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1、重庆保利广场物业发展建议,商业,案例研究,酒店,写字楼,综合体研究,项目研究,轻轨研究,区域研究,城市研究,本项目商业发展方向建议,本项目目标消费群体研究,商业,案例研究,酒店,写字楼,综合体研究,项目研究,轻轨研究,城市研究,区域研究,本项目商业发展方向建议,本项目目标消费群体研究,城市研究-城市地位,重庆是中国的二线城市，在川渝经济圈中处于龙头地位， 直辖以来市政府提出“重庆要向现代化国际大都市迈进”的战略目标,经济群排名,1 长三角城市群 2 珠三角城市群 3 京津冀城市群 4 山东半岛城市群 5 辽中南城市群 6 川渝城市群 7 中原城市群 8 海峡西岸城市群 9 湘中城市群 10 关
2、中城市群 11 长江中游城市群 12 哈大齐城市群 13 滇中城市群 14 淮南城市群 15 黔中城市群 16 北部湾城市群 17 环鄱城市群,川渝经济圈城市 . 四川覆盖区域：成都、广安、达州、泸州、南充、遂宁、资阳、内江、自贡、宜宾、绵阳、德阳、眉山、乐山 . 重庆覆盖区域：主城九区以及潼南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、双桥、璧山、江津、綦江、万盛、南川、涪陵、长寿、黔江、万州,把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。 胡锦涛,. 第一梯队：上海、北京 . 第二梯队：广州、深圳 . 第三梯队：苏州、天津、
3、重庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南京、成都、大连、沈阳、武汉 . 第四梯队：东莞、唐山、济南、石家庄、哈尔滨、郑州、长沙、福州、淄博、常州、西安 . 第五梯队：昆明、厦门、南昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉安、海口 红色为东部城市 兰色为西部城市 绿色为中部城市,城市研究-城市坐标,在全国GDP和社会消费品零售总额的坐标体系中，重庆处于第三梯队领先地位,500,0,3500,3000,2500,2000,1500,0,2000,4000,6000,8000,10000,社零,重庆,重庆市历年来第一、二、三产业产值变化情况,城市研究-城市经济
4、,（资料来源： 00-07年资料来源于重庆市统计年鉴）,重庆国民经济（GDP）走势图,重庆人均（GDP）发展走势图,城市研究-城市经济,（资料来源： 00-07年资料来源于重庆市统计年鉴）,重庆市近年来固定资产投资增长情况,重庆市房地产投资额及增长情况,城市研究-城市经济,（资料来源： 00-07年资料来源于重庆市统计年鉴）,重庆市历年城镇居民家庭人均可支配收入（单位：元）,社会消费品零售总额及其增长速度,城市研究-城市经济,（资料来源： 00-07年资料来源于重庆市统计年鉴）,城市研究-房地产市场,受宏观调控影响，重庆房地产市场观望情 绪渐浓，将步入市场调整期,2007年9月末，9.27新政
5、推出后，市场观望情绪浓厚，销售受到一定影响，但全年主城区商品房成交面积1788.40万平方米，较2006年增长73.88%,从价格来看，2008年16月，全市商品房成交均价为4132元/平方米，,进入2008年下半年，预计住宅价格仍有一定降价空间。,价格,走价不走量 市场出现观望情绪,投资者及开始抛售 理性开发商降价 开发商跟随降价,短线投资客出现 价格上升速度增快 地价上升速度比楼价上升速度快,重庆,城市研究-外资企业,从2007年新增外资企业状况来看，外商直接独立投资的信心大大增强，房地产也是外资进入的重要领域，港资企业发展速度快,近年来，外商独资企业已成为重庆利用外资的主要方式，这表明外
