高端物业研究报告

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1、高 端 物 业 研 究,高端物业专题,营销管理部呈报,目录,为何打造高端物业,高端物业概论,高端物业的案例借鉴,如何打造高端,1、相对于普通住宅，高端物业具有更高的产品附加值，其受市场影响的程度也较普通住宅小，普遍被开发商视为优质物业。在目前楼市调整之际，高端物业价格、销售速度却毫无影响，似乎独立于大市之外，自成一个市场。,为什么要打造高端物业？,2、高端物业如运作得当，不仅能获得较高的销售利润，同时对于房地产开发企业来说能过获得较高的市场认知度，对于企业品牌的打造起到很好的推动作用。,3 、政策环境严格限制高端物业的开发，从而使高端物业融资难、获得用地难，使高端物业供应成为稀缺。由于高端物业

2、的资源特性，从长远来看，其供应跟不上需求，当供需关系变得尖锐的时候，高端物业便具有很强的议价能力。,高端的界定标准 什么是高端物业?从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。但在实践中我们发现，中国有些有名的高端物业并非“富人”居住，而有些“富人”的住宅尽管装修高级、设施豪华但难以称之为高端物业。 真正的高端物业是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。,何为高端物业？,诠释高端物业,房地产高端产品不是模仿、翻版，抄袭，不是选用上等的建筑材料，不是将项目单价提升高度，不是将住区脱离寻常人家而孤芳自

3、赏，真正的房地产高端产品应该体现在产品的细节上，体现在人文的关怀上，体现在生活的和谐与完美上，体现在整体产品的精益求精上，体现在为人们提供更多、更完善的服务上 。,何为高端物业？,诠释高端物业,高端物业具有五大特征： 一是区位优越不可替代； 二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历 史形成的人文资源； 三 是建筑精美不可复制； 四 是风格各异难以仿造： 五 是人文价值无法再生。 因此，称得上高端物业的物业必然具有唯一性。,高端物业特征综述,诠释高端物业,高端物业最终定义,在住宅市场发展的一定阶段，具有较高地域文脉认知度的区域内，能最大限度的满足少数高收入人群的居住/办公需

4、求，占有稀缺性资源或资源数量、标准及销售价格、各种产品性能指标、土地价值明显超出平均水平，价格敏感度低于品质敏感度的高级住宅形式。,注释： 居住需求：主要指产品品质需求、精神文化需求、配套； 资源：主要指土地、景观环境、交通、配套； 各种性能指标：主要指同类产品套型面积、尺度、产品及设备标准； 少数高收入人群：主要购买客户为当地人口中5%最富裕阶层； 高级住宅形式：包括高级住宅、高级公寓、豪宅、别墅,诠释高端物业,以实际高端产品为借鉴 继续我们的话题 诠释高端物业,高端市场纵观,品牌1,中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品香蜜湖1号,1.主要指标 2.地块渊源 3.规划要点 4. “三开

5、三进”归家仪式 5.园林、标识化系统 6.户型特点 7.技术建材 8.营销策划 9.物业服务 10.图片鉴赏,介绍大纲,1.主要指标 2.地块渊源 3.规划要点 4. “三开三进”归家仪式 5.园林、标识化系统 6.户型特点 7.技术建材 8.营销策划 9.物业服务 10.图片鉴赏,中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品香蜜湖1号,占地面积：93544平方米 建筑面积：13.1万平方米 车位： 788辆 项目总套数： 447户 容积率1.4 销售售价: 高层2万/平方米 多层3万/平方米 TowmHouse4.5万/平方米 别墅60000元/平方米,香蜜湖1号位于福田香蜜湖片区香梅路与侨香

6、路交汇处。 该项目是深圳均价和套均总价最高的townhouse社区。,经济技术指标,1.主要指标 2.地块渊源 3.规划要点 4. “三开三进”归家仪式 5.园林、标识化系统 6.户型特点 7.技术建材 8.营销策划 9.物业服务 10.图片鉴赏,中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品香蜜湖1号,“九万五”地块,7.56亿,9.5亿,1.主要指标 2.地块渊源 3.规划要点 4. “三开三进”归家仪式 5.园林、标识化系统 6.户型特点 7.技术建材 8.营销策划 9.物业服务 10.图片鉴赏,中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品香蜜湖1号,面水背“山”的规划布局,南低北高的地形设计

