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1、 各部门及主要人员职责（一）物业公司主要管理人员及部门职责 1、物业经理岗位职责 A、职务说明：岗位名称：物业经理直接上司：事业三部专员直接下属：秘书、行政人事主任、财务部主管、保安部主任、工程部主任、管理服务部主任、各管理处经理；（1）贯彻执行政府方针、政策、法令，执行业务主管部门和公司总部的各项指示，有效地经营物业管理公司。（2）制定公司经营管理目标，建立健全规章制度、操作规程，规定各级人员岗位责任并监督执行，保证物业管理服务工作的用户（业主）满意度。（3）建立健全公司的组织机构，使之合理、精简、高效；主持公司例会，及时解决管理中出现的问题。（4）健全各项财务管理制度，阅读和分析财务报表，
2、监督财务部门做好成本控制，节支降耗。（5）有重点地、定期或不定期地对下属部门工作及设备进行巡视检查，发现问题，解决问题。（6）听取员工的建议和意见，不断完善公司的经营管理。（7）与用户（业主）和社会各界建立和保持良好的企业形象。（8）指导对员工的招聘、培训、考核、奖惩，提高员工的文化素质和业务水平。（9）关注后勤工作，关心员工生活，提高公司凝聚力。（10）应付突发事件，在火灾、台风、雷暴、地震或其他突发事件发生时担当物业管理公司的总指挥，力求将用户（业主）、公司、员工的生命就、财产损失降低到最低程度。（11）根据市场经济的需求，对房地产、物业管理市场进行信息的收集、整理和分析工作，努力掌握第一
3、手资料，为公司总部的决策提供可靠的依据。（12）根据企业总体经营目标，对企业的经营环境进行调查、分析和预测，包括需求因素、宏观经济因素、技术因素、社会因素等。（13）负责对外联络，了解国内外物业管理的先进方法和经验，了解同行业其他企业的经营状况，提供准确可靠的商情报告。（14）负责业务委托管理合同、对外发包项目合同的签订、落实。（15）立足物业辖区，面向社会，确立多种经营综合服务项目，以弥补管理经费的不足，增强企业实力。（16）以出租、承包、自营等方式，盘活物业辖区的商业网点，以服务为本，既方便用户（业主），又增加企业收入。（17）对企业整体经营状况及多种经营状况做出综合评估，及时提交报告供公
4、司总部参阅。B、任职条件：（1）大专或以上，28周岁以上40岁以下，建筑或物业管理专业；（2）持全同物业企业经理上岗证；（3）丰富的物业管理经验，从事本岗位三年以上经验，熟悉物业管理各环节运作；（4）熟悉物业管理及相关法规，并灵活运用；（5）有相当强的责任心，勇于负责；（6）服务意识强，带领员工为业主提供优质的物业管理服务；（7）有一定的行政、人事能力，组织、领导、协调及良好沟通能力；（8）能流利普通话及广州话；（9）有一定的财会知识，开源节流为公司创造经济、环境、社会各种效益；（10）有一定的创新精神，不停进取，使公司在行业内不甘落后。C、考核要点：(1)管理目标：1)全年不发生重大安全责任
5、事故；-因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故；-因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故；-因失职或玩忽职守引发的火灾事故；-因失职或玩忽职守引发的水浸事故；-因失职或玩忽职守引发的恶性治安事故；2)所辖物业设施设备的使用完好率达98%以上；3)员工上岗合格率100%；4)员工对企业的满意率在85%以上；5)导入ISO9000质量体系，建立健全标准化管理；6）其他各项指标在年月日前达到全国城市物业管理优秀住宅小区考评标准中优秀小区的各项管理指标；(2) 服务目标：1） 业户对管理服务工作的满意率达95%以上；2） 员工对饭堂的满意率在95%以上；（3）经营目标：1）全年各项开支控制在预算