6、资对重庆的市场环境、法制环境、商务环境满意度评价正逐年升高，外商直接独立投资的心大大增强,2007年全市新登记外商投资企业类型,截至2007年12月31日，本市共有外商投资企业4784户，比2006年同期（4040户）增长15.55。,2007年全市新登记外商投资企业744户，平均每天诞生2.04户,2007年外资企业行业分布,2007年外企从业人员收入,城市研究,商业,案例研究,酒店,写字楼,综合体研究,项目研究,区域研究,轻轨研究,本项目商业发展方向建议,本项目目标消费群体研究,区域概况,区域交通,区域规划,解构CBD,区域研究,背景一,背景二,世界CBD最早产生于20世纪20年代美国，它
7、是应经济的发展而产生的、对城市经济起着重要调节作用的核心区域。CBD的发展经历了很多的阶段，从最初的商业聚集地，到后来多核心城市，再到现在的中央商务区。,20世纪五六十年代，在发达国家，城市中心区制造业开始外迁，而同时商务办公活动却不断向城市中心区聚集，要求一些大城市在旧有的商业中心的基础上重新规划和建设具有一定规模的现代商务中心区。,CBD发展轨迹,解构CBD,CBD共性特征：地价高/租金高/交通高度 发达/城市功能聚集/城市名片标志,解构CBD,渝中区地处重庆市西南部，长江、嘉陵江汇流处。渝中区东、南、北三面环水，西面通陆，为一东西向狭长半岛。渝中区东、南濒临长江与南岸区水域相邻，北面濒临
8、嘉陵江与江北区水域连界，西面与沙坪坝区、九龙坡区接壤。全区总面积为23.71平方公里，其中，陆地面积18.54平方公里。境内地形，最高处海拔394米，最低处167米，坡降较大，高差悬殊。 2006年末，渝中区户籍人口总数为60.13万人，全区常住人口70.42万人。,区域概况-人口及地理位置,渝中区就业情况分析（万人）,渝中区人均GDP情况分析,区域概况-经济发展,（资料来源： 07年资料来源于各区政府报告）,渝中区社会消费品零售总额分析（亿）,区域概况-经济发展,渝中区社会消费品零售总额分析,（资料来源： 07年资料来源于各区政府报告）,渝中区个人及金融机构存贷款分析(亿）,区域概况-经济发
9、展,渝中区在职职工收入分析,（资料来源： 07年资料来源于各区政府报告）,区域概况-经济发展,重庆经济十一五发展规划,区域概况-经济发展,渝中区经济十一五发展规划,重庆都市区为主城九区行政区划范围，包括渝中、江北、南岸、沙坪坝、九龙坡、大渡口、巴南、渝北、北碚。都市区城市空间分为主城和外围小城镇两个层次，主城范围为外环线以内区域，面积2737平方公里，主城以外区域为小城镇发展区域，面积2736平方公里。,渝中、沙坪坝、九龙坡等中部片区是重庆发源地，是经济最发达、人口最集中，富有悠久历史文化特色区域，将逐步疏解人口和产业，引导发展以高端服务业为主的第三产业。 北部片区为近期重点拓展区域，以商务、
10、集中箱码头、航空、铁运等为标志承接中心城区疏解人口、交通、产业，发展公共服务、塑造城市风貌，发展以高新技术和汽车为主导的产业。 南部片区发展会展、商贸、都市旅游、科技教育为主体的产业，改善人居环境，承接中心区部分功能。,区域规划-城市规划,区域概况-渝中区规划,根据区域经济发展的实际和未来发展的需要，渝中区产业结构调整要紧紧围绕提升和完善中心城区综合服务功能，坚定不移地实施“优三强三”、主攻现代服务业的产业发展方针，加快发展金融业、科技信息业、都市旅游业、文化服务业、中介服务业、医疗保健业等六大现代服务业，巩固提升商贸、交通等传统服务业，优化发展建筑房地产业，适度发展都市工业，合理调整产业空间
11、布局，强化产业集聚辐射能力和竞争力，构筑更具活力的服务经济为主的新型产业发展体系。,大坪创意产业园,鹅岭创意产业集聚区,黄花园信息传媒园,创意产业商务区,C B D 商务区,区域交通,在今后五年里，渝中区将重点改善城市中心区的交通拥堵状况，将新建东水门、千厮门两座跨江大桥以新增连接南岸、江北城之间的快速通道，缓解石板坡长江大桥、珊瑚大桥以及黄花园大桥的交通压力。同时，通过拓宽城市支路，来缓解主干道压力。8条拓宽道路分别为：将打铜街拓宽为双向四车道、将解放东路拓宽为双向四车道、将解放西路拓宽为双向四车道、将捍卫路拓宽为三车道、将华一路拓宽为三车道、将两路口循环道拓宽为五车道、将菜袁路（菜园坝至篼
