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1、中国 XXXXX商业城物业管理顾问方案服务一个项目 塑造一个精品深圳市保利物业管理有限公司 二零零五年九月-方案目录-第一部分 项目分析及管理服务定位2第二部分 物业管理公司参与物业开发的过程对发展商的意义.5第三部分 物业管理要点及难点.9第四部分 物业管理顾问服务详述.18第一章 顾问工作概述.19第二章 顾问期限.21第三章 顾问服务范围及内容.22第四章 顾问工作职责.31第五章 顾问服务目标承诺.32第六章 顾问费用.33第五部分 保利物业简介及优势介绍.35第六部分 在管项目介绍.451第一部分项目分析及管理服务定位一、项目概况项目概况：总建筑面积 :30069.79平方米，容积率
2、 :2.1，地下建筑面积:2342.32平方米，建筑密度 :39.5%，绿地面积 :4094.87。其中：商铺建筑面积 :5343.45平方米，办公用房建筑面积 :5928.22平方米，住宅建筑面积 :16455.8平方米，地下车库:48个 。二、项目定位：项目定位：XXX商业城是一个主要以经营小家电为主的新一代批发市场，仅有少量商铺，将创造独立城铺与主题商业融合，首创城商直销与一级批发互动模式，统一的小家电定位与城铺个性化独立经营兼容。在管理上还将采用中国小商品城管理模式等6大管理政策，管理方对商场进行统一管理，最难得的是开发商还将保留近50%物业自营，这在XX商业地产界较为少见。三、服务需
3、求XXX商业城以商业经营为主、办公和居住为辅，是一种集商业、办公、停车场等各种功能为一体的高档商业城，是目前XX乃至西南地区最具特色的高档小家电商业城。由于其物业管理内容包括商场物业、住宅物业、办公物业，因此对于物业管理服务的总体要求是：l 创造安全、整洁、舒适、高效、有序、尊贵的商业、办公、居住环境；l 提供购物、生活、商务、信息、娱乐、休闲等全方位的服务，以满足各层次物业使用人的需求；l 关注楼宇价值，作为投资性物业，要求物业管理服务通过优质的服务使楼宇保值、增值。四、客户分析XXX商业城的客户群体包括业主、租用人、来宾、顾客等，其中商务写字楼以企业白领、上班一族为主，普遍素质较高、眼界宽
4、广，法律观念和维权意识较强，对物业管理服务需求期望值较高，对环境、文化、环保、信息等方面的要求与一般客户群体亦有所不同。而商场等场所客户成份复杂，需求多样化，经营者对营造繁华的商业气氛需求突出，而消费者要求方便、舒适、悠闲自在，这些与商务区严肃的秩序和气氛有很大差异，不同客户的不同需求增大了项目管理的难度。因此，应根据不同的需求层次来实施高品质、全方位的特色物业管理服务。五、服务定位根据XXX商业城的项目特点，我们提出物业管理服务的整体定位：l 安全舒适：通过提供优质的管理服务创造安全舒适的工作、生活环境；l 现代高效：展示现代化、国际化、方便快捷的商务办公形象；l 繁荣时尚：聚集浓厚的商贸气
5、氛，打造项目所在区域的商业亮点。2第二部分物业管理公司参与物业开发的过程对发展商的意义近年来，随着房地产业的迅速发展，各式各样的住宅群、写字楼、公共商业楼宇大量涌现，在这些物业投入使用后，马上就面临一个新问题物业管理。物业管理作为房地产开发系统工程中的一个重要环节，其创造价值的作用是十分巨大的。一套物业的价值除销售期实现部分之外，绝大部分价值是在其后几十年的使用过程中实现的，是以其优良的市场形象、历久常新的楼宇质量和相对延长的使用寿命而在产权的多次转移中为业主创造出远远超越物业本身的、难以估量的价值。可以用一句话简单的概括物业管理意义:充分的投资加上管理的空白，是一种无效的投资；充分的投资加上
6、管理的薄弱，是一种低效的投资；投资的薄弱加上管理的充分，是一种有效的投资；投资的充分加上管理的充分，是一种高效的投资。一、物业管理公司参与物业开发的过程对发展商的意义(一) 物业的开发过程，可分为几个阶段，基本包括投资决策分析、前期工作、施工准备、工程管理和质量验收，销售与接收和售后物业管理阶段，为使开发商建设的楼宇便于管理，楼内各项设施便于维护、保养，物业管理在楼宇设计，施工准备时介入其中为最佳时刻，因在这时管理公司可在兼顾发展商利益的条件下，更多地为业主的生活质量和便利考虑。从物业管理的专业角度提出客观的意见，为发展商省去一些不必要的支出，又为今后业主的生活带来方便。(二)物业开发既要重视
7、房屋本身的工程质量，更应考虑房屋的使用功能以符合时代发展的需要。工程质量问题主要由设计质量、施工质量、材料质量三方面考虑，物业管理因素若不及早考虑，可能会造成 先天不足，后天难补 之情况，进而令管理困难及管理费入不敷支，更甚至影响后期销售的顺利开展及发展商声誉。为确保物业建设质量和使用功能完善，除发展商、设计单位、监理公司、施工单位须严格执行国家有关标准外，物业管理公司参与物业开发的过程是一种有效措施，而此措施可以：1.能够完善的使用其功能；2.能够改进房屋设计的具体要求；3.能够严肃监理施工质量；4.能够为施工验收和接管垫定基础；5.便于日后对物业的管理。(三)本公司除传统意义上的楼宇维修养
8、护、清洁绿化、保安及消防外，物业管理顾问已扩展到配合管理运作的工程咨询、物业功能布局和划分、分期投入使用的衔接，物业管理费行情调研和预测、在确定目标客户群后对其管理收费的承受能力及法规的限制、物业租售的推广、智能系统化服务、保障服务等全面服务。3第三部分XXX商业城物业管理要点及难点保利物业在商业领域主要从事商业的开发、研究、策划、经营、管理、培训等工作。通过以往在商业开发、策划、经营、管理方面的经验，以及公司有关人士长期对内地、深圳及沿海的商业物业现状与发展趋势进行调查、跟踪、研究，在商业物业调研、定位、策划、经营、管理等方面积累了丰富的经验。特别在将现代商业管理与我公司先进的物业管理有机结