7、,1.主要指标 2.地块渊源 3.规划要点 4. “三开三进”归家仪式 5.园林、标识化系统 6.户型特点 7.技术建材 8.营销策划 9.物业服务 10.图片鉴赏,中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品香蜜湖1号,住宅大堂,私家电梯厅,入户花园,私家花园（院馆）,现代建筑传统化：“三开三进”，用仪式感奠定归家的从容,车行入户仪式,小区入口,百米私家礼宾大道,住宅大堂,私家电梯厅,入户花园,私家花园（院馆）,步行入户仪式,1.主要指标 2.地块渊源 3.规划要点 4. “三开三进”归家仪式 5.园林、标识化系统 6.户型特点 7.技术建材 8.营销策划 9.物业服务 10.图片鉴赏,中海地

8、产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品香蜜湖1号,拥有深圳最好的绿化屏障：里三层外三层,拥有深圳小区中最大规模的原石景观、规模最大的瀑布,50年以上的古榕随处可见,环水岛屿式效果,1.主要指标 2.地块渊源 3.规划要点 4. “三开三进”归家仪式 5.园林、标识化系统 6.户型特点 7.技术建材 8.营销策划 9.物业服务 10. 图片鉴赏,中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品香蜜湖1号,高层建筑低层化：,香蜜湖1号华府采用了电梯厅与住宅相互独立的空间格局,公共空间到私密空间的归家仪式重要节点-入户通透花园,院馆将客厅、餐厅、书房及主卧联系起来，形成四合院落,蜿蜒廊桥，四合院落，高华林木

9、,TOWNHOUSE和别墅的创新,“予独栋于连体中”是迄今解决TOWNHOUSE个性与共性难题的最佳途径,首创室内三处中空空间,拥有深圳新增院落式住宅中最宽的户内楼梯,1.主要指标 2.地块渊源 3.规划要点 4. “三开三进”归家仪式 5.园林、标识化系统 6.户型特点 7.技术建材 8.营销策划 9.物业服务 10.图片鉴赏,中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品香蜜湖1号,全面设置屋顶集水槽系统,深圳首家采用肌平瓦的社区,1.主要指标 2.地块渊源 3.规划要点 4. “三开三进”归家仪式 5.园林、标识化系统 6.户型特点 7.技术建材 8.营销策划 9.物业服务 10.图片鉴赏,

10、中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品香蜜湖1号,项目营销研究分析,务实高效的营销思路，低调营销。,神秘感引起社会及业界更大的关注,1.主要指标 2.地块渊源 3.规划要点 4. “三开三进”归家仪式 5.园林 、标识化系统 6.户型特点 7.技术建材 8.营销策划 9.物业服务 10.图片鉴赏,中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品香蜜湖1号,物业服务,“中海深蓝”物管服务,将深度“礼宾式” 服务理念用于顶级住宅领域,1.主要指标 2.地块渊源 3.规划要点 4. “三开三进”归家仪式 5.园林、标识化系统 6.户型特点 7.技术建材 8.营销策划 9.物业服务 10.图片鉴赏,中海

11、地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品香蜜湖1号,会所,售楼处,华月阁、华晴阁,建筑面积：320330平米,露台面积：约5060平米,华旭阁,建筑面积：420430平米,露台面积：约90100平米,高层户型鉴赏,小品,精装鉴赏,精装鉴赏,品牌2,星河地产打造别墅专利豪宅星河丹堤,占地面积：200000 建筑面积：360580 容积率：1.8 总户数：约435套 销售均价：32000元/平米 最高价：59000元/平米 单套最高价格为2600万元,主要指标,1. 规划总体布局,星河丹堤设计、技术特点,2. 规划的结构,3. 对自然资源的利用,4. 设立独立步行系统,5 尽端路系人性化,6坡地入院