12、子背段）拓宽为双向六车道、将石油路拓宽为双向四车道、将渝州路拓宽为双向六车道。 同时，渝中区还将朝千支路、筷子街等17条断头路打通。,区域交通,地铁1号线,轻轨2号线,轻轨6号线,在今后五年里，渝中区除轻轨二号线已开通运营以外，还将有地铁一号线开通运营，到2020年，将再增加一条轻轨6号线，预计随着三条轨道交通的运营以使城市交通得到有效的改善,城市研究,区域研究,商业,案例研究,酒店,写字楼,综合体研究,轻轨研究,项目研究,本项目商业发展方向建议,本项目目标消费群体研究,轻轨研究,重庆拟建7条地铁线，线路总长354km，其中一、二号线作为骨干线是最早动工的线路,地铁1号线:起于渝中区朝天门-大
13、坪-沙坪坝-虎溪大学城璧山县城止于璧山青杠 2号线：起于解放碑较场口-上清寺-杨家坪九龙坡动物园-大渡口-止于新山村 3号线：起于江北国际机场-经开大道-江北龙头寺-渝澳大桥南岸的二塘-止于巴南区鱼洞 4号线：起于江北鱼嘴-江北客站-五黄路-曾家岩七星岗-工贸-止于南岸区海霞路 5号线：起于江北鱼嘴-江北客站-江北松树桥-九龙坡石桥铺-二塘-大渡口区-止于江津 6号线：起于北碚-冉家坝-红旗河沟-龙头寺-朝天门-弹子石-止于茶园新区 轻轨环线：起于沙坪坝-冉家坝江北客站-五里店-弹子石-四公里-二朗-止于沙坪坝,轻轨研究,轻轨对沿线物业的影响体现为：区域价值重组、交通的 的高效率和变输能力、人
14、群的集中能力,轻轨对房地产影响最直接的结果，促进市场格局的重整，还对房地产价值产生影响。 从地产市场格局来说，轻轨不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组 中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹,轻轨对房地产的价格影响机理,城市功能强化,集客能力增加,辐射范围扩大,商业中心强化,办公区域集中,沿线中小户升温,居住郊区化,次级商务中心,白领置业群增加,城市功能提升,交通时间缩短,居住环境改善,片区开发升温,辐射范围增加,居住群体扩大,城市边缘,城市中心,轻轨开通,支撑,支撑,第一影响区域距
15、离站点步行或者 自行车距离5-10分钟，适合发展高等 级功能，包括高级办公、商业以及居 住，开发强度高；通常是地价最高、 最先发展起来的区域;开发强度很高 （very high) 第二影响区域距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达（包括交通以及换乘时间），是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集（cluster)的相关功能；开发强度较高（high) 第三影响区域距离站点通过其他交通方式需要15分钟以上的时间（包括交通以及换乘时间），取决于地段状况可以发展多种功能；开发强度取决于地块以及开发内容,轻轨研究,轻轨及地铁站点对于周边发展的影响根据空间和时间的变化而呈现不同,资料来源：Schtz E, 1998, Stadtentwicklung durch Hochgeschwindigkeitsverkehr (Urban development by High-Speed Traffic) Heft 6,轨道沿线房地产价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长，轨道交通对项目的实质性利好先于真正投入使用而提前释放,轻轨研究,时间序列表现 从城市轨道交通项目规 划开始，沿线房地产开发 即开始逐渐升温，而随着 轨道的建设和运营，其对 沿线房地产开发的影响也 不断变化，所以轨道交通 给沿线区域带来的开发利 益是一个动态持续的