9、合方面取得了一定的经验，为大型商业管理探索并开辟了新的思路与途径。鉴于此，我们对XXX商业城的物业管理进行以下分析：一、XXX商业城管理要点包括： 一般性物业管理 特殊管理 统一的专业化管理（一）一般性物业管理1、 对小业主或承租商的管理：分散产权型的商业店铺，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范双方的行为，保证良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序 。统一产权型的商业店铺，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对
10、承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。2、 安全保卫管理：XXX商业城商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时，要进行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置，对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货品不被偷盗。3、 消防管理：由于XXX商业城属于人流密集性场所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不仅要管好消防设备、设施，还要组织一支义务消防队，并要有一套紧急情况下的应急措施。4、 设备管理：管好机电设
11、备，保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行，不然就会影响顾客购物和商家经营，造成不必要的损失。楼宇工程设备管理是通过科学管理、正确使用、精心维护、定期保养、适时更新使设备始终处在良好的工作状态，保持设备的合理构成和先进水平，避免使用价值下降，充分发挥设备的综合效益。5、 清洁卫生：清洁管理是衡量物业管理质量好坏的重要指标的之一。我公司将建议在推行质量管理体系的基础上，应用环保学、卫生学等知识，实施专业清洁管理，使XXX商业城的清洁工作科学、环保、无公害，保证城区空气清新、商业环境优雅。要有专门人员负责场内流动保洁，将垃圾杂物及时清理外运，
12、时时保持场内的清洁卫生，对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。6、 绿化管理：XXX商业城中的园林绿化配置及摆设，既需要绿化效果，需要造就生动活泼的园林景观及配合物业的整体氛围，以提供客户观赏、休息、游玩，以营造健康舒适的购物、休闲空间，造就XXX商业城的生态环境。绿化园艺的养护管理在在巩固园艺设计建造的成果，保持XXX商业城舒适的休闲购物环境，养护工作日常需浇水、清洁，定期修剪，经常施肥、防虫处理及不断美化造型、增补植物等。为各业主和用户提供自然、健康舒适的生活环境。7、 车辆管理：车辆管理要分别设置汽车 、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥，维持良好的交通秩序，同时应设专人看管，以防偷盗。8
13、、 特约服务:保利物业将建议物业公司开创“生活管家”服务理念，想客户的所想，做客户的所需，在不打扰客户私人空间的前提下，为客户提供全方位的高品位、高效率服务。物业管理处必须提供住户一切有偿服务安排，此项服务包括代订报刊、饮品、洗衣、代交费用、家居维修等等, 使住户不须为安排日常家居杂务而烦恼。（针对住宅的小业主）（二）特殊管理1、商业形象的宣传推广：XXX商业城物业管理的一项重要工作，就是要做好楼宇商业形象的宣传推广，扩大XXX商业城的知名度，树立良好的商业形象，以吸引更多的消费者。这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。 2、承租客商的选配。XXX商业城是一个商业机构群，其所有人主要是
14、通过依靠经营商业店铺的出租而赢利，因此XXX商业城的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。（三）统一的专业化管理XXX商业城应实行统一的专业化管理，但在具体的管理决策上应设立XXX商业城管理委员会。因为XXX商业城管理内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营者的分类、选择与管理，但不涉及具体的经营问题。物业管理公司不拥有所管物业的产权，因而不具有物业的经营使用权。它只是受物业产权人的委托对物业及设施、使用人的经营行为进行管理，以保证XXX商业城良好的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做。XXX商业城本身是一个整体，由于多家经营，各经营者经营活动的许多方面需要协调一致，而物业公司并不参与经营，无权介入各经营者的经营活动。因此，要保证管理的有效性，应该组织由工商管理部门参与、经营者代表组成的管理委员会，对XXX商业城的公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产生，代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执行机构负责，重大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大会讨论决定。这样一来，XXX商业城的管理者就可以通过管理委员会间接地对各经营者的经营活动进行协调和管理。XXX商业城管理委员会应主要从以下几个方面开展工作：1、制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。 2、开展XXX