6、指标内；2）全年实现经营利润 万元；2、经理秘书A、职务说明岗位名称：秘书直接上司：物业经理直接下属：无支持督导：各管理处经理，保安部主任、工程部主任、管理服务部主任（1）协调、监督、检查公司各部门的日常管理工作，发现问题及时处置或报告经理处理。（2）做好人事招聘、培训、考勤、考绩、奖惩等各项人事劳资协调及管理工作。（3）制定各项管理制度，并认真组织实施。（4）做好车辆管理、调配；管理好办公设备及员工生活设施。（5）管理好后勤工作，最大限度地用有限的财力保障员工生活。（6）做好物业辖区（大楼、厂房）文化宣传工作，营造小区文化氛围；关心员工文化娱乐生活，组织有益身心健康的康体娱乐活动。（7）监督
7、检查员工风纪，制定和实施公司风纪条例，以保证良好的公司形象。（8）建立健全档案管理制度，做好文件档案管理工作。B、任职条件：（1）大专以上学历，2030岁；(2)从事文秘工作3年以上，持相关上岗证；(3)能熟练操作电脑及使用相关办公软件，中英文输入速度在60字/分钟；(4)具良好的协调沟通能力；(5)具较强的语言文字组织表达能力，国粤语流利，懂英语；(6)熟悉文件、档案资料的分类、归档，整理工作；(7)熟悉行政业务。C、考核要点：(1)对办公区的整洁检查；(2)对员工的仪容仪表、行为举止检查；(3)对会议纪律予以检查；(4)对办公纪律予以检查；(5)对员工宿舍内务情况予以检查；(6)对各部门的
8、物品、钥匙清点、登记；(7)对文件资料进行分类、立档；物业档案的管理；（8）对工作日记的收集、分发，督促各种工作任务的落实情况；提醒各部门在公司要求期限交办的各项事务；3、保安部（1）负责各物业辖区内的治安保卫工作，通过日常执勤站岗、巡逻，发现治安隐患，防患未然。（2）加强保安队伍建设，严格保安纪律管理。（3）搞好交通管理，确保物业辖区内道路交通安全，做到道路完好，车辆无损，人员安全。（4）坚持预防为主、防消结合，搞好辖区内防火安全工作。负责全体员工的安全与防火教育，并坚持不懈地提醒用户（业主）小心烛融。做好绿化防火工作。（5）搞好公司内部的保卫工作，保障公司正常运作及员工生命财产安全。（6）
9、做好重点部位、重点人物的安全保卫工作，做好辖区内重点经济单位、文化单位的保卫工作。（7）积极协助地方治安工作，加强治安联防，做好群防群治。（8）办理公司与社会司法部门之间的相关事务，融洽公司与公司法机关、消防管理部门的关系。4、物管部（1）做好楼宇接管验收，协调建设单位与用户（业主）的关系，确保楼宇交接顺利。（2）办理用户（业主）收楼，做好物业管理各环节的宣传解释工作。（3）做好投诉接待，最大限度地处理投诉或为用户（业主）寻求解决问题的最佳途径。（4）搞好辖区内道路、公共区域的清洁卫生工作，对相关从业人员实行量化标准管理，确保辖区容貌常新。（5）做好绿化养护工作，定期施肥、喷水、修剪，保障辖区
10、空气清新。（6）为用户（业主）提供有偿家政服务，为物业公司开辟创收财源。（7）协助财务部门收取管理费、水电费、等相关费用。（8）协助相关部门做好辖区文化宣传工作，协助政府部门做好辖区计生管理、人口管理等项工作。5、工程部（1）负责物业辖区内物业及公共设施、设备的养护、维修，确保其正常运作。（2）例行检查与突击维修相结合，确保辖区供电、供水正常，保障电话、电视线路在辖区内正常、完好。（3）做好用户（业主）装修申请、装修图纸的审验、把关，并对装修过程进行监督，确保用户（业主）装修过程中不损坏公用设施，不破坏楼宇外观，不拆动主体结构。（4）做好自用物业，办公设备、生活设施的维护、保养和维修工作，保障
