间2.31万平方米，商业用房3.52万平方米;地下车库建筑面积1.92万平方米。道路、广场约1万平方米，园区绿化约1.20万平方米。五、酒店式管理亿锋现代城作为发展商开发的一个高品位、高享受、
8、充满浓郁人文精神的高档楼盘，在物业管理高起点，起步之初就将直接导入“酒店式物业管理”服务模式，按照ISO9000国际质量管理体系的标准，为园区业主（用户）提供一种进入园区、住在亿锋现代城如同住在酒店里一般享受到安全、舒适和便利的服务，让业主（用户）切身感受到宾至如归、倍受亿锋现代城物业尊重的优越和尊贵。1、酒店式服务、人性化管理。为顺应时代和社会的需要，亿锋现代城将不断提高和自我完善物业管理水平，并全面导入现代酒店管理理念和技术，变“物业管理”为“物业服务与管理”，更加强调突出“服务”的内涵，将物业管理服务真正提高到一个新的高度。2、以业主（用户）为中心，提供酒店式专业化服务。传统的物业管理，
9、都是以物业管理公司为核心，先制定一整套规章制度与约束条例， 然后要求各位业主（用户）遵照执行。酒店式物业管理，完全以业主为核心，实行“针对服务项目设计、菜单式系列特色服务”，通过训练有素的、既有星级酒店服务水准的物业从业人员，提供热情、高效、优质的酒店式专业化服务。以星级酒店为样板，营造温馨、惬意的服务氛围。3、在亿锋现代城园区里将把酒店服务与物业管理有机地结合起来，让业主在所拥有的物业空间里，也同样能享受到只有在酒店里才能提供的服务。例如：除包括酒店式常规服务；设备、设施管理维修服务；秩序维护服务外，我们还提供秘书式商务服务；保姆式家政服务；物业管理服务；特约家庭医疗保健服务； 文化、体育健
10、身、休闲娱乐服务等。无论是从发展商，还是从业主、用户的角度出发，让他们每一刻都可以从新的感受到与众不同的尊贵和自豪。4、强调服务意识，提高服务效率。在酒店里，客人的投诉或需求永远是摆在第一位的，“顾客就是上帝”，不能让客人有一丝一毫的不满意存在，实行零缺点服务。要把酒店行业的这种“服务意识”和“服务效率”导入到物业管理中来，使得“业主（用户）投诉当日有回音，故障维修处理不过夜”，努力使业主（用户）的满意率达到百分之百。调整组织架构，实行科学化管理。亿锋现代城的物业管理将采用星级酒店管理模式，按照现代企业制度的星级管理体制和垂直领导原则，从内部组织机构上达到权、则、利的统一；对外服务和接待上，则
11、设立开放式办公的服务中心，提供一站式服务；将所有能提供的信息如服务项目、服务时间、联系电话、服务价格等，汇编成服务指南。派发给业主，既加大管理与服务的透明度，又方便了业主的查询与联系，使得双方的信赖感大大加强，从而奠定优质服务的基础。 我们永远追求服务的完满，我们永远追求管理的完善，我们永远追求质量的完美。第二章 现代城项目概况一、项目的地理位置亿锋现代城位于大连经济技术开发区五彩城8#地，地势趋缓，形状方正，五彩城广场的东南侧，金马路北侧，北靠直达市内的快轨，西临五彩城，环抱商业区豪迈人气大学城，中学群，小学网，大型综合医院，繁华商业中心，是集交通、商业、文教、健康等优势于一体的开发区“黄金
12、宝地”。二、主体建筑情况整个项目占地面积3.12万平方米,建筑面积23.63万平方米,由九栋高层和一栋小高层组成；场地的南端紧临金马路为大型商业建筑，地下两层地上三层；商业建筑分别为1#6#楼三层以下，其中1#为写子间，2#、3#为酒店式公寓，4#6#为住宅；场地的中部由4#9#楼组成，为封闭的住宅园区；场地的北端由10#楼和二层局部三层的商铺组成。地下机动车位建筑面积1.89万平方米,有600多个车位。园区实行人车分流，机动车进出口多个。亿锋现代城的整体规划分为三个区域：面向金马路一侧作为主要商业商务空间，商业商务空间的主要入口沿金马路展开，结合商场前广场，最大满足了商业运营，与安盛购物广场
13、、麦凯乐、大商、收获电子城共同构成了开发区的商业中心，同时又为金马路的城市景观增添了风采；中段为大面积绿化和高层居住建筑，创造了优美的城市室外公共活动环境；场地北侧面向五彩城珍珠广场为休闲娱乐区。整个项目突出生态绿化的主题，在商场屋面及中部园区内作大面积的集中绿化，大大地提高了绿化率，在提供休闲场所的同时，表达了对生态城市的尊重。三、主要配套设备设施（1） 园区配套设备园区有41部奥的斯电梯（写字间有6部），开关站、变电亭、发电机、生活水二次加压供水泵（房）、排水（污）井、换热站、中央空调系统、消防系统（水、电、防排烟、补风机）、消防监控报警中心，智能化管理系统，保安巡更系统等。（2） 园区配
14、套设施大型商场、活动广场、老年人健身场所、娱乐会所、儿童娱乐广场、空中花园等(详见景观设计)。第三章 物业管理的整体设想运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本，提高管理服务的信誉。结合所辖物业的建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为业户服务”。把亿锋现代城建设成为大连市首屈一指的“安全、文明、优美、舒适、尊贵”的园区，使亿锋现代城高品质、高效率、严谨规范、以人为本的物业管理成为大连市物业管理行业的一面旗帜。并以物业管理的品牌效应助总公司的房地产开发，成为房地产销售的新卖点。为实
15、现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。一、一种模式针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒引证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足业户的需求。采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。追求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。二、二项承诺1.在一年内做到物业公司收支平衡，略有盈余。2.在两年内达到省级“城市物业管理优秀园区”标准或“安全文明园区”标准，三到五年内达到“全国城市物业管理优秀园区”标准。三、三个重点1.完善服务、诚信