12、：私家架空层达6米,剖面,架空平面,跃庭,7. 住宅单体设计,跃庭,阔庭,厢庭,其他户型介绍：,剖面,地下层,阔庭,剖面,地下层,厢庭,室内鉴赏,8建筑风格：内敛含蓄、体形轻盈,新太平洋典雅风格,9装置重力自循环即热中央热水系统的楼盘,10采用契合式肌平瓦的小区,原生态的景观 设计理念,入口处的会所与别墅隔湖相望，形成对景。并且通过泳池、网球场的延伸，完成了功能区域的动静结合。形成休闲区、居住区均围湖而立，彼此相连而又各观其景，各享其趣。,会所,品牌3,万科集团成就深圳最大的一线海景小区17英里,1. 主要指标 2. 规划特点 3. 产品介绍 4. 产品营销策略,1. 主要指标 2. 规划特点

13、 3. 产品介绍 4. 产品营销策略,万科集团成就深圳最大的一线海景小区17英里,总用地：67571平米 总建筑面积5万余平米 容积率：0.75 销售价格： 最低价：17000 均价：32000 最高价：51000,万科集团成就深圳最大的一线海景小区17英里,1. 主要指标 2. 规划特点 3. 产品介绍 4. 产品营销策略,万科集团成就深圳最大的一线海景小区17英里,“万科17英里” 位于龙岗区，项目三面环海，背靠青山，盐葵公路从项目北侧和青山之间穿过。,“万科17英里”共分为两期，一期为Townhouse，二期为两栋板式高层。,万科集团成就深圳最大的一线海景小区17英里,私家海滩园林小品,

14、万科集团成就深圳最大的一线海景小区17英里,1. 主要指标 2. 规划特点 3. 产品介绍 4. 产品营销策略,万科集团成就深圳最大的一线海景小区17英里,一期Townhouse,五室,万科集团成就深圳最大的一线海景小区17英里,三室,万科集团成就深圳最大的一线海景小区17英里,二期高层建筑,二期板式高层全部是精装修,室内鉴赏,1. 主要指标 2. 规划特点 3. 产品介绍 4. 产品营销策略,万科集团成就深圳最大的一线海景小区17英里,低调营销氛围营销,“17英里”的案名,“我能与这个世界保持的距离”,真正的高端物业应具备,纵观以上项目情况,借鉴-高端物业品质,高端物业的区位特征,高端物业的

15、社区规划要点,平面空间布局重点,高端物业的设施配备,高端物业的营销元素,物业服务,高端物业的建筑设计要点,借鉴-高端物业品质,高端物业的区位特征,高端物业规划要点,平面空间布局重点,高端物业的设施配备,高端物业的营销元素,物业服务,高端物业的建筑设计要点,重要城市的重要区域的节点位置即繁华的黄金地段，闹中取静的区域，或著名旅游风景区中适合人居住的区域。 1、地段：城市中心已经开发建设完善的高尚住宅区的范围之内， 或者具有 独特自然风光的地区。 2、环境：具有完善的人文环境，或者独特的自然环境。 3、设施：公共、生活设施齐备，市政配套齐全。 4、交通：方便、快捷、安全,高端物业的区位特征,借鉴-

16、高端物业品质,高端物业的区位特征,高端物业规划要点,平面空间布局重点,高端物业的设施配备,高端物业的营销元素,物业服务,高端物业的建筑设计要点,1、总体布局：低容积率的设计，总户数少，注重环境和景观 的营造。 2、建筑高度：最好为低层或多层的设计。 3、交通组织：人车分流，小区对外只设一个统一的出入口， 便于管理。 4、车 库：全部为地下停车或专用车库，停车位保证每户至少 两个以上。 5、绿化景观：设计风格与建筑、环境协调融合，结合北京北 方气候的特点，最好做到四季常绿。,打造高端物业的要点：,借鉴-高端物业品质,高端物业的区位特征,高端物业规划要点,平面空间布局重点,高端物业的设施配备,高端物业的营销元素,物业服务,高端物业的建筑设计要点,高端物业的建筑设计要点,好钢用在刀刃上,实践表明，在一定的合理限度内，设计费每增加2030（增加仅占工程总投资的11.5），工程总投资将有可能减少5