11、公司设备、设施运作正常化。（5）积极协调相关部门开展有偿装修服务、有偿维修服务，为公司增加收入。（6）建立健全设备运行和维修台帐，建立好设备档案，做到物尽其用。（7）提出并组织实施对物业的大、中、小修，并力争增收节支。6、计财部（1） 制定公司财务计划和管理费预（决）算方案。（2） 监控公司资金运用，确保专款专用。（3） 负责各项收费及对收费业务进行系统化管理。（4） 做好公司财务报表及费用分析、效益分析报告。（5） 与工商、税务、物价、用户（业主）等政府职能机构和相关业务部门搞好关系，接受监督检查，努力做好工作。（6） 做好民主理财，按期公布管理费收支状况，接受用户（业主）监督。7、会所（1
12、）全面负责社区文化活动，做到有计划、有制度、有落实、有总结。（2）贯彻健康+文化+经营+服务的理念，充分利用文化活动场所和会所组织文体活动并注重实效。（3）倡导和营造小区和谐友爱、积极向上的良好气氛。（）创办、组织成立各种文娱、体育团体/小组，如“乐队”“蓝球队”“羽毛球队”“乒乓球队”“老年人舞蹈队”“书画组”等。（）管理好室内外活动设施、场地、物尽其用，收费合理。检查、保养、各设施、场地正常使用，符合安全规定，保证整洁、干净。与政府部门、各文体机构保持密切联系。（）拟定每月运作收支，并于月末分析、报告；每日与财务结清所收费用。（）安排员工福利活动。（）部门的专业培训、教育，树立良好的服务意
13、识。（）提出盈利性活动建议，协助商场的促销活动，临时性场地租赁。（10）完成上级交办的其他任务。（二）物业公司下属物管处主要人员职责 1、管理处主任 A、职务说明岗位名称：管理处主任直接上级：物业公司经理直接下级：物业助理/前台文员/房管员/保安主管/工程主管/清洁主管/间接下属：保安领班、电工 （1）执行公司的各项规章制度，坚持“依法管理，专业服务，信誉第一，用户（业主）至上”的服务宗旨。 （2）对公司负责，做好辖区的周检和不合格服务的处理。（3）合理调配人员，协调各岗位的分工与协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好精神面貌和积极工作态度。（4）负责制定、贯彻、落实管理处员工
14、有良好精神面貌和积极工作态度。（5）负责辖区的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全防火管理。（6）按公司规定及结合辖区的实际情况对员工实施考核，做到奖罚分明。（7）每星期组织管理员和各班长召开例会，总结本周工作的落实情况，讨论下星期的工作计划。（8）负责做好管理处与公司，供水、供电、工商、公安等部门的关系，便于开展各项工作。（9）完成公司交办的其他工作任务。B、任职条件（1）大专以上学历，35岁以下；（2）有3年以上任职大型物业管理经验，物业主任同等职位任职2年，持物业管理上岗证；（3）熟悉物业管理相关的法规及行业情况；熟悉物管工作，丰富的物管实际经验，有较全的专业技能知识；（4）具相
15、当强的敬业精神、责任心，作风正派；（5）良好的沟通协调能力；具应急应变处理能力；乐于钻研，刻苦努力，亲力亲为；有一定的管理不平；（6）良好服务意识，具较强的语言文字组织表达能力，国粤语流利；（7）熟悉电脑操作，能熟练编制部门各项工作计划及工作规程；三、考核要点 （1）不按时上班；（2）离岗、串岗；（3）不按规定着装；（4）仪容仪表差；（5）维修单跟进率100%；（6）有效投诉处理率100%；（7）区域应收费率月度90%以上，季度95%以上，年度98%以上；（8）督导物业助理巡楼率100%；（9）区域清洁绿化保洁率达98%；（10）员工素质技能停滞不前，重复犯同一错误；（11）及时上交各类分析表100%；2、房管员 A、职务
